쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2001.2.5 청구인에게 한 종합소득세 1996년 귀속분 45,305,430원, 1997년 귀속분 639,219,090원, 1998년 귀속분 390,261,910원, 1999년 귀속분 7,896,410원의 부과처분은 1. 청구인이 1996년∼1999년 기간동안 지방자치단체에 납부한 종합토지세를 조사하여 1996년∼1999년 기간동안 별지에 기재된 토지 해당분 종합토지세를 필요경비로 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

○○○지방국세청장은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 거주하는 청구인에 대하여 2000.9.14∼2000.10.19 기간동안 부동산투기혐의를 조사한 결과 청구인이 1990년∼1999년 기간 부동산을 26회(74필지, 126,515㎡) 취득하고 45회(58필지, 43,751㎡) 양도한 사실을 확인하고 처분청에 통보하였다. 처분청은 청구인이 1996∼1999년 기간중 토지 48필지(명세 별지참조, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 양도한 것을 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 2001.2.5 청구인에게 종합소득세 1996년 귀속분 45,305,430원, 1997년 귀속분 639,219,090원, 1998년 귀속분 390,261,910원, 1999년 귀속분 7,896,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.7 이의신청을 거쳐 2001.9.11 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 국가 및 지방자치단체에 3회 수용되고, 인근 건물의 건축허가과정에서 불가피하게 4회 양도하였으며, 쟁점토지 소재지에 거주하는 원주민중 농가주택 소유자의 집단민원에 의하여 1회 일괄 양도(33필지) 등으로 청구인이 사업목적없이 부득이하게 양도한 것이고, 쟁점토지 전체를 1년 6개월 이상 보유하여 단기거래라 볼 수 없으며, 부가가치세법상 1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실이 없어 계속성과 반복성이 없고, 청구인이 1974년 이후 단독주택 신축판매업을 영위하여 공동주택 신축지를 취득할 때 일정규모 이상의 토지를 취득하여야 신축허가를 받을 수 있어 쟁점토지 등 그 면적과 거래금액이 큰 것이며, 분양목적으로 주택수요가 많은 수도권 일대의 토지를 취득할 수밖에 없었고, 수도권의 주택신축용지는 그 지가가 높아 원가절감을 위하여 경락을 통해 저가로 취득한 후 토지보상법등에 의해 시가로 양도하여 수익률이 높은 것인데 이러한 구체적인 취득 및 양도경위를 배제하고 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 설사, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 부과하더라도 청구인이 납부한 종합토지세 중 쟁점토지 해당분은 필요경비로 공제하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 1990∼1999년 기간 12회에 걸쳐 부동산 32필지(88,349㎡)를 대부분 경락을 원인으로 취득하여 39회에 걸쳐 49필지(28,947㎡)를 주로 수용에 의하여 양도하였고, 쟁점토지는 대부분 수도권 지역이며, 실수요 목적에 이용하지 아니한 채 그대로 양도한 점으로 보아 사업목적(부동산매매업)으로 쟁점토지 등을 취득하여 양도하였고, 부동산의 평균 보유기간이 2년 정도로 단기간에 보유하다 공공개발부지로 수용되거나 또는 주택건설업자에게 양도하고 쟁점토지의 매매차익이 60%에 상당하므로 청구인이 매매차익 목적으로 단기간에 부동산을 거래한 것이며, 부가가치세법시행규칙 제1조 의 부동산매매업 판정기준인 1과세기간내 부동산을 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도는 예시적인 규정에 불과한 것으로 전체적으로 사업목적을 가지고 계속적·반복적으로 이루어진 것이면 부동산매매업에 해당한다 할 것(국심 96경3271, 1997.9.10 같은 뜻임)인 바, 청구인은 지가 상승이 예상되는 수도권일대 토지를 주로 경락에 의하여 취득한 후 일부는 분할하여 양도하는 등 계속적 반복적으로 부동산을 취득·양도하였고, 그 보유기간이 단기간인 점, 매매차익이 60%에 상당하는 등을 볼 때 청구인이 쟁점토지 등을 거래한 것은 부동산매매업에 해당한다.

(2) 청구인이 제출한 종합토지세 납부내역서는 쟁점토지 외에도 다른 청구인 명의 토지가 포함되어 있으므로 이를 구분하여 필요경비로 산입하여야 한다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과한 처분의 당부(주위적 청구)

② 청구인이 납부한 종합토지세액중 쟁점토지 해당분을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부(예비적 청구)

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제19조 【사업소득】제1항에서『사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1.∼11. (생략)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

13. (이하 생략)』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】에서『법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.』라고 규정하고 있으며, 한국표준산업분류 부동산 공급업에는 『직접 개발한 농장·택지·공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물등을 분양·판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다.』라고 기재되어 있다. (2) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】제1항에서『부동산임대소득·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제55조【부동산임대소득등의 필요경비의 계산】제1항에서『부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 1.∼7. (생략)

8. 사업과 관련있는 제세공과금. 다만, 법 및 이 영에 의하여 필요경비에 산입하지 아니한 것을 제외한다.

9. (이하 생략)』이라고 규정하고 있다.

• 다. 쟁점①에 대하여 본다.

(1) 처분청이 쟁점토지의 양도로 인한 소득을 부동산매매업에 의한 사업소득으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 데 대하여 청구인은 양도소득세 부과 대상이라고 주장하고 있는 바, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지의 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 2000두642, 2001.3.27, 같은 뜻임).

(2) 국세청의 전산자료에 의하면, 청구인은 1990∼1999년 기간 부동산을 26회에 걸쳐 74필지를 취득하고 45회에 걸쳐 58필지를 양도하였으며, 1996∼1999년 기간 12회에 걸쳐 32필지를 취득하고 39회에 걸쳐 49필지(쟁점토지 등)를 양도한 사실이 확인된다. 쟁점토지의 평균 보유기간은 2년 정도로 단기간에 보유하다 주택 건설업자 등에게 양도하면서 그 매매차익이 60%정도가 발생하였으며 실수요 목적에 이용하지 아니하고 취득한 토지를 그대로 양도한 사실로 보아 부동산매매업 영위를 위한 사업목적으로 쟁점토지를 양도하였다고 인정된다.

(3) 또한, 부가가치세법시행규칙 제1조 의 부동산매매업 판정기준인 1과세기간 동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실이 없으므로 사업을 영위하는 계속성과 반복성이 없다는 주장이나, 청구인이 부동산을 취득하고 양도하여 매매차익을 얻기 위한 수익목적이 있다고 인정된 이상 부가가치세법상 1 과세기간내 부동산거래를 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도를 하지 아니하였더라도 전체적으로 사업목적을 갖고 계속·반복적으로 이루어진 점으로 보아 부동산매매업을 영위(국심 96경3271, 1997.9.10 같은 뜻임)하였다고 인정된다.

(4) 따라서, 청구인이 부동산을 거래한 횟수(취득 26회, 양도 45회), 규모(취득 126,515㎡, 양도 43,751㎡), 태양(경락에 의한 취득, 수용에 의한 양도), 60%에 상당하는 매매차익이 발생한 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 사업목적으로 계속적·반복적으로 부동산거래를 하였다고 인정되므로 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 쟁점②에 대하여 본다.

(1) 청구인이 부동산매매업을 영위하였다고 이 건 종합소득세를 과세하더라도 쟁점토지를 보유하면서 과세기간 동안 지방자체단체에 납부한 종합토지세를 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴 본다.

(2) 청구인이 이 건 심판청구를 제기하면서 쟁점토지 관할지방자치단체에 납부한 종합토지세 영수증을 제출하였는 바, 그 내역은 아래 "표"와 같다. (단위: 원) 납부일 금액 납부내역 과세물건

1996. 1. 3 95/수시분

○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○

1996. 5.31 61,130 96/수시분

○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 13건 3,355㎡ (단위: 원) 납부일 금액 납부내역 과 세 물 건

1996. 5.31 72,870 96/수시분

○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 13건

1996. 8.20 142,870 〃

○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 1건 1997.10.31 2,729,600 97/정기분 〃 1건 2,875㎡ 1997.10.31 7,822,270 97/정기분

○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 19건 47,620㎡ 1997.12. 1 6,610 97/수시분

○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 1건

1998. 1.14 109,470 〃

○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 12건 3,219㎡ 〃 65,870 〃 〃 7건 8,628㎡

1998. 4.30 29,730 98/수시분

○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 1건 〃 85,190 〃

○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 19건 47,620㎡ 〃 658,530 〃

○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 2건 13,830㎡ 1998.12.17 3,899,800 〃

○○○도 ○○○시 ○○○도 ○○○시구 ○○○동 ○○○ 7건 1998.12.31 3,460

○○○도 ○○○시

○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 1건 〃 809,710 〃

○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 5건 1,278㎡ 〃 5,235,560 〃

○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 17건 42,749㎡

1999. 2. 1 1,764,810 〃

○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 1건 〃 672,900 〃

○○○도 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 5건 〃 1,310 〃 〃 1건 1999.11. 1 683,260 99/정기분

○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 4건 655㎡ 〃 849,300 〃

○○○도 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 4건 8,859㎡ 〃 6,463,730 〃

○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 17건 48,677㎡ 〃 7,661,080 〃

○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 8건 9,501㎡ (3) 소득세법 제27조 에는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제55조 제1항에서 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 "사업과 관련있는 제세공과금"이라고 규정하고 있는 바, 위 소득세법시행령 제55조 제1항 에 규정한 제세공과금에는 종합토지세 납부세액도 포함된다고 인정되므로 청구인의 사업소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 대응하는 비용으로 청구인이 납부한 쟁점토지 해당분 종합토지세액을 조사하여 이를 필요경비에 산입하여야 한다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.