매매사례가액을 양도가액으로 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001서 2445(2002. 2. 8) 9,087,290원의 부과처분은 양도가액을 확인되는 실지취득가액 17,132,465원을 기준으로 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 나목의 규정에 의해 환산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다

• 가. 청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 1,653㎡외 7필지 임야 합계 5,705㎡(명세는 『별지』참고, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득후 1년이내에 양도하고 실지거래가액(양도가액 26,268,550원, 취득가액 26,228,410원)으로 양도소득세 사전신고를 하였다.
• 나. ○○○세무서장은 쟁점토지의 취득가액은 현지 확인한 가액과 부동산매매계약서에 의하여 조사된 17,132,465원으로 하고, 양도가액은 인근 및 동일번지에서 조사한 매매사례가액인 148,944,619원으로 하여 양도차익을 산정하고 이를 처분청에 과세자료로 통보하였다.
• 다. 처분청은 위 과세자료에 의해 2000.9.1 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 79,087,290원을 결정고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2000.11.25 이의신청을 하였으며, 재조사하라는 이의신청결정에 대해 처분청은 2001.8.24 청구인에게 당초 처분이 정당하다는 내용의 결과를 통지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2001.9.17 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 않는다고 하여 매매사례가액으로 양도가액을 산정하여 과세하였으나, 실지취득가액만 확인되고 실지양도가액은 확인되지 아니한 이 건의 경우에는 소득세법시행령 제166조 제2항 의 규정에 의해 확인된 실지취득가액을 기준시가로 환산한 가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 양도가액을 매매사례가액을 적용하여 산정한 처분은 법적용의 오류가 있었으나, 청구인이 신고한 가액은 동일번지 및 동일한 양도시기에 확인된 실가와 현저히 차이가 있으며 양도물건의 토지조성비용등이 사회통념상 양도가액에 반영되지 않는 것으로 미루어 신뢰성이 부족한 바, 실가 확인후 결정할 사항이며 실가를 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제100조 에 의해 환산가액으로 경정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지취득가액은 확인되나 실지양도가액은 확인되지 아니한 경우 양도가액을 매매사례가액을 적용하여 산정한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령은 다음과 같다. (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. (2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】① 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각 호의 1(생략)의 경우를 말한다

② 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

• 나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액 취득당시의 실지거래가액×양도당시의 기준시가(생략)/취득당시의 기준시가

④ 법 제96 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 나. 취득 후 1년이내의 부동산
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세 경위를 보면, 청구인은 쟁점토지를 취득후 1년이내에 양도하고 ○○○세무서장에게 양도가액을 26,268,550원, 취득가액을 26,228,410원으로 하여 양도소득세 사전신고를 하였고, ○○○세무서장은 취득가액은 실지거래가액을 17,132,465원으로 확인하였으나 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하여 인근 부동산의 매매사례가액을 적용하여 148,944,619원으로 산정한 후 처분청에 자료를 통보하였다. 처분청은 위 자료에 의해 2000.9.1 청구인에게 쟁점토지에 대한 양도소득세 79,087,290원을 결정고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2000.11.25 처분청에 이의신청을 하였으며, 처분청은 2000.12.22 이의신청 결정서에서 "청구인이 신고한 양도가액을 인정하지 아니한다면 실지양도가액을 확인하여 과세하여야 할 것이고, 만일 실지양도가액이 확인되지 않는 경우에는 법령에 의하여 실지거래가액으로 확인되는 취득가액을 기준시가로 환산한 금액을 양도가액으로 하여야 할 것이므로 매매사례가액을 기준으로 계산한 처분은 잘못인 바, 양도가액을 재조사하여 실지거래가액을 결정하여야 한다"는 내용의 결정을 하였으나, 처분청은 2001.8.24 청구인에게 이의신청결정에 따른 재조사결과 당초 처분이 정당하다는 통지를 하였다.

(2) 앞에서 본 관련법령을 보면, 쟁점토지와 같이 취득후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 의 규정에 의하여 환산한 가액에 의하도록 하고 있다.

(3) 쟁점토지의 경우 처분청이 제시한 자료를 보면, 실지취득가액은 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없으나, 실지양도가액은 확인되지 아니하여 인근의 매매사례가액을 기준으로 양도가액을 산정한 경우로서, 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니고 실지거래대금 그 자체를 의미하는 것이므로, 처분청이 실지양도가액이 확인되지 아니한다 하여 인근 매매사례가액을 기준으로 양도가액을 산정한 처분은 잘못이라고 판단된다.

(4) 따라서 이 건 심판청구 심리일 현재까지 실지양도가액이 확인되지 아니하고 실지취득가액만 확인되는 이 건의 경우 소득세법 제100조 제1항 단서와 같은법시행령 제166조 제2항 제2호 나목의 규정에 의하여 취득당시의 실지거래가액을 기준시가로 환산한 금액을 양도가액으로 하여야 할 것이다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별 지】 쟁점토지 명세 소재지 지목 면적(㎡) 취득일 양도일 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 1,653 1998.8.1 1998.10.19 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 172 1998.9.24 1998.10.23 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 337 1998.9.24 1998.10.23 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 423 1998.9.24 1998.10.23 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 813 1998.9.24 1998.10.23 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 662 1998.9.24 1998.10.23 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 668 1998.9.24 1998.10.23 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 임야 977 1998.9.24 1998.10.23