부동산의 평가

심판청구번호 국심2001서 2396(2002. 1.23) � 청구외 장○○○ 등과 청구인들은 1996.10.20 청구외 ○○○종합건설주식회사 및 ○○○종합건설주식회사와 경기도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 임야 14,057㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 그와 연접한 토지 약 50,000평(이하 "일단의 토지"라 한다)을 6,000,000,000원에 양도하기로 가계약을 체결하였다. 그 후 청구인들은 청구외 장○○○(이하 "피상속인"이라 한다)이 1998.8.27 사망함에 따라 쟁점토지 등을 상속받고 이를 매매계약서상의 가액(평당 120,000원)으로 평가하여 1999.2.26 상속세를 신고하였다. 처분청은 청구인들이 신고한 상속세과세가액에 상속개시일전 1년 이내의 처분재산 중 246,875,191원을 사용처가 불분명한 것으로 보아 이를 산입하는 등 과세표준을 경정하여 2001.9.13 청구인들에게 1998.8.27분 상속세 361,397,240원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2001.5.30 이의신청을 거쳐 2001.9.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점토지는 순수자연임지로서 매매계약자가 대지 조성사업을 할 수 없어 계약이 취소됨에 따라 상속인이 임야상태로 계속해서 보유하고 있고, 계약체결 당시의 개별공시지가를 비교하며 보면, 쟁점토지와 공동으로 계약된 다른 토지의 개별공시지가는 쟁점토지보다 최저 1.5배에서 최고 6배나 높으며, 상속개시당시에도 다른 토지의 개별공시지가 최저 5배에서 최고 30배나 높은데도 불구하고 계약이 무산된 쟁점토지에 대하여 매매계약서상의 매매가액을 시가로 보아 과세한 처분은 부당하므로 개별공시지가로 평가하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속재산평가는 시가로 평가함이 원칙이고, 상속개시일 전후 6개월 내의 실지매매가액은 시가로 볼 수 있는 바, 쟁점토지는 상속개시 당시 매매이행중에 있었고, 계약금 등 매매대금을 수령한 바 있으므로 매매계약서상의 매매가액을 시가로 보아 이에 의하여 평가한 가액을 상속재산가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 포함한 일단의 토지에 대한 매매계약서상의 매매가액을 쟁점토지의 상속개시 당시 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 상속개시 당시의 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】제1항에는『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하생략)』이라고 규정하고, 그 제2항에서는『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다』고 규정하고 있고, 그 제3항에서는『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제49조【평가의 원칙】제1항에는『법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월(생략)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 매매·감정·수용·경매(생략) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2.∼3. (생략)』이라고 규정하고 있다. 같은법 제61조【부동산 등의 평가】제1항에는『부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, (이하생략)

2. (생략)』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 피상속인 등 6인은 1996.10.20 청구외 ○○○종합건설주식회사 및 ○○○종합건설주식회사와 일단의 토지를 6,000,000,000원에 매매하기로 가계약을 체결하고 같은날과 1996.10.20 계약금 600,000,000원을 수령하였다. 그 후 1997.8.25 매매가액을 위와 같이 하여 본계약을 체결하면서 계약금은 기 지급된 금액으로 대체하고, 1997.12.30 중도금 1,000,000,000원, 1998.3.30 중도금 1,200,000,000원, 1998.6.30 중도금 1,200,000,000원, 1998.8.30 잔금 2,000,000,000원을 지급받기로 약정한 후 1998.5.7 매매대금지급일을 연기하는 내용의 추가계약을 체결하였음이 매매계약서 등에 의하여 확인되고 이에 대하여는 청구인들과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인등은 1998.8월 일단의 토지의 일부인 26,971㎡를 청구외 ○○○종합건설주식회사에게 소유권이전등기한 후 1999.7.8 위 매매대금의 미수금 1,000,000,000원을 수령하고 일단의 토지의 일부인 28,135㎡를 청구외 ○○○종합건설주식회사에게 소유권이전등기하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인들은 매수인들의 각서 및 계약해지약정서 등을 제시하면서 쟁점토지는 매매계약이 해지되어 상속인이 계속해서 보유하고 있고, 소유권이전등기된 토지보다 개별공시지가 등에 차이가 있어 매매계약서상의 매매가액을 시가로 보아 과세한 처분은 부당하므로 개별공시지가로 평가(29,519,700원)하여야 한다는 주장이나, 청구인들은 상속세과세표준신고시 쟁점토지를 위 부동산매매계약서상의 가액으로 평가(510,255,043원)하여 신고하였고, 상속개시일 이후에도 매매대금의 일부를 수취하였을 뿐만 아니라 일부 토지에 대한 소유권이전등기가 이루어지는 등 상속개시일 현재 매매가 진행 중에 있었던 점 등을 종합하여 볼 때, 매매계약서상의 가액은 상속개시일전 6월이내의 가액으로서, 이를 상속개시 당시 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 보여지는 반면에 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 『별지』 청 구 인 명 단 성 명 주민등록번호 주 소 김○○○ 김○○○ 김○○○ 김○○○

○○○

○○○

○○○

○○○ 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 경기도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○