부동산의 취득가액을 증여받을 당시 평가한 가액으로 하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001서 2345(2001.11.17) 요 청구인은 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 대지 89㎡, 같은리 ○○○ 임야 6,487㎡(위 2필지의 토지를 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1998.3.28 청구외 손○○○로부터 증여받아 보유하다가 1999.9.14 청구외 주식회사 ○○○타운(이하 "○○○타운"이라 한다)에 양도하고 취득가액 700,000,000원, 양도가액 700,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산이 증여받은 부동산으로서 청구인이 신고한 실지거래가액중 양도가액만 확인되고 취득가액은 확인되지 아니한다하여 양도가액은 청구인 신고가액인 700,000,000원으로 하고, 취득가액은 소득세법 시행령 제166조 제2항 제3호 의 규정에 의거 청구인이 증여받을 당시 평가하여 증여세를 신고한 가액인 21,216,210원으로 하여 1999년 귀속분 양도소득세 324,056,110원을 2001.3.10 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.17 이의신청을 거쳐 2001.9.6 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 당초 소유자인 청구외 손○○○은 1997.5.19 쟁점부동산을 담보로 (주)○○○상호신용금고로부터 700,000,000원(이하 "쟁점대출금"이라 한다)을 대출받았으며 청구인은 쟁점대출금을 포함한 부담부증여로 쟁점부동산을 1998.3.28 손○○○로부터 증여받아 부채금액을 제외한 증여금액 21,216,210원에 대하여 증여세를 신고납부하였고, 쟁점대출금에 대한 이자를 1998.12.31에 16백만원, 1999.5.13에 30백만원을 지급하여 실제취득가액은 721,216,210원(부담부증여액 포함)이고 쟁점부동산을 ○○○타운에 쟁점부동산에 설정된 근저당권의 실제채무액인 700,000,000원에 양도하여 실제양도가액은 700,000,000원이어서 쟁점부동산 양도와 관련하여 양도차손이 발생하였는데도 불구하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 이 건 과세처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산을 증여받은 후에도 쟁점부동산의 근저당설정관련 채무명의가 계속 손○○○ 명의로 되어 있고 청구인이 쟁점부동산을 ○○○타운에 양도한 이후인 2000.6.15에 증여자인 손○○○을 채무자로 하고 김○○○을 근저당권자로 하여 쟁점부동산에 대하여 근저당권을 설정한 사실등을 볼 때 당초 소유자 손○○○이 쟁점부동산을 청구인에게 증여하고 채무는 손○○○ 본인이 계속 관리하여 온 것으로 보여지므로 부담부증여를 받았다는 청구주장은 신빙성이 없다하겠고 따라서 소득세법시행령 제166조 제2항 제3호 의 규정에 의거 양도당시 실지거래가액으로 환산한 가액과 상속(증여)당시의 현황에 의해 평가한 가액중 낮은 가액을 취득가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점부동산의 취득가액을 증여받을 당시 평가한 가액(기준시가)으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 제1항에서 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제4항·제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.』고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
• 나. (생략)

3. 상속 또는 증여받은 자산(제3항 각호 및 제4항 제1호·제2호 또는 제157조 제4항·제5항에 규정된 자산을 제외한다)을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각 목의 가액 중 낮은 가액. 이 경우 제167조 제1항의 규정에 의한 의제취득일전에 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는 의제취득일을 기준으로 평가한 가액으로 한다.

• 가. 제2호 가목의 가액
• 나. 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액』이라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인이 1998.3.28 쟁점부동산을 청구외 손○○○로부터 증여받고 증여세 과세가액을 증여당시 기준시가인 21,216,210원으로 하여 1998.6.27 증여세를 신고한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 1999.9.14 ○○○타운에 양도하였고 그 양도가액이 700,000,000원이라는 사실에 대하여도 다툼이 없다.

(3) 등기부에는 아래(뒷면)내역의 근저당권이 쟁점부동산에 설정된 것으로 나타나 있다. 설정일 채권최고액 채무자 근저당권자 97.5.19 98.3.18 99.12.18 2000.6.15 〃 910백만원 200백만원 350백만원 150백만원 〃 손○○○ 손○○○ (주)○○○타운 손○○○ 〃 (주)○○○상호금고 박○○○ 조○○○ 김○○○ 조○○○

(4) 청구인과 처분청 담당공무원(조사2과 양○○○)간에 2001.10.6 작성된 문답서에는 쟁점대출금에 대한 대출이자를 청구인이 지급한 사실은 없고, 쟁점부동산을 양수한 ○○○타운의 실질적인 대표자는 손○○○로 알고 있다는 내용으로 청구인이 답변한 것으로 기록되어 있다. 살피건대, 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액중 양도가액은 확인되나 취득가액(700,000,000원)이 확인되지 아니하는 것으로 보아 소득세법 시행령 제166조 제2항 제3호 의 규정에 의거 쟁점부동산의 증여당시 평가액(기준시가)인 21,216,210원을 취득가액으로 하여 과세한 이 건 과세처분에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 증여받을 당시 손○○○이 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받은 대출금 700,000,000원(쟁점대출금)을 부담부증여로 인수하였으므로 쟁점부동산의 실제취득가액은 쟁점대출금을 포함하여 총 721,126,210원이라고 주장하면서 손○○○의 확인서등을 증빙으로 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점대출금의 채무를 승계하였다면 채무자를 청구인 명의로 변경하고 관련이자를 청구인이 지급하였어야함에도 채무명의를 변경하지 아니하고 쟁점대출금에 대한 이자를 지급한 사실이 없는 점, 증여세 과세표준신고시 근저당담보된 부동산은 근저당을 위한 감정가액과 시가중 큰 금액에서 채무액을 공제한 가액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고하여야 하나 청구인의 경우 쟁점부동산을 개별공시지가로 평가하여 증여세를 신고한 점, 쟁점대출금이 부담부증여라 한다면 증여자인 손○○○이 소득세법 제88조 제1항 후단의 규정에 의거 쟁점대출금액만큼에 대하여 양도소득세를 신고하였어야 함에도 이를 신고하지 아니한 점, 쟁점부동산 양도이후에도 손○○○이 쟁점부동산을 대출용 담보로 제공한 점등을 종합해 볼 때 처분청 의견과 같이 당초 소유자 손○○○이 쟁점부동산만 청구인에게 증여하고 쟁점대출금은 청구인에게 승계시키지 아니한 채 본인(손○○○)이 직접 관리해 온 것으로 볼 수밖에는 없다할 것이다. 사실이 이러하다면 쟁점대출금을 부담부증여로 볼 수는 없다하겠고 따라서 처분청에서 소득세법시행령 제166조 제2항 제3호 의 규정에 의거 양도당시 환산한 가액과 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액중 낮은 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.