부동산을 감정가액으로 평가할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2001서 2211(2001.12.14) � 별지 기재의 청구인 4인(이하 "청구인들"이라 한다)은 1999.5.5. 사망한 김○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 상속인으로서 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 496㎡ 및 건물 232.86㎡와 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 955.8㎡ 및 건물 2,966.87㎡(2건의 부동산을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 상속재산으로 신고하면서 2개의 감정기관(○○○감정평가법인, ○○○감정평가법인)에서 평가한 감정가액의 평균액인 3,085,883,750원으로 평가하여 1999.11.2. 상속세 신고를 하였다. 처분청은 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 감정가액의 경우 상속세 납부외의 목적으로 평가한 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 상속개시당시의 시가로도 볼 수 없다 하여 이를 부인하고, 기준시가인 4,146,599,060원으로 평가하여 2000.12.6. 청구인들에게 1999년도 상속분 상속세 521,708,770원을 부과처분하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2001.2.28. 이의 신청을 거쳐 2001.8.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 쟁점부동산을 상속개시후 6개월내에 감정평가한 것은 상속인중 김○○○, 김○○○의 아파트취득에 필요한 자금을 조달하기 위한 담보제공목적이었으며, 그 당시 공신력 있는 2개 이상의 감정기관이 감정평가한 가액의 평균액을 상속세 신고시 쟁점부동산의 가액으로 신고한 것이므로 동 감정가액을 상속세법 제60조 및 같은법시행령 제49조 제1항의 규정에 의해 시가로 보아 쟁점부동산의 가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청의견 청구인들은 쟁점부동산을 은행으로부터 대출받을 목적으로 감정평가하였다는 주장이나, 쟁점부동산의 담보가치가 41억원(기준시가기준)에 이르고 있는데도 상속세 신고 1∼2개월전에 2억5천만원만 대출받은 점으로 볼 때 상속세납부외의 목적으로 감정평가한 것으로 볼 수 없고, 또한 그 감정가액도 기준시가의 74% 수준에 불과하여 상속개시당시의 시가를 적절히 반영한 가액으로 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 가액을 기준시가로 평가하여 과세한 것은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 가액을 기준시가로 평가할 것인지, 아니면 감정가액으로 평가할 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 본문에서 『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.』고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.』고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제61조 제1항에서 『부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.』고 규정하고, 그 제1호 본문에서 토지의 경우『지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가』라고 규정하고 있고, 그 제2호에서 건물의 경우『대통령령이 정하는 시가 표준액에 의한 가액』이라고 규정하고 있다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에서 『법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다』고 규정하고, 그 제2호에서 『당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 감정평가 경위등을 보면, 1999.5.5 상속이 개시되고 청구인들이 청구외 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인에게 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰한 결과 동 감정기관은 다음과 같이 감정평가를 하였음이 감정평가서등에 의해 확인되며, 구 분

○○○감정평가법인

○○○감정평가법인 평가대상 쟁점부동산 쟁점부동산 감정평가일 1999.8.28 1999.9.30 가격시점 1999.8.27 1999.9.29 평가목적 담 보 담 보 평가금액 3,069,355,300원 3,102,412,200원 청구인들은 위 2개 감정가액의 평균액인 3,085,883,750원을 쟁점부동산의 시가로 보아 1999.11.2. 상속세신고를 하였으며, 청구인들중 김○○○, 김○○○은 쟁점부동산을 담보로 제공하고 다음과 같이 은행으로부터 250,000,000원을 대출 받은 것으로 나타나고 있다. 구 분 김○○○ 김○○○ 담보제공일

1999. 9. 7

1999. 10. 4 대출금액 150,000,000원 100,000,000원 채 권 자

○○○은행

○○○은행

(2) 쟁점부동산에 대한 평가액을 비교하여 보면 다음과 같다. (단위: 원, ％) 쟁점부동산 감정가액(A) 기준시가(B) 비율(A/B) 토지 2,185,365,000 3,200,860,000 68.2 건물 900,518,150 945,739,060 95.2 계 3,085,883,150 4,146,599,060 74.4 (주) 감정가액은 2개 감정가액의 평균액임

(3) 위와 같이 청구인들이 제시한 쟁점부동산에 대한 감정가액은 기준시가(개별공시지가)의 74.4% 수준으로 나타나고 있으며, 상속세 신고 1∼2개월전에 30억원(감정가액기준)이상의 가액을 가진 쟁점부동산을 담보로 제공하고 동 담보가액의 8% 정도의 해당금액인 250,000,000원 밖에 대출받지 아니한 점으로 볼 때 쟁점부동산에 대한 감정평가목적은 금융기관에 담보를 제공하기 위해서라기 보다는 상속세신고목적으로 감정평가한 것으로 여겨지며, 일반적으로 기준시가의 경우 시가보다는 다소 낮게 책정되고 있다는 점과 쟁점부동산을 감정평가한 ○○○감정평가법인과 ○○○은행이 체결한 감정평가업무협약서 제8조(담보평가기준)에서 『감정가액은 매매가능액의 80%이하로 평가함을 원칙으로 한다』고 되어 있는 점등을 감안할 때 위 감정가액의 경우 상속개시당시의 시가를 적정하게 반영된 가액으로 보기는 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 청구인들이 신고한 감정가액을 부인하고 쟁점부동산의 가액을 기준시가로 평가하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. ［별지］ 심판청구인 인적사항 성 명 주민등록번호 주 소 조○○○

○○○

○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 김○○○

○○○

○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 김○○○

○○○

○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 김○○○

○○○ 상 동