부동산 임대수입금액의 계산

심판청구번호 국심2001서 2111(2001.10.25)

심판청구를 기각합니다.

청구인의 부 윤○○○(2000.1.23 사망)은 본인소유인 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 토지(450.2㎡, 이하 "쟁점토지①"이라 한다)상에 1978.11.6 사위인 김○○○의 명의로 건물(349.68㎡)을 신축하고, 같은 동 ○○○ 토지(216.2㎡, 이하 "쟁점토지②"이라 한다)상에 1980.5.8 청구인 명의로 건물(431.96㎡)을 신축하고, 같은 동 ○○○ 토지(345.8㎡, 이하 "쟁점토지③"이라 한다)상에 1980.10.17 윤○○○의 자인 윤○○○의 명의로 건물(802.97㎡)을 신축하고, 같은 동 ○○○ 토지(390.7㎡, 이하 "쟁점토지④"라 하고 쟁점토지①②③④를 합하여 "쟁점토지"라고 한다)상에 1980.10.18 윤○○○의 자인 윤○○○(이하 청구인, 김○○○, 윤○○○, 윤○○○등 4인을 "청구인등"이라 한다)의 명의로 건물(483.08㎡)을 신축하였다. 처분청은 윤○○○이 특수관계자인 청구인등에게 쟁점토지를 무상으로 임대하였다 하여 적정임대수입금액을 산정하여 과세하고, 2001.5.14 상속으로 인한 납세의무승계자인 청구인에게 종합소득세 1995년 65,232,310원, 1996년 56,008,330원, 1997년 46,055,690원, 1998년 44,225,610원, 1999년 32,727,340원 합계 244,249,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.7 이 건 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 처분청이 청구인에게 부과한 1995∼1998년 귀속분 임대수입금액 계산에 적용한 소득세법 제41조 제1항 및 같은 법 시행령 제98조에는 부당행위계산에 대한 내용만 규정되어 있을 뿐 그 소득금액을 계산하는 방법을 정하지 아니하였음에도 처분청이 국유재산법 제25조 를 적용하여 임대수입금액을 계산한 것은 조세법률주의에 위반되며, 1999년 임대수입금액은 쟁점토지등과 유사한 조건의 토지의 임대실례가액을 조사하여 결정하여야 함에도 이를 조사하지 않고 결정하였으므로 쟁점토지와 유사한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지(이하 "쟁점외토지"라 한다)의 임대수입금액(년 4,800,000원)을 인용하여 경정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 임대실례가액이 없을 경우 개별공시지가에 국유재산 임대요율 5%를 적용해 임대수입금액을 계산함은 정당하며, 1999년의 경우 청구인이 인용해 달라는 쟁점외토지의 소유자인 정○○○은 1996.6월 폐업하여 실제 임대료의 확인이 불가능하므로 인근 유사토지의 임대실례가액이 없는 것으로 보아 법인세법 시행령 제89조제4항 의 규정을 적용하여 임대수입금액을 계산한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 특수관계자에게 무상임대한 토지의 적정임대수입금액을 국유재산법상의 사용요율 및 법인세법상의 정기예금이자율을 적용하여 산정한 처분의 당부와

(2) 청구인이 제시한 쟁점외토지의 임대수입금액을 임대실례가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

(1) 1995.12.29개정전 소득세법 제41조 【부당행위계산】 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

(2) 1995.12.29 개정후 소득세 법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (3) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서“특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

② 법 제41조에서“조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, (이하 생략)

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (4) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조·동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액

• 가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (5) 법인세법시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

6. 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(제87조 제2항의 규정에 의한 소액주주인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택을 제공하는 경우를 제외한다. (6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, (이하 생략) (7) 국유재산법 제25조 (사용료)

① 행정재산 또는 보존재산(이하 이 장에서 "행정재산등"이라 한다)의 사용·수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다. (8) 국유재산법시행령 제26조 (사용료율과 평가방법)

① 법 제25조제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는그 법령에 의한다.

5. 기타의 경우: 1천분의 50 이상

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 부 윤○○○(2000.1.23 사망)은 쟁점토지상에 청구인등 명의로 건물을 신축하였음이 일반건축물대장에 의하여 확인되며, 윤○○○은 이에 대하여 무신고하였고, 처분청은 윤○○○이 특수관계자인 청구인등에게 쟁점토지를 무상으로 임대하였다 하여 1995년부터 1998년까지는 쟁점토지의 개별공시지가에 국유재산법시행령 제26조 의 사용요율인 5%를 적용하고, 1999년은 쟁점토지의 개별공시지가에 법인세법시행령 제89조 의 정기예금이자율인 3.75%를 적용하여 산정한 임대수입금액을 과세한 사실이 경정결의서등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 소득세법상 부당행위계산 방법에 관한 규정이 없음에도 처분청이 1995년부터 1998년 기간중 임대수입금액을 국유재산법을 적용하여 계산한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 쟁점토지의 무상임대에 대하여 소득세법 제41조 의 부당행위계산의 부인대상임에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 전시법령에 의하면 거주자가 특수관계 있는 자에게 토지를 무상으로 대여하거나 제공한 행위를 부인하고, 적정임대수입금액을 산정함에 있어서는 거주자와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 할 때 형성되는 가격을 기준으로 산정하여야 할 것인 바, 이 때 그에 관한 임대실례가액이 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하면 될 것이고 그와같은 임대실례가액이 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위등 제반여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역과 개별요인, 인접 또는 유사지역 내의 유사물건에 대한 적정거래가능가격을 합리적으로 조사하여 산정한 가격을 기준으로 하면 족한 것이라 하겠고, 이 건은 정부의 국고수입원의 하나인 국세의 부과와 관련된 문제이므로 국유재산법시행령 제26조 에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 적정거래산정기준으로 원용할 수 있다 할 것이다(대법원 91누7637, 1992.1.21외 다수 같은 취지임). 따라서, 쟁점토지의 적정임대수입금액을 위 국유재산법시행령 규정을 원용하여 계산한 처분은 적법한 것으로 판단된다(국심 94중5685, 1995.12.12 및 국심96서2562, 1997.1.16 같은 뜻임).

(3) 청구인은 1999년 임대수입금액은 쟁점토지와 유사한 쟁점외토지의 임대수입금액을 인용하여 줄 것을 주장하면서 쟁점외토지의 관리인 김○○○이 황○○○에게 준 영수증 3매와 현금보관증을 제시하고 있는 바 이에 대하여 살펴본다. 국세청의 전산자료에 의하면 쟁점외토지를 임대한 정○○○은 1996.6.10 폐업하였으며, 청구인이 제시한 영수증과 현금보관증은 관리인 김○○○이 2000.1.15, 2000.2.15, 2000.3.15 및 2000.5.15 작성하여 황○○○에 교부한 ○○○중기의 2000.1∼3월 및 2000.5월분 임대료로 이 건 과세기간에 해당하지 않으므로 임대실례가액이라 볼 수 없으며, 당 심판원에서도 수년전의 임대실례가액을 조사하기도 어려운 상황이므로 쟁점외토지의 임대실례가액을 인용해 달라는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 1999년 귀속 임대수입금액을 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.