양도가액을 실지거래가액으로 인정할지 여부

심판청구번호 국심2001서 2093(2001.12. 1) � 청구인은 충청남도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 답 2,063㎡ 및 ○○○ 답 4,417㎡의 환지에 따른 권리면적 3,085.9㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1999.9.29 청구외 채○○○에게 소유권이전등기한 후 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.5.3 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 267,361,500원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.1 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인이 IMF 위기로 공시지가 내지는 그 이하 금액으로도 처분을 못하다가 청구외 안○○○가 동인 소유 경기도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 및 그 부수토지(이하 "쟁점외부동산"이라 한다)와 교환하자는 제의를 하여 왔는 바, 쟁점토지의 가액을 410백만원으로 합의하여 쟁점외부동산과 교환하고 안○○○로부터 교환차액 70백만원을 수령한 후 양도소득세를 신고납부 하였다. 따라서 실지거래가액이 환지예정증명원과 부동산매매계약서 및 매도·매수거래사실확인서 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 실지거래가액이 불분명하다고 하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도소득세 신고시 처분청에 제출한 쟁점토지에 대한 매매계약서에는 청구인 단독 지분으로서 양도금액은 410백만원이고 매수자는 채○○○이었으나, 처분청 조사시에는 청구인 지분은 2분의 1로서 양도금액은 1,200백만원이고 매수자는 주식회사 ○○○물산으로 되어 있는 등 서로 상이할 뿐 아니라 청구인은 쟁점토지를 1999.9.29 안○○○ 소유 쟁점외부동산과 교환하였다고 주장하나 이를 인정하기도 어렵다. 따라서 청구인이 주장하는 실지거래가액이 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.30)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(1995.12.30 개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 안○○○ 소유 쟁점외부동산과 교환하면서 쟁점토지의 가액을 410백만원으로 하고, 쟁점외부동산은 340백만원으로 하여 교환차액 70백만원을 안○○○로부터 수령하였음에도 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. 또한, 쟁점토지를 교환하면서 동 매수인을 안○○○가 지정한 채○○○으로 하였음에도 처분청 조사시 제시한 매매계약서상 매수자가 채○○○이 아닌 청구외 주식회사 ○○○물산으로 기재된 것은 안○○○가 청구인으로부터 교환받은 쟁점토지의 시가가 공시지가에 훨씬 미달하자 이를 담보로 대출 받아 이익을 취하고자 쟁점토지 등을 주식회사 ○○○물산에 1,200백만원에 양도하는 것처럼 가장한 후 주식회사 ○○○물산이 대출받은 1,500백만원 중 1,200백만원을 안○○○에게 지급하였다고 주장하면서 1999.6.20자 청구인의 아들 청구외 강○○○와 안○○○외 3인이 작성한 것으로 되어 있는 부동산교환계약서 등을 제시하고 있는데 동 계약서에는 교환차액 70백만원을 청구인이 지급받는 것만 기재되어 있을 뿐 교환가액은 기재되어 있지 아니하다.

(2) 이에 대하여 처분청은 청구인이 제시하는 계약서들이 서로 상이하고, 청구인이 쟁점토지를 안○○○의 쟁점외부동산과 교환한 것으로 볼 수도 없으며, 쟁점토지의 실지거래가액도 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였다.

(3) 처분청이 제출한 서류 등에 의하면 청구인은 양도소득세 신고시에는 청구인 단독소유인 쟁점토지를 채○○에게 410백만원에 양도하는 내용의 매매계약서를 제출하였고, 처분청 조사시에는 실제 매매계약서라고 주장하는 또 다른 매매계약서를 제출하였는데, 동 계약서는 청구인의 쟁점토지외에 이○○○ 및 안○○○ 소유 토지를 포함하여 주식회사 ○○○물산에 1,200백만원(청구인 지분은 2분의 1)에 양도하는 것으로 기재되어 있다. 그런데 처분청의 조사당시 청구인의 아들 청구외 강○○○가 청구인이 쟁점토지의 매매를 안○○○에게 구두로 위임하였으며, 매매대금 600백만원 중 500백만원을 1999.9.30 수령하고, 100백만원은 미수령하였다고 확인하였는 바, 동 진술에 따르면 청구인이 당시 처분청에 제출한 매매계약서가 실제 계약서라 할 것임에도 청구인은 이 건 심판청구시에는 동 매매계약서는 안○○○가 주식회사 ○○○물산을 이용하여 대출받기 위한 계약서에 불과하다는 주장을 하고 있다. 그러하다면 청구인이 양도소득세 신고시와 처분청 조사시에 제출한 매매계약서가 서로 상이하고, 실지양도가액을 확인할 수 있는 다른 객관적인 증빙도 청구인으로부터 제시되지 아니하고 있어 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되지 아니한다고 봄이 타당한 것으로 판단된다. 나아가 청구인은 이 건 심판청구시에는 쟁점토지의 양도는 매매가 아닌 교환을 원인으로 하여 이루어 졌으며, 실지양도가액은 410백만원으로 하여야 한다고 주장하면서 부동산교환계약서를 제출하고 있으나 쟁점토지의 등기부 등본을 보면 매매를 원인으로 청구인으로부터 채○○○에게 소유권이전등기되었을 뿐 아니라 청구인이 제시하는 계약서 중에서 교환계약서외에 나머지 다른 계약서는 양도원인이 매매로 기재되어 있음에 비추어 보아 쟁점토지를 안○○○의 쟁점외부동산과 교환하였다는 청구인의 주장 역시 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.