신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구번호 국심2001서 1785(2001.11.19) 청구인은 1991.9.14 취득한 경기도 남양주시 ○○○동 ○○○, 전 1,548㎡(이하 "양도토지"라고 한다)중 청구인 지분 453㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)를 1999.5.14 ○○○공사에 양도(공공용지로 수용)하고, 1999.7.14 실지거래가액(양도가액은 수용가액인 334,767,000원, 취득가액 273,906,903원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2001.4.1 청구인에게 1999년도분 양도소득세 66,734,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.30 이의신청을 거쳐 2001.7.31 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 부인한 근거가 된 1991.9.19자 차용증은 공동취득자인 신○○○이 명의수탁자인 문○○○로부터 받은 것인 바, 동 차용증은 신○○○지분(348백만원)의 차용증에 해당되며, 청구인은 당초 양도토지중 585㎡를 취득하기로 하였으나 자금부족으로 132㎡를 김○○○에게 취득하게 하고 김○○○의 취득자금 일부(5천만원)를 청구인의 통장으로 이체 받아서 청구인의 취득자금과 같이 지급하였던 것으로, 양도토지의 취득가액은 936,000,000원이고, 그 중 청구인지분의 취득가액은 273,960,903원(취득가액 936,000,000원 × 453㎡ / 1,538㎡)인데, 이러한 사실이 전 소유자와 부동산 중개인의 매매사실확인서 및 매매대금 지급에 관한 금융기관의 정황 등에 의하여 확인되므로 쟁점토지의 양도에 대하여 실지 거래가액으로 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 1991.9.19자 양도토지의 명의신탁시 수탁자인 문○○○로부터 차용증(금액 4억원)을 받고 명의신탁하였음이 확인되고, 차용증상 금액이 양도토지의 취득자금으로 추정되며, 위 문○○○도 취득당시 토지 시세가 평당 1백만원이라고 하는 바 4억원이 양도토지의 취득가액과 일치하고, 각종 영수증을 볼 때 양도토지의 거래에 대하여 청구인이 주도하였으며, 청구인이 제시하는 통장거래내역을 보더라도 공동취득자 김○○○이 50,000,000원을 청구인의 통장에 입금한 사실이 있는 등으로 미루어 볼 때 위 통장의 거래내역이 쟁점토지만의 출금이 아닌 양도토지의 취득자금으로 봄이 타당하여 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로, 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다 같은법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (단서 생략) 같은법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】⑪ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 동호 가목 및 나목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다

1. 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액 같은법시행령 166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조제1항의 단서 및 법 제97조제1항제1호가목 단서에서 "당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2. (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도토지는 1991.9.4 "이○○○"에서 "문○○○"에게 소유권이 이전되었고, 명의신탁해지를 원인으로 하여 문○○○에서 "문○○○(청구인, 453㎡/1,548㎡)", "신○○○(576㎡/1,548㎡)", "김○○○(387㎡/ 1,548㎡)", "김○○○(132㎡/1,548㎡)" 명의로 등기이전되었다가, 1999.5.17 ○○○공사에 양도(수용)되었음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 1999.7.14 실지거래가액(양도가액은 수용가액인 334,767,000원, 취득가액 273,906,903원)으로 부동산 양도차익 예정신고를 한 것에 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가(양도가액은 수용가액인 334,767,000원, 취득가액 67,950,000원)로 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였음이 과세관련자료에 의하여 확인된다. 한편, 쟁점토지의 양도당시 기준시가가 362,400,000원(453㎡×800,000원)이므로 위 수용가액(334,767,000원)을 양도당시의 실지거래가액 또는 기준시가로 적용하는 것에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(3) 전시한 법령에 의하면 토지 등의 양도차익을 산정함에 있어서 취득 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가를 원칙으로 하되, 양도자가 과세표준신고시 제출한 증빙자료에 의하여 취득 및 양도당시의 쌍방 실지거래가액을 전부 확인할 수 있는 경우에 한하여 실지거래가액을 적용하도록 되어 있는 바, 쟁점토지의 취득시 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는지 본다. 첫째, 청구인은 양도토지 전체의 취득가액이 936,000,000원이고, 이 중 청구인지분의 취득가액은 273,906,000원이며, 공동 취득자중 신○○○지분의 취득가액은 348,000,000원이라고 주장하면서, 1991.3.30자 양도토지의 부동산매매계약서, 전 소유자 이○○○ 및 중개인 김○○○, 이○○○의 2001.5.22자 매매사실확인서, 이○○○이 발행한 영수증 4매(1991.3.30 95,000,000원, 1991.6.2 349,000,000원, 1991.8.30 478,000,000원, 1991.9.2 14,000,000원), 청구인 및 신○○○의 금융거래내역(표1, 표2 참조)을 제시하고 있으나, 양도토지를 4인이 공동으로 취득했는데, 아래의 금융거래내역과 같이 청구인·신○○○ 2인만의 계약금(102,000,000원)도 전체 토지의 계약금 95,000,000원을 초과하고 있고, 중도금과 잔금 등도 각자의 지분과 관계없이 지급되고 있어, 위 매매계약서, 매매사실확인서 및 관련증빙이 신빙성이 있다고 볼 수 없다. <표1. 청구인의 금융거래내역> 일자 금액 출금내역 입금내역 1991.3.30 42,000,000 (계약금)

○○○(○○○) 15,500,000

○○○(○○○) 26,500,000 3.22 30,000,000 3.25 18,500,000 1991.6.1 63,000,000 (중도금)

○○○(○○○) 17,000,000

○○○(○○○) 28,000,000

○○○(○○○) 18,000,000 5.13 17,000,000 5.29 28,000,000 1991.8.30 219,000,000 (잔금)

○○○(○○○) 131,000,000

○○○(○○○) 88,000,000 8.12 108,000,000 8.26 12,000,000 8.27 50,000,000 8.28 10,000,000 8.29 10,000,000 계 324,000,000 324,000,000 283,500,000 <표2: 공동취득자 신○○○의 금융거래내역> 출금일자 계좌번호 출금액 비고 91.3.30 (계약금)

○○○(○○○) 신○○○

○○○(○○○) 신○○○

○○○(○○○) 신○○○ 소 계 18,000,000 24,000,000 18,000,000 60,000,000 91.5.30 〃 〃 〃 91.6.1 〃 (중도금)

○○○(○○○) 신○○○

○○○(○○○) 신○○○

○○○(○○○) 김○○○

○○○(○○○) 김○○○

○○○(○○○) 신○○○

○○○은행 발행 자기앞수표 소 계 29,000,000 19,000,000 27,026,316 8,000,000 137,843,890 30,000,000 250,870,206 신○○○의 자(89년생) 〃 자(86년생) 137,000,000 수표제시 91.8.27 〃 91.8.30 (잔금)

○○○(○○○) 신○○○

○○○(○○○) 신○○○

○○○(○○○) 신○○○ 소 계 12,000,000 13,000,000 14,000,000 39,000,000 합 계 349,870,206 둘째, 청구인의 예금계좌에 공동취득자 김○○○이 입금한 50,000,000원외에도 233,500,000원의 입금 사실이 확인되고 있어 청구인의 예금계좌에서 출금된 324,000,000원중 274,000,000원이 청구인지분만의 쟁점토지 취득대금인지 여부가 불분명하고, 쟁점토지의 취득대금으로 지급되었는지 여부도 알 수 없다. 마지막으로, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액이 기준시가의 4배를 넘어서고 있어 사회통념에 비추어 보더라도 그 진실성을 인정하기 어렵다.

(4) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 경우 전시한 법령에 의거 거래증빙 등에 의하여 취득시 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되지 아니하므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.