부당행위계산부인하여 기준시가로 과세처분 정당여부

심판청구번호 국심2001서 1733(2002. 1.18)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1985.2.1부터 ○○○도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○에서“○○○향료”라는 상호로 사업을 영위하던 사업자로서 1996.12.19 (주)○○○향료를 설립하고 1995.3.21 취득한 사업용 자산인 ○○○도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 공장용지 4,105㎡ 및 같은곳 ○○○ 대지 215㎡(이상 4,320㎡를 이하“쟁점토지”라 한다)와 1996.8.23 취득한 쟁점토지의 지상 공장건물 908.91㎡(쟁점토지와 공장건물을 합하여“쟁점부동산”이라 한다)를 1996. 12.31 (주)○○○향료(청구인이 대표자)에게 포괄양도하고 1997.9.30 실지거래가액(장부가액)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산 중 쟁점토지의 양도가액이 개별공시지가보다 현저하게 낮은 것으로 보아 청구인이 특수관계에 있는 (주)○○○향료에게 시가에 미달하게 쟁점부동산을 저가양도 한 것으로 보고 부당행위계산부인하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.5.13 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 97,865,400원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.30 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 거래관행상 하나의 매매단위로 거래되는 토지와 건물의 경우 전체 거래가액이 특수관계자 간의 저가양도에 해당되는지 여부를 판단하여야 할 것이고 쟁점부동산의 기준시가, 감정가액 또는 근저당권설정 채권최고액 등에 비추어 보아 부당하게 낮은 가격으로 양도하지 아니한 쟁점부동산의 양도에 대하여, 쟁점토지만을 분리하여 특수관계자 사이에 시가보다 낮게 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보고 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부당행위계산부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 특수관계자인 (주)○○○향료에게 쟁점부동산을 일괄양도 할 때에 쟁점토지의 양도가액(79,000,000원)이 개별공시지가(217,922,500원) 또는 감정가액(185,266,500원) 보다 현저히 낮은 수준이고, 감정평가 당시 개별공시지가가 ㎡당 6,510원에서 양도당시 52,600원으로 대폭 상향조정이 되었음에도 이를 반영하지 아니한 점으로 보아 청구인이 특수관계자인 (주)○○○향료에게 쟁점부동산을 시가보다 저가로 양도한 것으로 보아 신고한 실지거래가액을 부당행위계산부인하고 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령은 다음과 같다. 소득세법 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (이하 생략) 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】② 법 제41조에서“조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. (이하 생략) 제167조【양도차익산정의 특례】③ 법 제101조 제1항에서“조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가에 의한다. 제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서“당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액(장부가액)과 처분청이 부당행위계산부인하고 과세한 가액(기준시가)은 아래와 같다. 〈양도가액 및 취득가액〉 (단위: 원) 구 분 청구인 신고 처분청 과세 비 고 양도가액 토지 79,000,000 217,922,500 감정가액(1996.12.31) 토지 181,440,000 건물 216,547,000 합계 397,987,000 건물 435,885,881 105,687,540 합계 514,885,881 323,610,040 취득가액 토지 75,792,050 28,079,000 건물 430,000,000 89,982,090 합계 505,792,050 118,061,090

(2) (주)○○○향료의 법인등기등본, 쟁점부동산의 양도양수계약서(1996. 12.26), 공장건물에 대한 공사계약서(1995.11.24) 및 공장건물의 건축물관리대장, 쟁점부동산 등기부등본, 쟁점부동산에 대한 ○○○감정원의 감정평가서, 자산양도차익예정신고서, 처분청의 조사복명서 등을 보면, 청구인이 1995. 11.24 공사금액 430,000,000원에 공장건물의 신축공사를 도급하여 1996. 7.30 공장을 준공한 후, ○○○감정원이 1996.9.11(가격시점 1996.8.30) 쟁점부동산을 1차 감정한 가액이 401,813,500원이고 1997.1.29(가격시점 1996. 12.31) 2차로 감정한 가액이 397,987,000원이며 1차 감정가액으로 1996.10.5 쟁점부동산에 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정하고, 1996.12.19 (주)○○○향료(○○○도 ○○○군 ○○○리 ○○○)를 설립한 이후, 1996.12.31 (주)○○○향료에게 쟁점부동산을 장부가액(쟁점토지: 79,000,000원, 공장건물: 435,885,881원)으로 일괄양도 한 다음 1997.8.7 소유권이전등기를 하였으며, 청구인이 장부가액으로 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 각 79,000,000원과 75,792,050원으로, 공장건물의 양도가액과 취득가액을 각 430,000,000원과 435,885,881원으로 하여 1997.9.30 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 쟁점부동산 양도가액 중 쟁점토지의 양도가액(79,000,000원)이 개별공시지가(217,922,500원)보다 현저하게 저가로 (주)○○○향료에게 양도한 것으로 보아, 신고한 실지거래가액을 부당행위계산부인하고 기준시가로 양도소득세를 부과한 사실 등이 확인된다.

(3) 자산양도차익의 산정은 원칙적으로 기준시가에 의하고 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시 실지거래가액을 신고하는 경우 실지거래가액에 의하여 산정하는 것인 바, 청구인이 신고한 장부가액이 실지거래가액에 해당되는지 여부를 양도자산별로 보면, 쟁점토지는 취득당시 답(과수원)에서 양도당시에 공장용지로 형질변경 되어 취득당시 및 양도당시 개별공시지가가 ㎡당 6,450원에서 52,600원으로 상승하였음에도 청구인이 신고한 쟁점토지 양도가액(79,000,000원)은 기준시가(217,922,500원)의 36.25% 수준에 불과하고, 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액 관련 증빙서류로 취득 및 양도당시 매매계약서와 취득가액에 포함된 자본적 지출액(쟁점토지 취득 및 공장용지 조성용 중기사용료 등) 관련 영수증을 제시하고 있으나 양도 및 취득대금을 입증할 수 있는 금융거래자료의 제출이 없고, 공장건물의 양도가액(435,885,881원)은 양도당시(1996.12.31)에 ○○○감정원에서 공장건물을 감정한 평가액(216,547,000원)의 201.28%, 기준시가(105,687,540원)의 412.42% 수준으로 과대평가 되었고, 또한 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액과 관련한 증빙서류로 양도당시 매매계약서와 공사도급계약서를 제출하고 있으나 역시 양도 및 취득대금을 증명할 수 있는 금융거래자료의 제시가 없다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액은 신빙성이 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정 하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.