받기로 한 임대료 외에 나머지가 위약금인지 여부

심판청구번호 국심2001서 1718(2001.11.13)

○○○세무서장이 2001.5.9 청구법인에게 한 1999년 제2기분 부가가치세 367,268,290원의 부과처분은 1999.7.1∼1999.9.30의 서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○외 3필지 지상의 부동산 임대사업에 대한 수입금액을 909,090,909원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구법인은 경기도 안산시 ○○○동 ○○○에서 합성수지인쇄 등의 제조업을 영위하는 법인으로 1999.7.27 (주)○○○로부터 서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○외 3필지 지상 연건평 9,401.44㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 매입하여 부동산임대업을 영위하였으나 본점소재지 관할 세무서에 쟁점부동산의 임대사업에 대한 부가가치세 신고를 하였는 바, 처분청은 쟁점부동산에 대한 임대사업의 부가가치세 납세지가 본점소재지가 아닌 쟁점부동산의 소재지라는 ○○○지방국세청의 감사지적에 따라 쟁점부동산 소재지에 직권으로 사업자등록(○○○)한 후 쟁점부동산의 임대사업에 대한 부가가치세를 신고누락한 것으로 보아 2001.5.9 청구법인에게 1999년 제2기 부가가치세 367,268,290원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2001.7.27 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 쟁점부동산의 부가가치세 납세지를 잘못 판단하여 쟁점부동산의 임대사업에 대한 부가가치세 신고를 본점소재지에서 신고한 것은 잘못된 것이나, 청구법인과 (주)○○○는 1999.6.30에 1999.7.15∼2001.12.31(30개월)의 기간동안 쟁점부동산의 임대차계약을 체결하고 (주)○○○가 당해 기간의 임대료 6,000,000,000원(부가가치세 포함)을 1999.7.19 선지급하여 청구법인은 동일자에 매출세금계산서(공급가액 5,454,545,454원, 부가가치세 545,454,546원)를 교부하였고, 그 이후 1999.9.30 (주)○○○가 일방적으로 동 임대차계약을 해약함에 따라 1999.9.30 선납받은 임대료 중 3,630,000,000원(부가가치세 포함)을 반환하고 적색수정세금계산서(공급가액 3,300,000,000원, 부가가치세 330,000,000원)를 (주)○○○에 교부하였는 바, 청구법인의 선수임대료 중 반환하지 않은 2,370,000,000원(이하 "쟁점금액"이라 한다)에서 1999.7∼9월까지 3개월분 임대료 1,000,000,000원(부가가치세 포함)을 제외한 나머지 금액은 위약금이므로 동 위약금을 포함한 쟁점금액 전액을 매출과세표준으로 한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점금액 중 1,370,000,000원은 위약금이므로 부가가치세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구법인 스스로 쟁점금액 전액을 부가가치세 과세대상으로 하여 본점 소재지 관할세무서에 부가가치세 신고하였고, 청구법인과 (주)○○○간에 체결된 부동산임대차계약을 보면 계약해지에 따른 위약금은 선납된 임대료 중 계약해지일까지의 임대료를 제외한 잔액 전부를 위약금으로 하도록 되어있으나, (주)○○○의 일방적인 계약해지에도 불구하고 3,630,000,000원을 (주)○○○에게 반환하였으므로 동 계약이 이행된 것으로 볼 수 없고, 쟁점금액에는 시설 등의 원상회복 대가도 포함된 것으로 보여 쟁점금액의 일부를 위약금으로 볼 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 임대차계약이 중도해지되었으나 반환하지 않은 선수임대료 중 계약에 의하여 받기로 한 임대료를 제외한 나머지가 위약금인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

⑤ 제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 같은법 시행령 제49조의2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】

③ 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 처분은 쟁점부동산 소재지가 임대사업의 부가가치세 납세지라는 사실과 쟁점부동산의 임대차계약내용, 임대료 선지급 및 반환사실, (주)○○○의 계약해지로 인하여 청구법인이 쟁점부동산을 (주)○○○에 임대한 기간은 1997.7.15∼1999.9.30(3개월)인 사실 등에 있어 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점부동산의 임대차계약 내용을 보면 임대계약기간은 30개월(1999.7.15∼2001.12.31)로 되어있고, 임대료는 6,000,000,000원으로 약정되었으며 동 임대료는 제10조 제3항에 의하여 1차년도(1999.7.1∼1999.12.31)는 20억원(1999.7∼9월분 10억원), 2차년도(2000.1.1∼2000.12.31)는 20억원, 3차년도(2001.1.1∼2001.12.31)는 20억원으로 구성되어 있음을 알 수 있고, 계약해제와 관련된 조항(제9조 제2항)을 보면, 임차자의 계약위반으로 계약이 해제되는 경우에는 선지급한 임대료 중 계약해제일까지의 임대료를 제외한 금액은 위약금으로 임대자에게 귀속되는 것으로 정해져 있음을 알 수 있다.

(3) 청구법인은 쟁점부동산의 임대차계약 해제시 임대차계약서에 의하면 선급받은 임대료를 반환하지 않을 수도 있었으나 상관례상 선급받은 임대료 전액을 위약금으로 수령할 수 없어 일부 금액 3,630,000,000원을 (주)○○○에게 반환하였는 바, 임대료수입에 대한 수정세금계산서를 교부할 금액은 5,000,000,000원[부가가치세 포함금액, 5,000,000,000원= 6,000,000,000원(전체선급임대료)-1,000,000,000원(3개월분 임대료)]으로 하였어야 함에도 반환금액에 대하여서만 적색수정세금계산서를 교부하여 청구법인이 수령한 위약금에 대하여 오류수정을 하지 못하였고, 이는 청구법인이 위약금을 부가가치세 과세대상으로 잘못 알고 있었던 것에 기인하는 것이므로 쟁점금액 전액을 임대사업 수입금액으로 본 이건 처분은 쟁점금액 중 위약금을 제외하고 다시 경정하여야 한다고 주장한다.

(4) 먼저 이 건이 본안심리가 가능한 지에 대하여 살펴보면 납세자가 착오에 의하여 과다하게 부가가치세의 과세표준과 세액을 신고한 경우에 과세관청이 관련 법령에 의하여 부가가치세의 과세표준과 세액을 증액하는 것으로 경정하는 처분을 하는 때는 당초의 신고는 증액경정처분에 흡수됨으로써 독립된 존재가치를 잃고 그 효력이 소멸되어 납세의무자는 그 증액경정처분만을 청구의 대상으로 삼아 당초 신고한 과세표준과 세액에 대하여도 함께 취소를 청구할 수 있는 것(같은 뜻 대법원 92누 9596, 1992.5.26)이므로 청구법인이 스스로 착오에 의하여 신고하였다고 주장하는 이 건 처분은 본안 심리가 가능한 것으로 보인다.

(5) 쟁점금액 중 1,370,000,000원이 임대료인지, 위약금인지를 보면, 첫째, 쟁점부동산의 1차 연도 3개월의 임대료는 10억원(부가가치세 포함)으로 약정된 사실이 확인되고, 쟁점부동산에 대하여 3개월만 임대한 사실에 다툼이 없는 점, 둘째, 청구법인은 2000.3.31 법인세 과세표준신고시 과세당국에 제출한 1999사업연도의 결산서에 1,245,454,545원(1,245,454,545=1,370,000,000÷1.1)을 특별이익인 위약금으로 계상하고 있는 바, 비록 위약금을 부가가치세 과세대상으로 오인하여 부가가치세를 제외한 금액만을 특별이익으로 계상하였지만 실질적으로는 쟁점금액 중 1,370,000,000원에 대하여 이를 위약금으로 스스로 인정하고 있는 점, 셋째, 쟁점부동산은 영화관과 일반 사무실 전용건물로서 (주)○○○와 임대차계약의 해제시 사무실 임차자들을 청구법인이 승계하였고, 영화관 등 업종을 변경하지 않았기 때문에 원상회복 명목으로 수령할 금액은 없었던 것으로 보이며 처분청도 원상회복에 대한 명백한 계산내역이나 원상복구 등 사실을 확인하지 못하고 있는 점 등으로 보아 쟁점금액 중 10억원(부가가치세 포함)만 임대료이고 그 나머지 1,370,000,000원은 위약금이라는 청구법인의 주장은 이유 있는 것으로 판단된다.

(6) 따라서 재화 또는 용역을 공급하기로 한 사업자가 공급받을 자의 해약으로 인하여 재화 또는 용역의 공급없이 받는 위약금 등은 부가가치세법 제1조 제1항 의 규정에 의한 부가가치세 과세대상에 해당되지 아니하는 것(국세청예규 부가46015-882, 2000.4.20)이므로 위의 내용에 의하여 쟁점부동산의 임대사업에 대한 부가가치세 과세표준은 909,090,909원(=1,000,000,000원÷1.1)이어야 하는 바, 쟁점금액 중 1,370,000,000원을 위약금으로 인정함으로서 (주)○○○가 당해 위약금에 대한 매입세액을 불공제 받는 것은 별론으로 하더라도 쟁점부동산의 임대사업 수입금액을 쟁점금액으로 본 이 건 처분은 부당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장은 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.