기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001서 1683(2001.12.14) � 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 109.1㎡ 및 위 건물 49.50㎡(목조와즙의 단층주택으로서 이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1999.11.30 청구외 이○○○ 및 김○○○에게 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.5.22 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 18,759,710원 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.21 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점주택을 107백만원에 취득하여 150백만원에 양도한 후 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부하면서 양도시 매매계약서와 매수자의 거래확인서는 첨부하였으나 취득시 매매계약서는 찾지 못하여 거래확인서를 작성하여 당시 중개업자였던 청구외 최○○○의 아들이면서 동일한 장소에서 중개업을 영위하고 있는 청구외 최○○○의 확인을 받았고, 거래상대방 청구외 송○○○은 확인을 해주지 아니하여 연락전화번호만 기재하여 신고하였으며, 쟁점주택 양도당시 IMF 관리체제하에서 부동산 가격이 급격히 하락하여 공시지가에 못 미치는 가격으로 양도한 것이 사실임에도 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액이 허위라 하여 기준시가로 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 실지양도가액은 당시 공시지가와 인근 중개업자에 대한 탐문가격 등에 비추어 볼 때 허위임이 분명하고, 실지취득가액도 인정할 만한 아무런 객관적인 입증자료가 없으므로 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도차익을 청구인이 신고한 실지거래가액으로 산정하여 과세할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 단서개정) 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 【양도차익의 산정 등】 ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.30 개정) (1~2호 생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(1995.12.30 개정) (1호 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 주장하는 실지양도가액에 대하여 본다. 청구인은 IMF 경제상황에서 쟁점주택의 가액이 양도당시 최하이었다고 주장하나, 당해 공시지가는 ㎡당 1996년 1,260천원, 1997년 주택재개발사업 추진 당시는 1,940천원으로 급등(154%)한 후 1998년 2,130천원으로 상승하다가 양도당시에는 1,940천원으로 하락한 점으로 보아 청구인의 주장과는 달리 IMF 경제상황에서 쟁점주택의 시세가 급속히 하락하였다고 보기는 어렵고, 오히려 쟁점주택이 주택재개발사업에 편입되어 상당기간 추진 중에 있었음을 감안할 때 상당한 프리미엄이 형성되었다고 봄이 타당하며, 처분청이 제출한 서류에서도 인근 부동산중개업자로부터 탐문한 프리미엄이 평당 8~9백만원 정도 형성되었음을 확인한 것으로 되어 있는 바, 공시지가에 못 미치는 ㎡당 1,347천원 이하로 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 보기 어려운 것으로 판단된다. 또한, 청구인이 처분청에 제출한 부동산매매계약서 특약사항 제3조에서는 임차인 청구외 추○○○의 전세보증금 40백만원을 양도대금에서 공제하기로 약정되어 있으나, 청구인이 제출한 부동산임대차계약서상에는 추○○○의 날인이 없고, 임대기간이 6개월이며, 계약일자 및 전세보증금과 건물평수가 누락되어 있는 점 등을 볼 때 부동산임대차계약서는 신빙성이 없다고 보이므로 이를 근거로 작성된 위 매매계약서 역시 진실된 것으로 보기는 어렵다. 그러하다면 청구인이 쟁점주택의 실지양도가액을 입증할 수 있는 당사자간의 금융거래 내역 등 다른 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액은 확인된다고 보기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 청구인이 주장하는 실지취득가액에 대하여 본다. 청구인은 자기에게 쟁점주택을 양도한 송○○○이 거래사실확인서에 날인을 거부하였으나, 처분청이 직권으로 조사하면 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인된다고 주장하면서 실지취득가액에 대한 증빙으로 ○○○공인중개사 최○○○의 거래사실확인서를 제시하고 있다. 그러나 위 최○○○이 망 최○○○의 아들인 사실은 인정되나 청구인의 주장과 같이 망 최○○○가 청구인이 쟁점주택을 취득할 당시 거래를 중개하였다고 볼 만한 거증이 없을 뿐만 아니라 최○○○은 청구인이 쟁점주택을 취득한지 7년 이후인 1993.11.10 개업하여 2000.6.30 폐업하였는 바, 당시 거래에 관여하지 아니한 최○○○의 거래사실확인서만으로는 동인이 확인한 실지취득가액이 진실한 것으로 확인된다고 하기는 어렵다.

(3) 위와 같은 사실들을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 쟁점주택의 실지거래가액은 확인되지 아니한다고 할 것이므로 처분청이 양도차익을 기준시가에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.