분양권양도에 대한 장기보유특별공제 적용 여부

심판청구번호 국심2001서 1631(2001.11.19)

○○○세무서장이 2001.4.13 청구인에게 한 2000년도분 양도소득세 6,420,470원의 부과처분은 ○○○시 ○○○구 ○○○ 제1구역 주택재개발조합 아파트 ○○○호의 아파트 분양권 양도차익을 계산함에 있어 청구인의 아파트 분양권 양도가액 120,634,290원에서 위 아파트 관리처분 인가일 당시의 분양기준가액 120,334,290원을 차감한 가액(①)과, 위 분양기준가액에서 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○, 대지 106㎡ 및 그 지상주택 52.89㎡의 취득가액과 필요경비를 차감한 가액에서 100분의 30에 해당하는 금액(장기보유특별공제)을 공제한 가액(②)의 합계액(①+②)을 양도차익으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1988.12.1 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○, 대지 106㎡ 및 그 지상주택 52.89㎡(이하 "종전부동산"이라고 한다)를 취득하여 보유하다가, 동 지역이 주택재개발사업구역으로 지정되어 2000.6.20 관리처분계획이 인가됨에 따라 ○○○제1구역 주택재개발조합 아파트 ○○○호(43평형)를 배정받고 그 분양권(이하 "쟁점분양권"이라 한다)을 2000.11.22 이○○○에게 양도하고 2000.12.19 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후, 장기보유특별공제 17,983,378원(양도차익의 30%)을 적용하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점분양권의 경우 장기보유특별공제 적용대상이 아니라고 보아 이를 부인하고 2001.4.13 청구인에게 2000년도분 양도소득세 6,420,470원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.6 이 건 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 쟁점분양권의 양도가액은 종전부동산의 분양기준가액(조합평가액)과 관리처분인가일 이후 형성된 프레미엄을 합한 가액인 바, 관리처분인가일 이후에 발생한 양도차익은 당연히 장기보유특별공제가 배제되어야 하나 쟁점분양권 권리의 발생과 무관한 종전부동산 취득일로부터 관리처분인가일 이전까지의 종전부동산 양도차익에 대하여는 장기보유특별공제를 인정함이 타당하다
• 나. 처분청 의견 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수토지를 제공하고 취득한 쟁점분양권을 2001.1.1 이후에 양도하는 경우 당해 입주권의 양도차익은 소득세법시행령 제166조제1항 에 의거 기존부동산의 양도차익과 입주권 프레미엄으로 구분하여 산정한 후 합산하는 것이나, 이 건의 경우는 쟁점분양권 양도일이 2000.11.22 이므로 장기보유특별공제 적용대상이 아니므로 이를 배제한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택재개발조합에 주택과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 아파트분양권을 취득하여 양도한 것에 대하여 장기보유특별공제를 부인한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은 법 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액" 이라 함은 제94조 제1호에 규정하는 자산(제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. ∼ 2. (생략)

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30 같은 법 제96조【양도가액】① 제94조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. (생 략)

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

같은 법시행령 제157조【토지등의 범위】③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말 한다.

1. 지상권·전세권과 등기된 부동산 임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.12.1 종전부동산을 취득하여 10년이상 보유하다가, 동 지역이 주택재개발사업구역으로 지정되어 2000.6.20 관리처분계획이 인가됨에 따라 쟁점분양권을 취득하였고, 2000.11.22 이○○○에게 동 분양권을 120,634,290원에 양도한 사실이 이 건 과세자료에 의하여 확인되며, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점분양권에 대한 관리처분계획 인가내역통지서에 의하면 청구인이 종전부동산의 지분에 해당하는 아파트를 분양 받을 권리로 취득한 쟁점분양권의 관리처분계획 인가일은 2000.6.20일이며, 관리처분계획 인가일 현재 종전부동산의 분양기준가액이 120,334,290원으로 확인되며, 이에 대해서도 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(3) 처분청의 쟁점분양권에 대한 양도소득세 결정내역을 보면, 청구인은 2000.12.19 자산양도차익 예정신고시 실지거래가액(양도가액 120,634,290원, 취득가액은 환산가액인 58,810,858원)으로 양도차익을 산정하고 그 금액에서 100분의 30에 해당하는 장기보유특별공제 금액을 공제하여 양도소득금액을 계산한 반면, 처분청은 쟁점분양권의 경우 장기보유특별공제 적용대상이 아니라고 보아 이를 배제하였다.

(4) 쟁점분양권의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 본다 이 건과 같이 주택재개발조합에 종전부동산을 제공하고 취득하게 되는 분양 받을 권리(쟁점분양권)를 양도하는 경우 종전토지 및 건축물이 관리처분계획의 인가에 의하여 그때부터 외형상 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었을 뿐 그 실질에 있어서는 종전의 토지 및 건축물에 대한 권리도 체화(疜化)되어 있다고 할 것이므로, 동 양도차익을 계산함에 있어서는 관리처분계획 인가일을 전후로 구분하여 관리처분계획 인가일 이전까지는 종전부동산을 양도한 것으로, 관리처분계획 인가일 이후 쟁점분양권 양도일까지는 부동산을 취득할 권리의 양도로 보아 각각 양도차익을 계산하여 이를 합산하여 결정하는 것(국심99경459, 합동회의, 2000.11.23 같은 뜻)이다. 청구인의 경우 종전부동산을 10년이상 보유하였으므로 쟁점분양권의 양도차익은 쟁점분양권 양도가액인 120,634,290원에서 관리처분계획 인가일 당시의 분양기준가액에 해당하는 120,334,290원을 차감한 가액(①)과, 위 분양기준가액에서 종전부동산의 취득가액과 필요경비를 차감한 가액에 전시한 소득세법 제95조제2항제3호 의 규정에 의한 100분의 30에 해당하는 금액(장기보유특별공제)을 차감한 가액(②)의 합계액(①+②)을 양도차익으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.