상속재산 평가시 감정가액의 인정 여부

심판청구번호 국심2001서 1502(2001.10.12) 청구인은 피상속인 강○○○이 1998.12.14 사망하여 상속이 개시되자 1999.6.14 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 답 1,793㎡외 6필지 합계 6,205㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 2개 감정평가법인이 감정한 가액의 평균액(728,095,500원)으로 평가하는 등 하여 상속재산에 대한 상속세과세표준 및 세액을 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 위 쟁점토지 감정가액을 상속세 납부목적으로 감정한 것으로 보아 상속개시일 현재의 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가(1,038,388,000원)로 평가하는 등 하여 2000.12.4 청구인에게 1998.12.14 상속분 상속세 192,236,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.3.2 이의신청을 거쳐 2001.7.2 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 신용불량거래자로 경제적인 어려움 때문에 상속재산을 매매하거나 담보로 제공하여 현금을 확보하기 위하여 노력하였음에도 국가외환위기로 인하여 부동산매매가 이루어지지 아니하던 중 ○○비행장과 인접한 군사시설보호구역 내인 쟁점토지의 경우 시세만큼 받을 수 없다는 말을 듣고서 감정이라도 받아 보자는 생각으로 (주) ○○○상호신용금고를 의뢰인으로 하여 매매 또는 담보목적으로 감정평가를 하고 이를 근거로 (주) ○○○상호신용금고와 대출상담도 하였다가 당해 신용금고의 사정으로 인하여 청구인이 대출을 받지 못하였으나, 1998.12.31 ○○○감정평가법인이 감정한 가액(726,994,000원) 및 1999.2.24 ○○○감정평가법인이 감정한 가액(729,179,000원)의 평균액이 상속개시일 현재 쟁점토지의 시가에 해당되는 점, 쟁점토지 중 ○○동 264 답 1,793㎡는 상속개시일 전부터 현지인들이 계속적으로 매수의사를 타진하여 감정가액을 근거로 가격절충을 한 결과 2000.9.8(잔금청산일) 238,900,000원에 매매하였는데 당해 매매가액이 감정가액의 평균액 237,572,500원과 차이가 없는 점, 쟁점토지의 1999년도 개별 공시지가가 하향조정이 된 점, 감정평가법인이 감정평가를 하고 담보실행을 하였는지 여부에 의하여 감정평가액이 바뀌거나 또는 감정평가를 한 목적 자체가 변경되는 것이 아닌 점, 쟁점토지의 시가가 없는 것으로 보아 개별공시지가로 평가한 것은 청구인이 감정평가를 의뢰하게 된 현실적 경제상황과 의도를 무시하고 토지의 현실적 가치를 도외시한 점 등을 볼 때, 청구인이 신고한 쟁점토지의 감정가액 평균액은 상속세 납부목적 외의 감정가액으로 상속개시일 현재의 시가에 해당되므로 그에 따라 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 처분청에서 (주) ○○○상호신용금고에 조회한 결과 청구인이 쟁점토지에 근저당권 등의 담보를 설정하거나 대출을 받은 사실이 없는 점과 쟁점토지 중 ○○동 264 답 1,793㎡ 매매가액은 상속개시일 현재 6개월이 경과한 후의 것인 점 등으로 보아 청구인이 쟁점토지를 상속세 납부목적으로 감정평가를 의뢰한 것으로 보여지므로, 청구인이 신고한 쟁점토지의 감정가액의 평균액을 부인하고 보충적 평가방법으로 평가하여 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 감정가액의 평균액을 상속세 납부목적으로 감정평가 한 것으로 보아 이를 부인하고 개별공시지가로 평가하여 상속세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】제1항에서『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(이하 생략)』고 규정하고, 제2항에서『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.』고 규정하고, 제3항에서『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.』고 규정하고 있고, 같은법 제61조【부동산 등의 평가】제1항에서『부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다).(이하 생략) 2.(생략)』라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제49조【평가의 원칙 등】제1항에서『법 제60조 제2항에서“수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고 기간 중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(이하 생략)

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 감정가액의 평균액이 상속세 납부 외의 목적으로 평가한 감정가액이므로 상속개시일 현재의 시가에 해당된다는 증빙서류로 평가의뢰인이(주) ○○○상호신용금고, 평가목적이담보인 ○○○감정평가법인의 감정평가서(가격시점 1999.2.24, 평가서 작성일 1999.3.8) 및 ○○○감정평가법인의 감정평가서(가격시점 및 평가서 작성일 각 1998. 12. 31)와 쟁점토지를 담보목적으로 평가하였다는 (주) ○○○상호신용금고 ○○○지점 영업부 차장이었던 송○○○의 사실확인서 및 ○○○감정평가법인 감정평가사 이○○○의 의견서와 쟁점토지 중 ○○○동 ○○○ 답 1,793㎡의 매매계약서(2000.5.8 계약, 매매가액 238,900,000원) 등을 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점토지에 근저당권 등을 설정하는 등의 방법으로 당해 토지를 담보로 제공하여 금융기관으로부터 대출받은 사실이 없고, ○○○동 ○○○ 답 1,793㎡는 상속개시일(1998.12.14)부터 6개월이 경과한 후에 매매한 것이다.

(2) 상속재산에 대하여 2개 이상의 공신력 있는 감정평가기관이 상속세 납부 외의 목적으로 평가한 감정가액이 있는 경우에는 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은법시행령 제49조 제1항 제2호에 따라 당해 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있으나, 이는 객관적인 방법으로 평가한 감정가액이 있는 경우 이를 인정한다는 뜻이고 상속세 납부목적의 감정가액까지 시가로 본다는 취지는 아니라고 할 것(국심 2000구702, 2000.6.16 같은 뜻임)이다.

(3) 이 건의 경우 2개의 감정평가법인이 쟁점토지에 대한 감정평가서를 작성한 날 이후 청구인이 쟁점토지에 근저당권을 설정하는 등 담보로 제공하거나 청구인이 동 감정가액을 근거로 금융기관으로부터 대출받은 사실 등이 없는 점으로 보아 청구인이 쟁점토지를 상속세 납부 외의 목적으로 감정평가 한 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 청구인이 신고한 쟁점토지의 감정가액의 평균액을 부인하고 개별공시지가로 평가하여 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.