신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구번호 국심2001서 1493(2001.10. 8) 括�동생인 청구외 신○○○(이하 "청구인등"이라 한다)은 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 652.30㎡(청구인 수증분)와 같은 동 ○○○ 대지 331.2㎡(신호식 수증분)를 1977.8.19 청구인의 부(父)인 청구외 신○○○로부터 증여를 원인으로 취득하여, 1990.11.6 위 토지상에 건물 3,269.73㎡를 신축하고 동 토지 및 건물(이하 "양도부동산"이라 하고, 양도부동산중 청구인 소유분을 "쟁점부동산", 신호식 소유분을 "쟁점외부동산"이라 한다)을 1998.11.20 청구외 박○○○에게 양도한 후, 청구인은 실지거래가액(취득가액 557백만원, 양도가액 996백만원)으로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여, 2001.3.10 청구인에게 1998년귀속분 양도소득세 238,919,380원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.6.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인등은 1998.10.10 청구외 박○○○와 양도부동산의 매매대금을 1,672백만원으로 하고, 양도부동산에 설정된 근저당 채무 8억원은 청구인등이 변제하고 전세보증금 채무 2,796백만원은 박○○○가 인수하기로 하되 이 채무중 매매대금을 초과한 1,123백만원은 청구인등이 소유권이전시 1억원을 지급하고 나머지는 2000.10.9까지 박ㅇㅇ애에게 지급하기로 매매계약을 체결하고 양도부동산을 양도하였다. 또한, 청구인등은 청구외 (주)○○○상호신용금고에 대한 채무 8억원중 734백만원을 이미 상환하였고, 박○○○에게 지급할 채무 1,123백만원중 소유권 이전당시 120백만원을, 2000.2월에 540백만원을 이미 지급하였으며, 채무불이행시 청구인 소유 부동산으로 대물변제하기로 지불각서를 작성하여 박ㅇㅇ에게 주었는 바, 이러한 사실은 양도부동산의 매매계약서, 양도부동산을 실질적으로 중개하였던 청구외 이○○○ 및 박○○○의 확인서, 매매대금 영수증 사본 및 지불각서 등에 의해 확인됨에도 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 양도부동산의 양도가액 1,672백만원은 양도부동산의 시가를 가늠할 수 있는 근저당 설정금액 4,267백만원이나 전세보증금 3,596백만원보다 현저히 낮고, 박○○○가 1998귀속 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표상의 양도부동산 취득가액 2,786백만원과도 차이가 있으며, 박○○○에게 지급하였다고 주장하는 매매대금에 대한 금융조사를 한 결과 대금거래가 세무조사 착수이후에 이루어 졌을 뿐 아니라 박○○○의 계좌에서 다시 청구인의 모(母)인 청구외 이○○○의 계좌로 입금되었고 현재까지도 매매대금중 463백만원이 미지급되었는데도 이에 대한 후속 조치가 없다. 또한, 박○○○가 청구인등으로부터 받을 매매대금이 10억원에 이르는데도 양도부동산 등기접수일 이후에야 지불각서만을 받았을 뿐 채권확보를 위한 담보제공을 받은 사실이 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액은 신빙성이 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시의 소득세법 제96조 【양도가액】제1호는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 처분청은 쟁점부동산(양도부동산)의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 결정결의서 등의 심리자료에 의하여 확인된다. 청구인은 청구인등이 양도부동산을 청구외 박○○○에게 1,672백만원에 양도하였다고 기재된 매매계약서 및 박○○○의 확인서 등을 제시하고 있으나, 양도부동산에 설정된 전세권 및 근저당금액이 4,267백만원이고 실제 임대차에 따른 보증금이 3,596백만원에 이르고 있어 청구인이 주장하는 양도가액과 현저한 차이가 나고 있는 바, 외환위기에 따른 가격하락을 감안하더라도 청구인이 주장하는 양도가액을 진실된 것으로 받아들이기는 어렵다. 또한, 청구인은 박○○○에게 양도부동산의 매매대금을 지급하였다며 금융자료를 제시하고 있으나, 대금지급 시점 등으로 볼 때 이 건 양도소득세 조사가 있을 것을 예상하고 청구인등과 박○○○의 통정하에 이루어 진 것으로 보이고, 가사 청구인이 제시한 바 대로 670백만원이 양도부동산의 매매대금으로 지급되었다고 하더라도 양도가액 1,672백만에 양도부동산을 거래하였다면 청구인등이 박○○○에게 지급할 채무 1,123백만원의 매매계약서상 지급기일이 2000.10.9임에도 453백만원에 대한 구체적인 지급사실에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있어 매매계약서 내용과 같이 거래가 있었던 것으로 보기 어렵다. 한편, ○○○지방국세청에서 쟁점부동산 인근 부동산 중개업소(○○○공인중개사사무소)에 탐문 조사한 바에 의하면 양도부동산의 양도당시 거래가액은 약 23억원 정도인 것으로 확인되고, 양도부동산을 양수한 박○○○는 양도부동산의 취득가액을 2,786백만원으로 하여 1998귀속 종합소득세를 신고한 바 있다. 이상의 사실관계를 종합하여 판단하건데 양도부동산의 양도가액은 청구인이 제시한 증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 바, 그러하다면 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.