다세대주택의 재고를 일시 임대제공시, 재고자산으로 1세대1주택 판정시 주택이 아님

심판청구번호 국심2001서 1492(2001.11.17) 세 40,271,830원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1985.10.2 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1997.3.18 양도하고 1세대1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 1993.3.2 국민주택신축판매업을 영위하는 것으로 사업자등록을 하였으며 1993.8.24 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 다세대주택 8세대를 신축하여 당해연도에 4세대를 분양하고 이에 대하여 1994.5월 종합소득세를 신고납부하였고, 1997.3.17 미분양된 위 다세대주택 4세대(이하 "쟁점다세대주택"이라 한다)중 302호를 분양하였는 데 이에 대한 종합소득세는 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점다세대주택을 판매목적의 주택(재고자산)으로 보지 아니하고 청구인이 거주한 주택으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세적용을 배제하고, 쟁점아파트와 쟁점다세대주택중 302호의 양도에 대하여 양도가액과 취득가액 모두 기준시가로 하여 2001.2.8 청구인에게 1997년귀속 양도소득세 40,271,830원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.7 이의신청을 거쳐 2001.6.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 국민주택신축판매업을 목적으로 1993.3.2 사업자등록을 하고 1993.8.24 신축(준공)한 위 다세대주택중 4세대를 분양하고 이에 대한 종합소득세를 신고납부하였으며 나머지 미분양된 쟁점다세대주택은1993.8.12 금융실명제 실시, 1994년 부동산실권리자명의등기에관한법률의 입법예고등으로 인하여 부동산경기가 위축됨에 따라 미분양된 것이며 청구인은 쟁점다세대주택의 분양을 위하여 지역신문인 벼룩시장이나 부동산중개인사무소에 매각을 의뢰하는 등 하였으나 분양이 되지 아니하여 일시 임대하고 있던 중 1997.3.17 쟁점다세대주택중 302호를 판매하게 된 것으로 이는 이월된 주택신축판매업의 재고자산의 일부를 양도한 것이다. 또한, 쟁점아파트는 1985.10.2 취득하여 거주하다가 1997.3.18 양도한 것으로 3년이상 보유하였고 양도당시 쟁점다세대주택외 다른 주택을 보유한 사실이 없으므로 1세대1주택 비과세대상이다. 따라서, 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 1993.2.22 국민주택신축판매업자로 사업자등록을 한 후 위 다세대주택 8세대중 분양된 4세대에 대하여 종합소득세를 신고납부한 바 있고, 미분양된 쟁점다세대주택을 임대하던 중 1997.3.17 및 1998.3.18에 각각 쟁점다세대주택중 302호 및 쟁점아파트를 양도하였으나 이에 대하여 양도소득세 또는 종합소득세를 신고한 바 없다. 현행 소득세법상 신축주택을 일시적으로 임대한 후 판매한 경우 당해 판매사업은 건설업으로 본다고 규정되어 있으나 청구인의 주소가 쟁점다세대주택 소재지로 등재되어 있어 쟁점다세대주택을 청구인이 거주한 주택으로 본 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점다세대주택을 사업용자산(재고자산)으로 보지 아니하고 청구인이 거주한 주택으로 보아 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제19조 【사업소득】제1항제6호 및 같은법시행령 제32조【주택신축판매업의 범위】제1항제1호에서 주택을 건설하여 판매하는 사업은 사업소득중 건설업으로 규정하고 있고, 같은법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】제1항에서 『법 제89조제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 함께 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. 다만, (단서 생략)』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 1985.10.12 취득하고 1997.3.18 양도하고, 쟁점다세대주택중 302호는 1993.8.24 신축하여 1997.3.17 양도하였으며, 쟁점아파트 및 쟁점다세대주택외 다른 주택을 보유하지 아니한 사실에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점다세대주택이 청구인의 주택신축판매업의 재고자산이라고 주장하면서 1993.3.2 청구인이 국민주택신축판매업을 영위하고 쟁점다세대주택 소재지를 사업장으로 한 사업자등록증을 제시하고 있고, 1994.5월 종합소득세 과세표준신고시 미분양된 쟁점다세대주택 4세대를 재고자산으로 계상한 사실이 확인되고 있다.

(3) 처분청이 이의신청결정문에서 "쟁점다세대주택을 처분하기 위한 분양광고등 지속적인 행위가 없으므로 일시적 임대라고 보기 어렵다"고 하였으나, 우리 심판부에서 2001.10.17(수) 쟁점다세대주택 소재지에 출장하여 ○○○부동산중개인사무소 대표 송○○○에게 확인한 바 분양의뢰는 주로 쟁점다세대주택 지하2호에 거주하고 있는 청구인의 아들 윤○○○ 부부가 하였다고 하고 있고, 청구인이 제시한 접수리스트(게재기준)에 의하면 ○○○동지점(○○○시장)에 2000.3.8 및 2001.4.3에 각각 분양광고를 신청하여 게재한 사실이 확인된다.

(4) 또한, 위 현지확인 결과 쟁점다세대주택은 빌라촌에 위치하여 있고 인근에 쟁점다세대주택과 동일연도에 지은 ○○○빌라와 ○○○빌라등이 현재까지 분양이 완료되지 아니하였으며, 위 부동산중개인 송○○○가 "연립주택은 통상 50~80%정도 입주되고 더구나 임차인이 있으면 더욱 분양이 되지 아니하며 신축된지 1년이 경과하면 그때부터 당해 주택에 대한 재감정가격이 낮게 평가되어 분양가격을 낮추거나 임대하는 수 밖에 없다"고 하는 점등으로 보아 쟁점다세대주택에 대한 분양이 현실적으로 어려웠다는 사실을 알 수 있다.

(5) 처분청은 청구인의 주소가 쟁점다세대주택 소재지로 등재되어 있었다고 하나, 청구인이 제출한 2000.11.8 ○○○시 ○○○구 ○○○동장발행 주민등록표(등본)에 의하면 당해 주소는 쟁점아파트를 양도(1997.3.18)한지 2년정도 경과한 후인 1999.3.17 쟁점아파트 소재지에서 쟁점다세대주택 소재지로 전입한 사실이 확인되고 있으며, 이에 대하여 청구인은 ○○○자원봉사위원 ○○○지역협의회위원(장)으로 활동하기 위하여 부득이 주민등록만을 이전한 것이라고 하고 있고 그에 대한 증빙서류로서 2001.3.1 ○○○지방검찰청검사장이 발행한 ○○○위원증(기간: 1980.1~ 2003.7) 및 법무부장관의 위촉장등을 제시하고 있다.

(6) 2001.4.2 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동장이 발행한 주민등록표(등본)상 청구인의 가족(배우자 이○○○외 2인)이 1997.4.2 같은동 ○○○마을아파트 ○○○에 전입하였다는 사실이 확인되고 있고, 청구인을 포함한 가족이 당해 아파트를 임차하여 거주한 사실이 청구인이 제시한 아파트전세계약서 및 당해 아파트관리소장 박○○○과 통장 곽○○○외 3인의 거주사실확인서에 의거 확인되고 있다. 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 위 다세대주택 8세대를 판매목적으로 신축하여 이중 4세대를 분양하여 이에 따른 종합소득세를 신고납부하였으며 나머지 4세대는 부동산 경기부진으로 이를 판매하지 못하여 일시적으로 임대사업에 공하다가 이중 1세대(302호)는 1997.3.17 분양한 것으로 보아 쟁점다세대주택은 청구인의 주택신축판매업의 사업용자산(재고자산)으로 판단되고 청구인이 쟁점다세대주택에 거주하지 아니하였다는 청구주장이 인정되므로 처분청이 쟁점아파트를 양도할 당시 쟁점다세대주택을 소유하였다고 하여 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세적용을 배제하고 쟁점다세대주택중 302호에 대하여 양도소득세 과세대상으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 잘못이라고 판단된다. 따라서, 쟁점다세대주택을 청구인의 거주주택에서 제외할 경우 1세대1주택 비과세요건에 다툼이 없는 쟁점아파트의 양도에 대하여는 양도소득세를 비과세하여야 할 것이고 쟁점다세대주택중 1997.3.17 양도한 302호에 대하여는 주택신축판매업에 따른 종합소득세를 과세하는 것이 적법하다 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.