분할 지급하는 임대보증금이 임대료수입에 해당하는지 여부

심판청구번호 국심2001서 1429(2001.11.21) � 청구인은 1998.7.1. ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 "○○○모텔"(이하 "쟁점사업장"이라 한다)의 부동산임대사업자로 등록하고 쟁점사업장에 대한 임대수입금액을 1998.12.15부터 임대보증금300백만원, 월세 6백만원으로 청구외 김○○○외 1인에게 임대한 것으로 하여 부가가치세를 신고하였다. 처분청은 쟁점사업장에 대한 부가가치세 경정조사결과, 청구인이 1998.12.15부터 24개월 동안 청구외 김○○○외 1인과 쟁점사업장을 임대보증금 700백만원, 월세 6백만원에 임대하기로 임대차계약을 체결하였으나, 실제 임대보증금은 520백만원, 월 임차료는 15백만원(임대보증금 중 20개월에 걸쳐 분할하여 지급받기로 특약한 9백만원 포함)으로 보아 수입금액을 경정하여, 2001.4.11. 청구인에게 부가가치세 29,459,290원(1998. 2기 1,889,760원, 1999. 1기 10,955,040원, 1999. 2기 8,600,810원, 2000. 1기 8,013,680원)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.6.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점사업장을 임대보증금 700백만원, 월세 6백만원에 임대하기로 하고 임대보증금 180백만원은 20개월에 걸쳐 분할하여 지급받기로 약정하였으며, 임대보증금 (700백만원)에 상당한 근저당권을 설정(채권최고액 870백만원)한 바 있을 뿐만 아니라, 그 임대보증금을 임대차계약기간이 만료한 후 반환하는 등 그 실질내용이 월임차료가 아닌 임대보증금액임이 명백함에도, 임차인으로부터 분할하여 매월 지급받은 9백만원(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 월 임차료로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 임대보증금에 대한 자금출처조사시 임차인 김○○○이 부담한 금액은 260백만원이고 쟁점사업장의 임대보증금 총액은 520백만원임을 진술한 바 있으며, 청구인이 매월 15백만원을 월세로 지급받아 자필로 작성한 영수증을 임차인에게 교부하였으며, 쟁점사업장의 임대차계약을 해지한 후에 임차인에게 반환한 금액의 합계액 520백만원과 실제의 임대보증금이 일치하고 있으므로, 임대보증금 520백만원에 청구인이 매월 분할하여 지급받은 9백만원을 포함한 월 임차료를 15백만원으로 보아 쟁점금액을 수입금액에 가산하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 이 건 다툼은 임대차계약서상 약정금액(임대보증금 700백만원, 월 임차료 6백만원)과 달리 실제 쟁점사업장의 임대보증금은 520백만원, 월 임차료는 15백만원으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 같은법 제21조【경 정】① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1998.7.1. 쟁점사업장의 임대사업자로 등록하고 임대수입금액을 1998.12.15부터 임대보증금 300백만원, 월세 6백만원으로 임차인인 김○○○외 1인에게 임대한 것으로 하여 부가가치세를 신고하였고, 처분청의 부가가치세 경정조사결과, 청구인은 1998.12.15부터 24개월간 임차인 김○○○외 1인에게 쟁점사업장을 임대보증금 700백만원, 월세 6백만원에 임대하기로 계약서를 작성하면서, 임대보증금 중 180백만원에 대하여는 20개월에 걸쳐 9백만원씩 분할하여 지급받기로 특약(채권최고액 870백만원으로 근저당권 설정)하였으나, 실제 임대보증금은 520백만원, 월 임차료는 15백만원(임대보증금을 분할하여 지급받기로 약정한 9백만원 포함)으로 보아, 이를 당해 과세기간의 수입금액으로 경정하여 이 건 부가가치세를 부과하였음이 결정결의서, 조사관련서류 등의 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 임대차계약서에 기재된 약정내용과 같이 임대보증금 700백만원, 월 임차료 6백만원을 지급받았고, 그 임대보증금(700백만원)에 상당한 채권최고액(87백만원)으로 근저당권을 설정한 바 있으며, 임대차계약을 해지한 후 임차인에게 계약서상의 임대보증금을 반환하였다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 임차인 김○○○의 자금출처소명과 관련한 확인서에 의하면, 쟁점사업장의 전체 임대보증금은 520백만원으로 그 중 김○○○이 부담한 임대보증금은 260백만원(2분의 1 상당액)으로 확인하고 있고, 청구인은 월 임차료로 매월 15백만원을 수령하였다는 자필로 작성한 영수증을 임차인에게 발급하였음이 처분청에서 경정조사시 영치한 영수증(13매)사본에 의하여 확인된다. (나) 임차인 김○○○과 박○○○ 등 2인 연명으로 작성한 확인서(2001.4.2)에 의하면,『쟁점임대건물에 대한 세무조사시 세무서 직원에게 모든 장부와 월세 영수증을 빼앗겼다고 건물주 문○○○씨(청구인)가 책임추궁을 하기에 월세 6백만원과 임대보증금 9백만원 등을 합하여 매월 15백만원씩 주었다고 하였으나, 사실은 월세 15백만원이 정당하기에 확인서를 제출합니다』고 확인하고 있다. (다) 청구인은 2000.11.11. 임대보증금 100백만원(간이세금영수증에 기재한 영수증)과 2000.12.22 나머지 600백만원(국세압류금 276백만원을 차감한 324백만원을 수령)을 반환한 영수증을 제시하고 있고 있을 뿐, 그 외 임대보증금 반환사실을 확인할 수 있는 금융자료의 제시가 없는 반면에, 청구인이 2000.11.11. 지급한 위 100백만원과 2001.1.29. 임차인 김○○○명의의 예금계좌(○○○)로 입금한 150백만원이 확인되어 실제 임차인에게 반환된 임대보증금이 526백만원(100백만원 + 150백만원 + 국세압류금 276백만원)으로 확인되므로, 처분청에서 쟁점사업장의 수입금액을 임대보증금 520백만원, 월 임차료 15백만원(계약서상 월 임차료 6백만원 + 임대보증금을 분할·수령한 9백만원)으로 경정하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.