단기매매차익을 목적으로 양도한 것인지 여부

심판청구번호 국심2001서 1386(2001.10.30) 요 청구인이 서울특별시 관악구 ○○○동 ○○○ 소재 잡종지 2,327㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)를 1998.3.18 청구외 오○○○으로부터 취득하여 1998.6.2 이를 ○○○대학교에 동 학교소유 토지인 서울특별시 관악구 ○○○동 ○○○ 소재 학교용지 115㎡ 등 6필지 토지 4,652㎡와 교환으로 양도하고 기준시가(양도 및 취득가액 335,088천원)로 양도소득세를 자진신고하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지는 1년 미만 단기매매차익목적의 거래에 해당하는 것으로 보아 실지거래가액에 의거, 양도가액은 위 교환받은 토지에 대한 2개 감정평가법인의 감정가액의 평균액으로서 당사자간 합의한 교환가액인 391,473,500원으로 하고, 취득가액은 실지거래가액인 180백만원으로 하여 2001.4.3 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 122,984,200원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.10 이의신청을 거쳐 2001.6.14 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1998.3.18 대로변에 접하고 있는 쟁점토지의 지상에 건물을 신축하여 활용할 목적으로 취득하였으나, 그 후 얼마 있지 않아 ○○○대학교측에서 캠퍼스 확충을 위해 필요하다고 하면서 학교소유 토지와 교환하자고 요구하여 왔기에 처음에는 청구인이 활용목적이 있어 취득한 것이라 이를 거부하였으나, 학교발전을 위해서는 쟁점토지가 꼭 필요하다고 간청하므로 교환차액 29백만원 정도를 포기하면서까지 예정에도 없던 교환에 응하여 양도하였음에도 처분청에서는 쟁점토지에 대하여 단기매매차익목적의 양도로 보아 실지거래가액으로 과세하였는 바, ○○○대학교에서도 청구인이 쟁점토지를 취득할 때까지는 쟁점토지에 대한 교환계획이 없다가 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후인 1998.3.20.이 되어서야 교환계획이 있었던 점으로 보아도 단기매매차익을 목적으로 거래하지 아니한 것이 분명하므로 실지거래가액으로 과세한 이 건 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 1998.3.18 쟁점토지를 180백만원에 취득하여 1998.6.2 감정가액으로 교환시 대체물건과의 교환차액 29백만원 정도를 포기하는 조건으로 교환되었음이 확인되는 바. 이와 같이 3개월만에 180백만원에 취득하여 감정가격이 391백만원인 토지를 교환받은 점으로 보아 단기매매차익을 목적으로 거래하였다고 보여지므로 쟁점토지의 양도에 대하여 소득세법 제96조 제1항 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 단기매매차익의 목적으로 양도된 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 부과처분의 납세의무성립일 현재 시행된 관련법령은 다음과 같다. 소득세법 제94조【양도소득의 범위】양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제97조【양도가액의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】 ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도한 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인과 처분청이 제시하는 관련서류에 의하여 살펴본다.

① 청구인은 청구외 오○○○으로부터 1997.12.23자의 매매계약에 의거 공원용지인 쟁점토지를 180백만원에 취득하고 1998.3.18 소유권이전등기를 경료받았으며, 위 오○○○은 쟁점토지를 1970.12.17 취득한 것으로서 그 양도소득세는 실지거래가액에 의거 위 양도가액 180백만원으로 하여 신고한 내용대로 결정되었음이 확인되며, 한편, ○○○대학교에서는 교육부장관으로부터 1998.3.3 통보받은 1998년도 국유재산관리계획을 1998.3.20 쟁점토지와 학교소유 토지를 교환할 계획으로 변경하여 교육부장관에게 신청을 하고, 1998.5.8자 교육부장관의 변경통보와 1998.5.29자로 교환승인을 받아 1998.6.2 청구인과 교환계약이 체결되어 교환되었음이 확인된다.

② 1998.6.2자 교환계약서에 의하면, 청구인의 쟁점토지와 아래의 "교환받은 토지명세"상의 토지와 교환하기로 하고, 쟁점토지의 교환금액은 421,187,000원, 청구인이 교환받는 토지의 교환금액은 391,473,500원으로 하되, 그 교환차액 29,713,500원은 청구인이 포기하는 것으로 되어 있으며, 위 교환금액은 두개의 감정평가법인의 평균 감정가액으로 산정한 것으로 확인된다. (단위: ㎡,천원) 구분 소재지 지목 면적 교환가액

① 서울특별시 관악구 ○○○동 ○○○ 학교용지 115 44,505

② 위 같은 곳 ○○○ 임야 111 43,456

③ 위 같은 곳 ○○○ 임야 45 10,912

④ 위 같은 곳 ○○○ 임야 48 11,640

⑤ 위 같은 곳 ○○○ 대지 75 29,737

⑥ 경기도 고양시 ○○○동 ○○○ 답 4,258 251,222 계 4,652 391,472

③ 청구인이 교환받은 위 토지명세의 토지 중 구분 ①과 ②의 토지는 1998.6.12 서울특별시(교육청)에 "○○도시자연공원내 과학전시관" 신축공사와 관련하여 공공용지손실보상협의계약에 의거 위 교환가액으로 양도되고, 구분 ③~⑤의 토지도 1998.6월경 서울특별시에 "○○~○○간 연결도로공사"지구내에 편입됨으로 인하여 수용협의계약에 의거 위 교환가액으로 양도되었으며, 구분 ⑥의 토지는 자연녹지지역내 그린벨트구역으로서 교환당시 이전부터 타인이 운영하고 있는 골프장의 부지로 사용되고 있었음이 확인된다.

④ 청구인은 쟁점토지의 교환당시 ○○○대학교의 요청으로 부득이 교환에 응했다는 내용으로 당시 ○○○대학교 직원이었던 청구외 김○○○의 교환사유서를 제시하고 있으나, 동 사유서에는 작성일자와 작성자의 성명 및 날인이 없이 ○○○대학교 직원으로 되어 있는 김○○○의 공무원증 사본과 1998.1.30자로 발급된 인감증명서 사본이 첨부되어 있어 ○○○대학교에 이를 확인한 바, 김○○○가 당시 쟁점토지의 교환업무 담당실무자였던 것은 사실이나 2000년경 퇴직하여 현재 연락이 되지 아니한다고 하고 있어 실제로 김○○○가 동 사유서를 작성하였는지의 여부와 동 사유서의 내용이 사실인지의 여부를 확인할 수 없다.

(2) 판단 (가) 청구인은 쟁점토지의 지상에 건물을 신축하여 활용할 계획으로 쟁점토지를 취득하였다고 주장하고 있으나, 쟁점토지는 청구인이 취득하기 이전부터 공원용지로서 건물신축이 제한된 토지였던 점으로 볼 때 쟁점토지의 취득목적이 불분명하고, 또한, ○○○대학교의 관련서류만으로 볼 때는 청구인이 쟁점토지를 취득한 이틀 뒤인 1998.3.20 ○○○대학교에서 쟁점토지를 교환에 의하여 취득할 계획을 확정한 것으로 되어 있으나, ○○○대학교에서 갑자기 쟁점토지가 필요하여 쟁점토지의 교환계획을 확정하였다고 보기 어려우며, 그 이전부터 내부적으로 토지교환에 대한 검토 등을 거쳐 이루어 진 것으로 보아야 할 것인 바, 청구인은 이러한 ○○○대학교의 내부정보와, 토지를 교환할 경우 통상 감정가액이 개별공시지가보다 높게 책정되는 점, 이용이 제한된 공원용지를 개별공시지가 보다 싸게 살 수 있는 기회를 이용하여 쟁점토지를 당시 개별공시지가 335백만원보다 현저하게 저가인 180백만원에 취득한 후 3월 이내에 391백만원 상당의 토지를 교환받고 양도함으로써 취득가액보다도 더 많은 211백만원 정도의 양도차익을 실현한 것으로 보여지므로 쟁점토지는 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 나목 규정의 단기매매차익을 목적으로 양도한 자산에 해당되는 것으로 보아야 할 것이다. (나) 그렇다면, 처분청이 쟁점토지를 단기매매차익을 목적으로 양도된 자산으로 보아 실지거래가액으로 과세한 이 건 양도소득세의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.