시가평가원칙에서 교환가액을 시가로 볼 수 있는지

심판청구번호 국심2001서 1384(2001. 9.27) 는 자신이 소유하고 있던 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○프라자 6층 건물(대지 85.147㎡, 건물 641.423㎡, 이하 "쟁점외부동산" 이라 한다)을 1998.11.30. 청구외 강○○○의 소유부동산인 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 소재 대지 1,308.7㎡(이하 "쟁점①부동산"이라 한다)와 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 소재 대지 655.1㎡(이하 "쟁점②부동산" 이라 하고, 쟁점①부동산과 쟁점②부동산을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)와 교환하면서 취득한 쟁점부동산을 자신의 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하고, 쟁점①부동산은 청구인 이○○○(안○○○의 처)의 명의로 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하고, 쟁점②부동산은 청구인 안○○○(안○○○의 자)의 명의로 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하였다. 처분청은 쟁점부동산이 청구인 이○○○와 안○○○(이하"청구인들"이라 한다)의 명의로 소유권이 이전된 사실에 대하여 청구외 안○○○가 청구인들에게 쟁점부동산을 증여한 것으로 보아 상속세 및 증여세법 제61조 에 규정된 개별공시지가로 평가하여 2001.3.19.청구인들에게 증여세 81,425,140원을 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2001.6.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 증여재산의 평가는 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 청구인들이 수증한 쟁점부동산은 쟁점외부동산과 교환계약에 의하여 취득된 부동산으로서 쟁점외부동산의 시가가 분양계약서·부가가치세신고서 및 세금계산서에 의하여 확인되므로 쟁점부동산을 보충적 평가방법이 아닌 시가인 쟁점외부동산의 분양가액 440,000,000원으로 평가하여 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 쟁점외부동산을 청구외 안○○○가 440,000,000원에 분양하면서 쟁점부동산과 교환하였으므로 440,000,000원을 쟁점부동산의 시가로 평가하여야 한다고 주장하나 쟁점외부동산을 분양한 것이 아니고 교환한 것이며, 청구외 강○○○의 대리인인 강○○○은 교환계약시 쟁점외부동산을 320,000,000원으로 평가하여 교환하였다는 확인서를 제출하였고, 2001.6.4. 청구외 강○○○이 제기한 심판청구에서도 쟁점외부동산의 가액을 320,000,000원으로, 쟁점부동산은 350,000,000원으로 평가하여 교환하였다고 주장하고 있어 청구주장과 상이하고, 쟁점외부동산의 시가로 주장하는 분양가액 440,000,000원이 시가라는 객관적인 증빙서류가 없으므로 이를 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없으므로 쟁점부동산을 기준시가로 평가하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인들이 증여받은 쟁점부동산을 교환된 가액으로 평가하여야 하는지 기준시가로 평가하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법(1998.12.28. 법률 제5582호로 개정되기 전의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지·지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하"개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물·대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액 (2) 상속세 및 증여세법 시행령(1998.12.31.대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가 기준일 부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 증여재산의 평가는 시가로 평가하는 것이 원칙이고 쟁점부동산은 쟁점외부동산과 교환하여 취득하였고 쟁점외부동산의 시가가 확인되므로 증여부동산인 쟁점부동산을 시가로 평가하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구외 안○○○가 자기 소유의 쟁점외부동산을 1998.11.30. 청구외 강○○○의 소유부동산인 쟁점부동산과 교환하여 자기 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하고, 그중 쟁점①부동산은 청구인 이○○○의 명의로 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하고, 쟁점②부동산은 청구인 안○○○의 명의로 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하였다 하여 안○○○가 청구인들에게 쟁점부동산을 증여한 것으로 보아 상속세 및 증여세법 제61조 규정(개별공시지가 평가)에 의하여 쟁점①부동산은 613,780,300원으로 쟁점②부동산은 265,970,600원으로 평가하여 2001.3.19. 청구인 이○○○에게 증여세 16,582,870원을, 안○○○에게 증여세 64,842,270원을 고지한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인들은 청구외 안○○○가 쟁점외부동산을 440,000,000원에 분양하면서 쟁점부동산과 교환하였으므로 쟁점부동산의 시가는 쟁점외부동산의 분양가액으로 평가하여야 한다고 주장하면서 부가가치세 신고서와 세금계산서 및 계산서를 제시하고 있다.

(3) 또한 처분청은 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 교환하였다는 증빙으로 청구외 안○○○와 청구외 강○○○(子 강○○○이 대리 계약)이 계약하고 처분청이 조사시계약사실을 쌍방이 인정(날인)한 부동산교환계약서를 제시하고 있고, 그 계약서에는 교환부동산의 평가에 대한 내용 없이 청구외 안○○○가 강○○○에게 교환차액으로 30,000,000원을 지급하기로 한 사실이 나타나 있고, 청구외 강○○○이 부동산 교환계약에 대하여 2000.4.10.기술한 확인서를 보면 쟁점부동산은 350,000,000원으로 평가하고, 쟁점외부동산은 320,000,000원으로 평가하여 차액 30,000,000원을 청구외 안○○○로부터 받았다고 확인하고 있고, 청구외 안○○○가 2000.4.6.과 2000.4.10. 기술한 확인서를 보면 부동산을 교환한 사실은 인정하면서도 교환부동산을 평가한 사실이 없음을 확인하고 있으며, 또한 강○○○과 안○○○가 공동날인한 부동산교환내용확인서를 보면 안○○○는 쟁점부동산을 공시지가는 810,242,300원이나 외환위기등 경제여파로 공시지가로는 실지거래가 이루어 질 수 없는 가액이므로 평당 65만원으로 산정하여 총350,000,000원으로 평가하고, 강○○○은 쟁점외부동산을 기준시가로 평가하면 286,641,150원이나 임대보증금 50,000,000원과 월세 2,200,000원을 은행금리 12%로 역산하여 320,000,000원으로 평가하고 차액 30,000,000원을 그 가격을 교환계약서에 기록하였다고 확인하고 있다.

(4) 쟁점부동산을 청구인들이 증여받은 사실에는 청구인들과 처분청간에 다툼이 없고 증여재산의 평가에 대하여 다툼이 있으므로 증여재산의 평가규정을 보면 전시 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 시가로 평가한다고 규정되어 있고, 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액과 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 경우로 규정되어 있고, 제3항에서 시가를 산정하기 어려운 경우 부동산은 제61조 제1항에서 토지는 개별공시지가로, 건물은 시가표준액으로 평가한다고 규정되어 있으며, 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전 6월부터 증여세 과세표준신고기간중에 당해재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액이나 2이상의 공신력이 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액등으로 규정되어 있어 쟁점부동산의 매매실례가액이나 공신력있는 감정기관의 감정가액이 있는지에 대해서 보면 쟁점부동산은 청구외 강○○○이 1966.12.5.매매를 원인으로 취득하여 1998.11.30. 쟁점외부동산과 교환계약후 1998.12.29. 청구인들의 명의로 소유권이 이전되어 교환전 6개월내에 매매된 사실이 없고 청구인들이 쟁점외부동산을 440,000,000원에 분양하여 교환하였다는 주장도 위의 확인서 내용으로 볼 때 사실로 받아들이기도 어렵고 설사 쟁점외부동산을 440,000,000원에 분양하였다 하더라도 쟁점부동산의 시가가 될 수는 없는 것이므로 쟁점부동산의 매매실례가액은 존재하지 않는다 할 것이고, 감정가액도 위의 사실관계에 나타난바와 같이 교환 당시 임의로 평가하여 교환하였고 교환일 전후에도 감정한 사실이 없어 감정가액이 확인되지 아니하여 쟁점부동산의 시가가 확인되지 아니한다 할 것이므로 시가로 평가하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 인정된다. 따라서 쟁점부동산을 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 의 규정에 따라 개별공시지가로 평가하여 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.