신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001서 1326(2001. 8.31) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 66.6㎡ 및 건물 49.98㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1998.1.23 청구외 ○○○에게 양도하고 1999.12.7 실지거래가액(양도가액 100,000,000원, 취득가액 125,000,000원)으로 자산양도차익을 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다고 하여 쟁점아파트 양도에 대하여 기준시가(양도가액 115,500,000원, 취득가액 71,000,000원)로 양도차익을 산정하고 2001.1.4 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 31,755,820원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.9 이의신청을 거쳐 2001.6.7 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점아파트 취득가액에 대하여 매매계약서가 중개인 없이 쌍방합의로 작성된 점, 매도자인 ○○○이 매매가액을 기억하지도 못하며 매매계약서를 중개업자 입회하에 작성하였다고 진술한 점, 청구인이 추후 재작성한 매매계약서를 제출한 점으로 보아 취득가액을 신빙성이 없다고 하나, 청구인이 쟁점아파트 취득당시의 매매계약서를 분실하여 매도자인 ○○○의 거래사실확인서를 첨부하여 취득가액을 신고하였고, 중개업자 입회하에 작성한 매매계약서를 중개업자인 ○○○도 보관하고 있지 아니하여 중개업자가 기재되지 아니한 쌍방합의의 매매계약서를 제출한 것인데도 쟁점아파트의 취득가액 125,000,000원이 신빙성이 없다는 처분청의 주장은 부당하며, 청구인이 1999.12.7 양도소득세 신고서상에 쟁점아파트의 양도가액을 100,000,000원으로 기재한 것과 쟁점아파트 양수자인 청구인의 누나 ○○○가 거래사실확인서 제출시 양도가액이 125,000,000원이라고 기재한 것 간에 서로 상이하므로 신빙성이 없다고 하나, 청구인이 이 건 이의신청시 제출한 거래사실확인서에 양도가액이 125,000,000원이라고 기재되어 있으므로 쟁점아파트의 양도가액은 125,000,000원으로 확인된다 할 것이어서 쟁점아파트의 취득 및 양도가액이 증빙서류에 의하여 확인됨에도 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 취득가액의 경우, 청구인이 제출한 매매계약서에는 중개인 없이 쌍방합의에 의해 작성되어 있어 사실여부를 확인하기 위하여 매도자인 ○○○에게 확인한 바, 실지 매매계약서를 중개업소에서 작성하였고 매매가액은 기억할 수 없다고 진술하므로 매매계약서 원본 제출을 요구하자 1993년 매매당시 원본이 아니고 2001.2.17 재작성한 것을 제출하는 등 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없고, 양도가액 역시 청구인이 임의로 작성한 것으로서 거래사실확인서상의 금액과도 일치하지 아니하여 사실여부가 불분명하여 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우로 보아 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』고 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다
• 나. (생략)』고 정하고 있다. 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다고 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하였고, 청구인은 청구인이 신고한 양도가액은 사실이 아니나 그 후 실지양도가액이 확인되므로 실지거래가액으로 이 건을 과세하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 앞에서 본 소득세법 관련규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이나 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하며, 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의하도록 규정하고 있다.

(2) 청구인은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 100,000,000원이었으나 그 후 125,000,000원인 사실이 확인되었고 취득가액은 당초 신고한 125,000,000원이므로 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 위 관련법령에 의하면, 부동산을 양도한 경우에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있으나 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하도록 하고 있는 바, 청구인도 인정하는 바와 같이 쟁점토지의 양도가액은 청구인이 신고한 100,000,000원이 아닌 125,000,000원이며, 취득가액이 125,000,000원인 사실을 알 수 있는 객관적인 증빙자료가 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 이 건의 경우 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.