실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심2001서 1278(2001.12. 1) � 청구인은 충청남도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 답 1,308.7㎡, ○○○ 도로 46.7㎡ 및 ○○○ 답 608.4㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1998.11.25 청구외 안○○○ 소유 경기도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 건물 641.423㎡ 및 부수토지 85.147㎡(이하 "○○○부동산"이라 한다)와 교환하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.3.8 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 247,377,310원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.6.4 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인이 IMF 위기로 공시지가 내지는 그 이하 금액으로도 처분을 못하다가 안○○○가 동인 소유 경기도 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○과 교환하자는 제의를 하여 왔는 바, 쟁점토지의 가액을 350백만원으로 합의하여 6층과 교환하고 안○○○로부터 교환차액 30백만원을 수령한 후 양도소득세를 신고납부 하였다. 따라서 실지거래가액이 환지예정증명원과 부동산매매계약서 및 매도·매수거래사실확인서 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 실지거래가액이 불분명하다고 하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 교환가액이 350백만원이라고 주장하나 거래상대방인 안○○○는 440백만원(계산서 및 세금계산서 발행)이라고 주장하고 있다. 따라서 청구인이 주장하는 교환가액은 객관성이 결여된 쌍방 합의에 따른 임의평가이고, 대법원 판례 및 국세심판원의 결정례에서도 교환의 경우 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산이 있는 경우에 실지거래가액으로 볼 수 있다고 하는 바, 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 부과할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 ④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.30)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(1995.12.30 개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 교환당시 가액이 350백만원임에도 안○○○가 ○○○부동산의 가액을 계산서 및 세금계산서에 440백만원으로 기재한 것은 세무조사 목적이었음에도 동 가액이 안○○○의 종합소득세 결정시 인정되었는 바, 적어도 쟁점토지의 양도가액이 440백만원을 초과하는 것은 부당할 뿐 아니라 쟁점토지가 소재한 ○○면 ○○○리 일대는 1990년대 도시계획지구로 지정되면서 토지정리계획에 의하여 정비를 하면서 시행기관의 비용과 세수를 위하여 공시지가가 급격히 상승하였으나 실제로는 공시지가 수준으로 부동산 매매가 이루어지지 아니하고 있어, 경매시에도 감정가액의 20~30% 수준에서 낙찰되고 있고, 청구인도 수차례 개별공시지가의 조정을 신청하였으나 받아들여지지 아니하였으며, 1994년에는 본인 소유 다른 토지에 거주하고 있던 자들이 매수를 요구하여 개별공시지가의 절반에 해당하는 가격으로 점유토지를 양도한 사실도 있다고 주장하면서 안○○○가 발행한 계산서 및 세금계산서 등을 제시하고 있다

(2) 그러나 청구인이 제시하는 1998.11.30자 부동산교환계약서는 교환차액 30백만원만 기재되어 있고, 2001.5.7자 이○○○의 확인서에서도 교환차액 30백만원에 교환하였다는 사실만이 기재되어 있을 뿐 쟁점토지의 교환당시 가액을 얼마로 정하였는지에 대하여는 언급되어 있지 아니할 뿐 아니라 청구인이 제시하고 있는 또 다른 증빙인 ○○○감정평가법인의 감정서는 쟁점토지가 아닌 다른 토지에 대한 감정서로서 이를 근거로 쟁점토지의 교환당시 가격을 산정할 수는 없다고 할 것이며, 그 외 2001.3.28자 권○○○의 확인서나 2001.4.26자 김○○○외 6인의 확인서 등도 쟁점토지의 실제 교환가액을 확인하여 주는 객관적인 증빙이라고 할 수 없다.

(3) 한편, 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 안○○○가 이를 본인 명의로 하지 아니하고 처 이○○○와 아들 안○○○에게 소유권이전등기한 것에 대하여 부과된 증여세에 대한 심판청구사건(국심 2001서1384, 2001.9.27)에서 위 이○○○와 안○○○은 쟁점토지와 교환된 안○○○ 소유의 ○○○부동산이 440백만원임이 분양계약서와 부가가치세 신고서 및 세금계산서에 의하여 확인되므로 보충적 평가방법이 아닌 동 가액으로 증여세를 부과하여야 한다고 주장한 바 있으나, 우리 심판원은 동 가액을 인정하지 아니하고 보충적 평가방법에 의한 가액인 기준시가로 과세한 처분은 정당하다고 결정한 사실이 있다.

(4) 위와 같은 사실들과 청구인이 양도소득세 신고시에는 교환이 아닌 매매로 신고한 후 ○○○지방국세청장의 조사시 교환계약서를 제시하고 있으나 동 계약서에는 교환차액 30백만원만 기재되어 있는 점과 교환당시 감정가액이 없는 점 및 전시한 바와 같이 안○○○의 처인 이○○○와 아들 안○○○의 심판청구에서 이들이 주장하는 계산서 및 세금계산서상 440백만원을 쟁점토지의 교환가액으로 인정하지 아니한 점 등을 종합하여 보면 쟁점토지의 교환당시 실지거래가액은 확인되지 아니하는 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 교환에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.