임대인이 입주한 주택을 언제부터 업무와 관련없는 자산으로 보아야 하는지 여부

심판청구번호 국심2001서 1231(2001.11. 1) 暠�7,256,840원과 1999년귀속 13,957,110원의 부과처분은 쟁점주택을 1998.3.19. 이전까지는 업무와 관련없는 자산으로 볼 수 없으므로 업무와 관련없는 자산에 상당하는 차입금의 지급이자와 감가상각비를 필요경비에 산입하여 계산한 소득금액으로 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 청구인의 처 이○○○(이하“임대자”라 한다)이 서울특별시 종로구 ○○○동 ○○○ 지상에 임대목적의 ○○○빌라 590.79㎡(이하“임대주택”이라 한다)를 1997.5.10. 준공하고 임대자가 임대사업을 개시한 후인 1998.3.19. 임대주택중 301호(이하“쟁점주택”이라 한다)에 임대자(청구인)가 입주하였다. 처분청은 쟁점주택이 업무와 관련없는 자산에 해당된다 하여 차입금에 대한 지급이자와 쟁점주택에 해당하는 감가상각비를 필요경비불산입하여 부동산소득을 산정한 후 청구인(주된 소득자)의 소득에 합산한 과세표준으로 1997년 귀속과 1998년귀속 및 1999년귀속 종합소득세 21,213,950원을 2000.11.11. 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.26. 이의신청을 거쳐 2001.5.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 업무무관자산으로 보아 과세한데 대하여 1996.9.11. 임대주택법에 의한 주택임대사업자로 ○○구청에 등록하고, 1996.9.4. ○○○세무서장에게 주거용건물임대사업자로 등록하였다가 임대주택이 완공된 후인 1997. 8.22. 임대자 단독사업자로 주택임대사업을 개시하였으나 임대가 부진하여 1998.3.19. 쟁점주택에 입주하였으므로 쟁점주택을 업무무관자산으로 판단하여 관련지급이자와 감가상각비를 필요경비불산입한 것은 부당하다.
• 나. 처분청의 의견 임대주택은 임대자등 4인공동으로 건축하여 각 층별로 소유권등기를 하였고, 이중 임대자는 3층의 5세대소유자로 주택임대사업에 공하고 있으나 건물전체를 외부용역회사에 위탁하여 관리하고, 그 비용은 입주자들에게 징수하여 부담하고 있으며, 관리의 총괄업무를 임대자가 아닌 청구외 관리인 현○○○이 하고 있으므로 임대인이 임대가 부진하여 임대를 촉진하기 위하여 입주하였다기 보다는 임대인이 거주하기 위하여 입주한 것이라고 인정되므로 쟁점주택을 업무무관자산으로 보아 해당 지급이자와 감가상각비를 필요경비 부인하고 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택을 언제부터 업무와 관련없는 자산으로 보아야 하는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1999.12.28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제33조 【필요경비 불산입】

① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.(1995.12.29 개정)

6. 각 연도에 계상한 감가상각자산의 감가상각비로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 초과하는 금액(1994.12.22 개정)

13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 인정하는 금액(1994.12.22 개정)

② 제1항의 규정에 의한 필요경비 불산입에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정)

(2) 소득세법시행령(1999.12.31. 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것) 제62조 【감가상각액의 필요경비계산】

① 법 제33조 제1항 제6호의 규정에 의한 감가상각비(이하“상각액”이라 한다)는 사업용 고정자산(투자자산을 제외한다)의 상각액을 필요경비로 계상한 경우에 당해 사업용 고정자산의 내용연수에 따른 상각비율에 의하여 계산한 금액(이하 “상각범위액”이라 한다)을 한도로 하여 이를 소득금액계산에 있어서 필요경비로 계상한다. 이 경우 당해 과세기간중에 사업을 개시하거나 폐업한 경우 상각범위액은 총리령이 정하는 방법에 의하여 계산한다. (1995.12.30 후단신설)

① 법 제33조 제1항 제6호의 규정에 의한 감가상각비(이하“상각액”이라 한다)는 사업용 고정자산(투자자산을 제외한다)의 상각액을 필요경비로 계상한 경우에 각 과세기간마다 고정자산별로 관할세무서장에게 신고한 방법으로 계산한 금액(이하“상각범위액”이라 한다)을 한도로 하여 이를 소득금액계산에 있어서 필요경비로 계상한다. 이 경우 당해 과세기간 중에 사업을 개시하거나 폐업한 때에는 상각범위액에 당해 과세기간의 월수를 곱한 금액을 12로 나누어 계산한 금액을 상각범위액으로 하며, 월수의 계산은 역에 따라 계산하되 1월 미만 일수는 1월로 한다.(1998.12.31 개정) 제78조 【업무와 관련없는 지출】 법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 인정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

3. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자

5. 제1호 ∼ 제4호에 준하는 지출금으로서 총리령이 정하는 것

(3) 소득세법시행규칙(2000.4.3 재정경제부령 제138호로 개정되기 전의 것) 제31조 【개업 또는 폐업시의 상각범위액 계산방법】 영 제62조 제1항에서 “총리령이 정하는 방법”이라 함은 다음 산식에 의하여 계산하는 방법을 말한다. 이 경우 월수는 역에 따라 계산하되, 1월미만인 월은 1월로 한다. (1996. 3. 30 개정) 영 제62조 제1항에 의한 상각범위액×당해 과세기간의 월수/12 제41조 【업무와 관련없는 지출금액의 계산】

① 차입금이 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 사용되었는지의 여부가 불분명한 경우에 영 제78조 제3호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 월말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 지급이자 × 업무와 관련없는 자산의 적수/차입금의 적수

② 제1항 산식에서 차입금은 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 사용되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금의 금액을, 지급이자는 당해 차입금에 대한 지급이자를 말한다.

③ 업무와 관련없는 자산의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.

④ 영 제78조 제5호에서 “총리령이 정하는 것”이라 함은 사업자가 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위한 자금의 차입에 관련되는 비용을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점주택에 임대자가 입주한 것은 업무와 관련없는 자산에 해당한다고 보아 쟁점주택의 신축 차입금에 대한 지급이자를 필요경비로 인정하지 아니하고, 쟁점주택부분에 해당하는 감가상각비를 필요경비 부인하여 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 1996.9.11. 임대자와 청구외 이○○○·이○○○·이○○○이 공동으로 임대주택법에 의한 주택임대사업자로 ○○○구청에 등록하고, 1996.9.4. ○○○세무서장에게 주거용건물임대사업자로 등록하였다가 임대주택이 완공된 후인 1997. 8.22. 임대자가 단독사업자로 주택임대사업을 개시하였으나, 임대가 부진하여 임대사업촉진을 목적으로 임대주택준공일(1997.5.10)이후인 1998.3.19. 쟁점주택에 입주하였으므로 거주목적으로 입주한 것이 아니고 임대사업을 관리하기 위하여 입주한 것이라고 주장하면서 ○○○구청장이 발급한 임대사업자등록증, ○○○세무서장이 발급한 사실증명원과 사업자등록증 및 임대주택 19세대의 임대상황을 제시하였고, 또한 차입금이 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 사용되었는지의 여부가 불분명한 경우에 필요경비에 산입하지 아니하는 금액의 계산은 원가배분방법과 같이 임대자가 소유하고 있는 임대주택에서 쟁점주택이 차지하는 비율에 상당하는 지급이자로 계산하여야 한다고 주장하고 있음이 청구인이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 처분청은 임대주택은 임대자와 청구외 ○○○형·○○○형·○○○형 4인공동으로 건축하여 각 층별로 소유권등기가 되어 있고, 이중 임대자는 3층의 5세대소유자로 주택임대사업에 공하고 있으나 건물전체를 외부용역회사에 위탁하여 관리하고, 그 비용은 입주자들에게 징수하여 부담하고, 관리의 총괄업무를 임대자가 아닌 청구외 관리인 현○○○이 하고 있으므로 임대인이 임대가 부진하여 임대주택을 직접관리하기 위하여 부득이 일시적으로 입주한 것이라는 청구인주장은 설득력이 없고, 쟁점주택은 임대용역에 공하기 위하여 신축된 것으로서 임대자(청구인)가 주거용으로 거주하고 있으므로 임대주택의 신축부터 업무와 관련없는 자산에 해당한다고 보아 임대주택을 취득하기 위하여 차입한 차입금에 대한 지급이자와 쟁점주택에 해당하는 감가상각비를 필요경비부인하여 1997년귀속부터 1999년귀속까지 종합소득세를 과세하였고, 차입금이 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 사용되었는지의 여부가 불분명한 경우에 필요경비에 산입하지 아니하는 금액의 계산은 소득세법시행규칙 제41조 제1항 의 규정에 따라 계산하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 위의 사실을 종합하여 판단하면 청구인과 처분청간에 임대주택에 1998.3.19. 임대자가 입주한 사실과 임대주택을 신축하기 위하여 차입금 3억원이 있음에 대하여는 다툼이 없고, 임대주택을 신축하기 위하여 1996.9.11. 임대자와 청구외 이○○○·이○○○·이○○○이 공동으로 임대주택법에 의한 주택임대사업자로 ○○구청에 등록하고, 1996.9.4. ○○세무서장에게 주거용건물임대사업자로 등록하였다가 임대주택이 준공(1997.5.10)된 후인 1997. 8.22. 임대자가 단독사업자로 주택임대사업을 개시하였으나 임대가 부진하여 임대사업을 촉진하기 위하여 1998.3.19. 쟁점주택에 입주한 사실이 관련증빙에 의하여 확인된다. 또한 임대주택이 준공되어 임대가 시작될 무렵에는 IMF 외환위기 도래 직전으로 임대가 부진한 것이 사실이고 이러한 사실은 청구인이 제시한 임대주택 19세대의 임대상황에 의해 1997년에 7세대, 1998년까지 15세대, 1999년까지 18세대의 임대가 완료된 사실을 볼 때 확인된다. 따라서 임대자가 임대주택의 신축시부터 거주목적으로 쟁점주택에 입주하였다기 보다는 부진한 임대사업을 촉진할 목적으로 입주한 것이라는 청구인 주장에 신빙성이 있으므로 쟁점주택의 입주일(1998.3.19) 전까지는 업무와 관련없는 자산으로 볼 수 없다고 하겠다.

(4) 그리고 차입금이 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 사용되었는지의 여부가 불분명한 경우 필요경비에 산입하지 아니하는 금액의 계산은 소득세법시행규칙 제41조 제1항 에 그 계산방법이 규정되어 있고, 그 계산방법에 따라 처분청이 계산하였으므로 처분청의 계산에 잘못이 있다고 볼 수 없다. 따라서 쟁점주택을 1998.3.19. 입주일 전까지는 업무와 관련없는 자산으로 볼 수 없으므로 업무와 관련없는 자산에 상당하는 차입금의 지급이자와 업무와 관련없는 자산에 상당하는 감가상각비를 비용으로 보아 소득금액을 계산하여야 하고, 1998.3.19.부터는 쟁점주택을 업무와 관련없는 자산으로 보아 지급이자와 감가상각비를 비용으로 계산하지 않은 소득금액으로 계산하여 종합소득세를 경정하여야 한다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.