타인지분을 자기소유인양 점유하여 발생한 부동산임대소득 과세 적정여부

심판청구번 국심2001서 1227(2002. 1. 8)

1. ○○○세무서장이 2001.2.21 청구인에게 한 1996년 제1기분 부가가치세 1,694,350원의 부과처분은 그 과세표준에서 590,454원을, 1996년 제2기분 부가가치세 2,987,280원의 부과처분은 그 과세표준에서 358,090원을 차감하여 각 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구는 기각합니다.

처분청은 2000.11월경 청구인의 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○에 임대업으로 사업자등록이 되어있는 임대수입금액 등에 대하여 조사를 실시한 결과, 임차인으로부터 받은 임대료와 관리비가 과소 과세되었다 하여 2001.2.21 청구인에게 1996년 제1기분 부가가치세 1,694,350원, 1996년 제2기분 부가가치세 2,987,280원, 1997년 제1기분 부가가치세 8,135,020원, 1997년 제2기분 부가가치세 4,400,480원, 1998년 제1기분 부가가치세 5,339,200원 및 1998년 제2기분 부가가치세 5,332,890원과 1995년 귀속분 종합소득세 15,377,960원, 1996년 귀속분 종합소득세 45,074,350원, 1997년 귀속분 종합소득세 53,870,990원 및 1998년 귀속분 종합소득세 45,376,220원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.17 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 임대업에 제공된 부동산은 당초 청구인의 부(父) 망 이○○○의 소유였으나, 1967.6.8 이○○○의 사망후 맏아들로서 청구인의 단독 소유재산이 된 줄 알고 청구인이 계속 관리하여 왔으나, 1996.2.2 청구인을 제외한 청구외 이○○○ 등 11명의 청구에 의하여 청구인을 포함한 상속인 13인 앞으로 1967.6.8 재산상속을 원인으로 상속지분등기가 이루어 졌기 때문에 청구인은 다른 명의자들에게 "취득시효 완성"을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 것을 청구하는 소를 제기하였으며, 한편, 다른 명의자들(이○○○ 등외 11인)은 1998.7월경 청구인이 자기들의 상속지분의 재산을 무단점유·사용하고 있다 하여 청구인을 상대로 "부당이득금반환청구의 소"를 제기하는 등 위와 같은 소송과정 중 ○○○고등법원의 "조정에 갈음하는 결정조서"에 따라 30억원을 지급하고 1999.10.21 다른 상속인들의 지분을 청구인 앞으로 소유권이전등기하였는 바, 이와 같이 청구인은 임대부동산에서 발생한 소득과 다른 상속인의 지분을 취득하기 위하여 30억원을 지급하였으므로 임대소득은 각 상속인들의 지분별로 과세되어야 하며, 그렇다면 청구인 단독소유로 등기하기 이전의 청구인 지분인 6699분지 1274 상당액을 초과하는 임대소득금액에 대한 종합소득세는 취소되어야 한다.

(2) 처분청은 청구인의 임대수입에 관한 사항에 대하여 수 차례에 걸쳐 조사를 실시하였는 바, 이 건 부과처분은 2000년 11월경 실시한 제5차 조사 후 과세(2000년 8월경 두차례에 걸쳐 실시한 제3차 및 제4차 조사결과의 적출분은 조사결과만 통지하였다가 제5차 조사분과 합하여 부과됨)되었는 데, 이는 조사전 사전통지도 하지 아니하였을 뿐만 아니라 1997년 6월경 실시한 제1차 조사와 1999년 4월경 실시한 제2차 조사에 의하여 과세한 후 다시 조사하여 과세한 것으로서 중복조사에 의한 것이므로 취소되어야 한다.

(3) 이 건 부과처분의 절차가 적법하다고 하더라도 임대료에 관한 사항을 공증된 계약서를 근거로 과세하면서 그 일부 내용만을 취사선택하고 수년이 지난 사항을 장부기록이나 영수증 등의 근거자료 없이 임차인의 확인서에 의하여 과세한 것은 부당하고, 1995년 귀속분의 관리비를 추계에 의하여 과세함은 부당하며, 또한, 관리비 중 수도요금은 부가가치세가 면세되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 임대사업에 대하여 청구인 단독명의로 사업자등록을 하여 2001.5월 현재까지 임대료와 관리비 등을 징수·관리하고 있고, 그와 관련한 부가가치세, 소득세 등의 국세와 지방세 등을 청구인 명의로 신고·납부한 점으로 보아 청구인 스스로 자신의 단독소유의 부동산임을 인정한 것으로 판명되며, 그 외 임대부동산에 대한 권리행사와 의무를 부담한 사실이 외관적으로 인정되고, 30억원을 지급하라는 법원의 조정에 갈음하는 결정조서는 타 상속인들의 지분등기를 청구인 명의로 이전하는 대가인 것이므로 상속인들 지분별로 과세하지 아니하고 그 전액을 청구인의 소득으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 2000.11월경에 실시한 제5차 조사는 1999.4월경 실시한 제2차 조사의 특별조사에 대한 보완조사이었으며, 당초 특별조사는 청구인에 대한 탈세제보에 따라 실시한 것인 바, 임차인간의 담합 등으로 증거인멸의 우려가 있어 사전조사통지를 생략한 것이고, 국세기본법 제81조 의 3의 규정에 의하면 조세탈루혐의가 명백한 자료가 있는 경우에는 중복조사가 가능하며, 임차인에 대한 임대료 확인 등의 보완조사는 기 조사분에 대한 증빙서류의 수집업무를 집행한 것으로서 청구인이 중복조사 등 조사절차의 하자를 주장하는 것은 이유없다.

(3) 공증된 임대차계약서 내용의 허위사실을 제외한 진실된 내용만을 과세자료로 활용한 것은 근거과세원칙상 당연하고, 임차인들의 확인서 및 금융조회자료 등도 국세기본법 제16조 의 규정의 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 해당한다 할 것이며, 관리비 수입을 장부에 기장하지 아니하고 누락한 사실이 임대차계약서에 의거 확인되므로 동 계약서의 관리비 배분비율의 약정과 임차인들 중 3인이 제출한 증빙서상 관리비 납부액을 각 관리비 배분비율로 역산하여 산정한 금액 중 최소금액을 관리비 총액으로 과세한 것은 정당하며, 또한, 수도요금을 타 관리비항목과 구분하는 경우에는 부가가치세가 면세되나, 청구인은 그 수도요금을 타항목과 구분처리하지 아니하였으므로 부가가치세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 임대소득전액을 청구인의 소득으로 보아 과세한 처분의 당부

(2) 이 건 부과처분이 중복조사금지 원칙 등에 위배되는 것인지의 여부

(3) 임대수입누락으로 과세한 것이 근거과세의 원칙에 위배되는지와 1995년 귀속분의 관리비 산정의 타당성 및 수도요금에 대하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령 이 건 부과처분과 관련한 관련법령은 다음과 같다.

(1) 쟁점(1) 관련법령 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 한다. 소득세법 제2조【납세의무의 범위】① 제43조의 규정에 의하여 공동소유자산 또는 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 때에는 당해 거주자별로 납세의무를 진다.

(2) 쟁점(2) 관련법령 국세기본법 제81조의 3【중복조사의 금지】 세무공무원은 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우, 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우, 2 이상의 사업연도와 관련하여 잘못이 있는 경우 기타 이와 유사한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재경정·재조사를 할 수 없다. 제81조의 6【세무조사의 사전통지와 연기신청】① 세무공무원은 국세에 관한 조사를 위하여 당해 장부·서류 기타 물건 등을 조사하는 경우에는 조사를 받을 납세자(납세자가 제82조의 규정에 의하여 납세관리인을 정하여 관할세무서장에게 신고한 경우에는 납세관리인을 말하며, 이하 이 조에서 같다)에게 조사개시 7일 전에 조사대상 세목 및 조사사유 기타 대통령령이 정하는 사항을 통지하여야 한다. 다만, 범칙사건에 대한 조사 또는 사전통지의 경우 증거인멸 등으로 조사목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 국세기본법시행령 제63조의 2【중복조사의 금지】 법 제81조의 3에서 "기타 유사한 경우로서 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 각종 과세자료의 처리를 위한 재조사나 국세환급금의 결정을 위한 확인조사 등과 법 제81조의 4 및 법 제81조의 7의 규정에 의한 부과처분을 위한 실지조사에 의하지 아니하고 재경정하는 경우

(3) 쟁점(3) 관련법령 국세기본법 제16조【근거과세】① 납세자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다. 부가가치세법 제12조【면세】① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

제13조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)관련 사실관계 및 판단 (가) 쟁점과 관련한 부동산들의 등기부 등에 의하면, 다음의 "쟁점부동산의 내역"과 같이 ①~④부동산은 당초 청구외 이○○○의 소유로 되어 있다가 1967.6.3 재산상속을 원인으로 1996.2.2 청구인과 청구외 이○○○ 등 13명 명의로 각 지분등기가 되었다가 1999.2.8 상속재산협의분할을 원인으로 하여 1999.10.21 청구인을 소유자로 한 소유권 경정등기가 경료되었음이 확인되나, 이중 ④부동산은 임대용으로 공하지 아니하고 청구인이 거주하고 있는 것으로 확인되며, ⑤부동산은 이 건 임대업의 주된 부동산으로서 이○○○이 사망하기 전인 1966.6.17 청구인 명의로 점포 등으로 건축허가를 받아 1970.2.9 준공되고, 1972.1.21 청구인 명의로 소유권보존등기가 되었으며, 1990.5.26 증축되어 1999.10.21 증축등기가 된 점으로 볼 때 상속재산이 아닌 것으로 확인된다. <쟁점부동산의 내역> (단위: 평) 구분 소재지 지목(용도) 면적 비고

①

○○○동 ○○○ 대지 131.7

②

① 의 지상 건물 26 사업용 임대

③

○○○동 ○○○ 대지 199.2

④

③ 의 지상 주택 37 청구인 거주

⑤

① 및 ③의 지상 건물 397.4 사업용 임대 (나) 청구인이 이○○○ 등 12명을 상대로 ①~④부동산의 지분에 대하여 취득시효완성을 이유로 제기한 소유권이전등기청구의 소에 대한 ○○○지방법원 ○○○지원 판결문(96가합3556호, 1997.11.12)에 의하면, 이○○○ 및 이○○○의 각 지분은 청구인이 자주점유한 것으로 보아 취득시효가 완성되었다고 인정하여 인용하고, 나머지 피고들의 지분에 대하여는 타주점유로 보아 기각한 내용으로 판결되었음이 확인되고, 한편, 이○○○ 등 11명은 1998.7.9 청구인을 상대로 청구인이 자신들의 지분상당을 무단점유사용하고 있으므로 각 지분상당의 소유권에 대한 10년간의 부당이득금 69,750,000원을 반환하라는 내용의 부당이득금반환청구의 소를 ○○○지방법원남부지원에 제기하였음이 확인된다. (다) 1999.2.8 위 ○○○지방법원 ○○○지원 판결(96가합3556호, 1997.11.12)의 항소심 사건인 ○○○고등법원(97나 56428)에서 결정된 조정에 갈음하는 결정조서(○○○고법 99머1177) 등에 의하면, 청구인은 이○○○ 등 12명에게 합계 금 30억원을 1999.6.30, 1999.12.31, 2000.6.30, 2000.12.31, 2001.6.30 및 2001.12.31의 6회에 걸쳐 5억원씩 분할하여 지급하도록 하고, 청구인이 위 30억원의 금원지급의무를 마지막으로 상환을 이행함으로써 이○○○ 등 12명은 그들의 지분을 청구인에게 1999.2.8자 상속재산협의분할을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하도록 하고, 이○○○ 등 12명은 청구인으로부터 5억원을 지급받는 즉시 원고를 상대로 제기한 ○○○지방법원 ○○○지원 98가합14536호 사건의 소를 취하하며, 이 후 쌍방은 ①∼④부동산에 관한 일체의 청구를 하지 않는 것으로 되어 있으며, 위 조정에 갈음하는 결정조서에 따라 1999.6.30 5억원이 지급된 날 위 부당이득금반환청구의 소는 취하되었고, 1999.10.21 청구인이 25억원을 공탁하고 같은 날 청구인 명의로 경정등기되었음이 관련증빙에 의하여 확인된다. (라) 이와 같은 사실로 보아 청구인이 법원의 조정에 갈음한 결정조서에 따라 30억을 지급한 것은 청구인이 거주용으로 사용하고 있는 ④부동산(주택)을 포함하여 임대용으로 공하고 있는 부동산 중 일부 부동산에 대한 타인지분을 취득하기 위한 것으로 보이고, 청구인 이외 다른 상속인들이 청구인과 동업으로 임대하였다고 볼만한 아무런 증거도 없는 점으로 보아 청구인은 그 사이 쟁점부동산 중 타인 지분을 자기의 소유인양 점유하여 자신의 계산과 책임하에 임대업을 영위하고, 그 임대소득도 청구인에게 귀속되어 왔던 것으로 보이므로 쟁점부동산에 대한 임대소득 전액을 청구인의 귀속소득으로 보아 과세한 처분청의 이 건 종합소득세 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)관련 사실관계 및 판단 (가) 사실관계 처분청과 청구인이 제시하는 증거서류에 의하면, 처분청이 실시한 제1차 조사는 1997년 6월경 자체탈세정보자료에 의하여 1996년 제1기분~1997년 3월분에 대하여 부가가치세조사를 실시하여 청구인에게 부가가치세 등 9백만원을 고지하였고, 제2차 조사는 1999년 4월경 탈세제보자료에 의하여 1994년 제1기분~1998년 제2기분간의 부가가치세 특별조사를 실시하여 1999.6.2 및 1999.7.2 청구인에게 부가가치세 등 368백만원을 고지하였다가 임차인들 중 일부가 조사미흡 등을 이유로 추가 진정서를 접수하였으며, 이에 따라 실시한 1999년 8월경의 제3차 및 제4차 조사와 2000년 11월경 실시한 제5차 조사는 당초 위 제2차 조사의 일부 미비한 사항을 보완하기 위해 조사를 실시한 것으로 보이며, 제3차 조사 이후에 적출된 사항은 제5차 조사결과와 함께 2001.2.21 이 건 부과처분을 하였음이 확인되며, 위 제3차~제5차 조사는 청구인에 대하여 직접조사를 하지 아니하고 임차인들에 대한 확인조사와 임대차계약서를 공증한 법률사무소로부터의 자료수집 및 청구인에 대한 금융거래자료를 수집하여 조사한 것으로 보인다. (나) 판단 조사전 사전통지를 할 경우 조사목적을 달성할 수 없는 경우에는 국세기본법 제81조 의 6【세무조사의 사전통지와 연기신청】제1항 단서 규정에 의하여 사전통지를 아니할 수 있는 것이므로 처분청이 임대사업의 특성상 사전통지를 할 경우 임차인과의 담합 및 증거인멸 등으로 조사목적을 달성할 수 없다고 인정하여 청구인에게 사전통지를 하지 아니한 것은 잘못이 없는 것으로 보이며, 또한, 제1,2차의 조사와 일부 조사대상기간 및 세목이 중복된 점은 있으나, 제2차 조사의 탈세제보에 대한 추가진정서를 근거로 조사를 실시한 것인 바, 처분청은 외부민원을 처리해야 할 책임이 있다고 보여지고, 이들 진정서를 처리하기 위하여 청구인에게 직접 조사를 하지 아니하고, 임차인과 임대차계약서를 공증한 법률사무소 및 청구인의 거래금융기관에 자료를 수집한 조사는 국세기본법 제63조 의 2【중복조사의 금지】제2호의 각종 과세자료처리 등을 위한 재조사에 해당하는 것(국심 2001서 93호, 2001.6.8 같은 뜻)으로 보여지므로 중복조사금지의 원칙에 위배된 것도 아니라고 판단된다.

(3) 쟁점(3)관련 사실관계 및 판단 (가) 처분청이 제시하는 관련 서류에 의하면, 청구인과 임차인간에 작성되어 공증된 임대차계약서의 내용을 근거로 하면서 일부 임차인들의 공증된 계약서의 내용과 달리 임대료를 지급하였다는 확인서 및 문답서와 금융조회자료의 내용을 근거로 임대수입누락금액을 과세하였음이 확인되는 바, 이들 확인서 등도 과세자료의 증빙에 해당되므로 근거과세원칙에 위배된다고 보기는 어렵다 할 것이다. (나) 1995년 귀속분 관리비 산정과 관련한 처분청의 증거서류들에 의하면, 처분청은 대부분의 임차인들은 관리비지급에 관한 증빙을 제시하는 것을 꺼려하고 있어 진정인인 청구외 최○○○과 허○○○가 제시한 관리비 영수증과 이들의 임대차계약서상 임차지분에 할당되는 관리비를 분담금으로 납부하도록 하면서 그 분담지분은 임차인별로 총 관리비의 10% 또는 15%로 차별 약정되어 있음을 근거로 하여 진정인들이 지급한 관리비에 약정된 분담지분비율로 역산한 금액 중 최소 금액 44,700천원을 청구인이 임차인들로부터 받은 총 관리비로 하고, 이에 기신고된 전기료 16,037천원을 차감한 28,663천원에서 공급가액으로 환산한 26,057천원(1995년 제1기분 13,300천원, 1995년 제2기분 12,757천원)을 신고누락 관리비로 산정하였음이 확인되는 바, 이와 같은 처분청의 관리비 산정방법은 합리적이고 타당한 것으로 잘못이 없다고 판단된다. (다) 처분청이 제시하는 조사관련 서류에 의하면, 관리비 중 수도요금으로 부가가치세가 과세된 24,920천원(1996년 제1기분 4,089천원, 1996년 제2기분 5,028천원, 1997년 1기분 4,283천원, 1997년 제2기분 9,425천원, 1998년 제1기분 10,050천원 및 1998년 제2기분 10,050천원)은 수도사업소에서 수집한 자료를 근거로 과세되었음이 확인되고, 청구인과 처분청이 제시하는 임차인들의 납부영수증 중 청구외 허○○○의 "○○○호프"와 "○○○호프"의 납부영수증에 의하면, 1996년도분 수도요금 합계액 1,043,400원(1996년 제1기분 해당액 649,500원, 1996년 제2기분 해당액 393,900원)은 동력요금과 구분하여 받은 것이 있으며, 나머지는 명백히 구분되었다고 볼 수 없는 바, 사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 당해 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비 등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 과세하는 것이나, 임차인이 부담하여야 할 수도료 등 공공요금 등을 별도로 징수하여 납입을 대행하는 경우, 당해 금액은 부동산임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니 하는 것(부가가치세법기본통칙 13-48-3 같은 뜻)이므로 이 건 수도요금을 구분하여 징수한 것으로 확인되는 1996년 제1기분 해당의 공급가액 590,454원과 1996년 제2기분 해당의 공급가액 358,090원은 부가가치세 과세표준에서 제외함이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.