신고가액의 인정 여부

심판청구번호 국심2001서 1180(2001.12. 5) 청구인들(7인, 별지참조)은 1999.3.3 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 129㎡(○○○열 소유), 건물 359.16㎡(○○○무 소유), 같은동 ○○○ 대지 202㎡ 및 건물 480.73㎡(○○○열 소유), 같은동 ○○○ 대지 305.62㎡(○○○섭, 편○○○, ○○○희, ○○○영 4인공동소유) 건물 305.62㎡(○○○주 소유), 같은동 ○○○ 대지 215㎡(○○○섭, 편○○○, ○○○희, ○○○영 4인공동소유) 건물 793.46㎡(○○○주 소유), 계 대지 665㎡, 건물 1,938.97㎡(이하 "쟁점부동산"이라고 한다)를 권○○○·권○○○(2인, 이하 "매수인"이라고 한다)에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 2,900,000,000원, 취득가액은 환산가액 1,269,112,141원)으로 양도차익예정신고를 한 것에 대하여 처분청은 당초 쟁점부동산의 양도소득세 실지조사시 청구인들의 신고가액을 시인하여 결정하였다.

○○○지방국세청장은 탈세제보에 의하여 쟁점부동산의 매수인에 대한 취득자금출처를 조사한 결과 실지 양도가액이 사실과 다른 것을 확인하고 그 확인되는 실지 양도가액(4,500,000,000원)에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하도록 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 위 통보자료에 근거하여 양도가액을 4,500,000,000원으로 하여 양도차익을 산정(취득가액은 환산가액 1,951,118,233원)하고 2001.2.15 아래의 표와 같이 청구인들에게 1999년도분 양도소득세 7건 315,905,960원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2001.5.2 이 건 심판청구를 제기하였다. 처분청 청 구 인 결정고지세액 (원) 성명 주민등록번호

○○○세무서장

○○○섭

○○○ 90,144,980 〃

○○○열

○○○ 98,549,250 〃

○○○무

○○○ 1,553,620 〃

○○○주

○○○ 6,004,340

○○○세무서장

○○○영

○○○ 39,884,590

○○○세무서장

○○○희

○○○ 39,884,590

○○○세무서장 편○○○

○○○ 39,884,590 계(7건) 315,905,960

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점부동산의 실지 양도가액은 45억원이 아니라 29억원인데, 그 차액인 16억원(이하 "쟁점금액"이라고 한다)은 청구인중 ○○○섭이 매수인으로부터 개인적으로 차용한 개인채무로서, 쟁점금액중 9억원은 쟁점부동산의 1, 2층을 임차한 "○○○"의 임대보증금(16.1억원)중 9억원을 ○○○섭이 대신 책임지기로 하고 차용하여 ○○○섭의 금융기관대출금을 상환하였고, 나머지 7억원은 쟁점부동산의 나머지 임차인들에게 지급할 보증금을 ○○○섭이 책임지고 퇴거시키기로 하고 받았던 자금인데 ○○○섭이 임차인들을 퇴거시키지 못하고 본인의 채무를 상환하는데 모두 사용하여 매수인에게 16억원(쟁점금액)의 약속어음과 합의서를 작성해 주었던 개인채무로서, 쟁점부동산의 양도대가와는 무관하므로 이 건 양도소득세 과세처분을 취소하여야 한다. 설사, 양도가액을 45억원으로 인정하여 과세한다고 하더라도 1999년도분 양도소득세의 경우 처분청이 과세할 수 있는 상한선은 기준시가이므로 기준시가로 과세함이 타당하다
• 나. 처분청 의견 청구인들은 쟁점부동산의 양도가액이 쟁점금액을 제외한 29억원이라고 주장하나, 쟁점금액이 양도가액에 포함되지 않았다면 쟁점금액중 9억원을 금융기관의 담보대출금을 갚기 위하여 매수인으로부터 차용하면서 청구인소유의 다른 부동산의 담보없이 선뜻 거금(9억원)을 빌려주는 것은 극히 이례적인 것이고, 나머지 7억원도 청구인이 쟁점부동산의 임차인을 책임지고 내보내기로 약속하였다 하더라도 임차인들이 퇴거할 때 매수인을 동행하여 지급하거나 필요시마다 지급하면 될 것을 7억원이나 되는 거금을 아무런 담보 없이 맡겼다는 주장도 신빙성이 있다고 볼 수 없는 반면, 청구인들이 쟁점부동산에 대하여 계약금으로 5억원, 1999.3.3에 임대보증금 2,338,300,000원을 제외하고 1,661,700,000원을 지급받은 후, 즉시 매수인 앞으로 등기가 경료된 것으로 보아 실지 양도가액은 29억원이 아니라 45억원으로 확인되므로 이 건 과세처분은 정당하다. 또한, 이 건의 경우 "조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도하는 경우"로 국세청장이 정한 기준(양도한 토지가 도시계획구역안에 토지로 면적이 330㎡이상)에 해당하므로 양도당시 실지거래가액에 의거 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정결정함이 타당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점금액이 쟁점부동산의 양도대가인지 여부, (2) 청구인들이 신고한 실지거래가액을 부인하고 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】① 법 제100조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조제4항·제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의1(괄호내용 생략)의 경우를 말한다.

② ∼ ③ (생략)

④ 법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다

1. (생략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점금액이 쟁점부동산의 양도대가인지 여부 청구인들은 쟁점부동산의 실지 양도가액이 29억원이며, 차액인 16억원(쟁점금액)은 양도대가가 아니라 ○○○섭(청구인)이 매수인으로부터 개인적으로 차용한 채무이므로 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인이 제시하는 1999.2.23자 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 매매대금을 29억원으로 하여 같은날 계약금 3억원, 1999.3.3 임대보증금을 포함한 잔금을 지급하기로 계약한 사실이 기재되어 있는데, ○○○지방국세청의 조사종결보고서(매수인에 대한 취득자금출처조사)에 의하면 청구인들은 계약일에 매수인으로부터 5억원을 지급받았고, 1999.3.3에 임대보증금 2,338,300,000원을 제외한 나머지 1,661,700,000원을 지급받았다고 확인하고 있으며, 청구인들이 매수인으로부터 지급받은 금액이 쟁점부동산의 임대보증금과 쟁점금액을 포함하여 45억원이라는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 둘째, 청구인들은 쟁점금액이 쟁점부동산의 양도대가와는 무관한 ○○○섭의 개인적인 채무라는 증빙으로 1999.2.23자 쟁점부동산 매매계약서, 쟁점금액을 ○○○섭이 매수인에게 지불할 것을 약속하고 차용한 것이라는 내용의 1999.5.26자 확인서 및 ○○○섭이 매수인에게 발행한 1999.5.25자 16억원의 약속어음 사본을 제시하고 있어 이를 살펴보면, 청구인들은 1999.2.23자 매매계약서상 계약금이 3억원으로 되어 있으나 청구인들이 제시한 보충자료에 의하면, 매수인으로부터 5억원을 지급받은 이유는 쟁점부동산에 대해 매수인보다 먼저 매매계약을 체결하였던 김○○○외1인의 해약금(계약금 2억원)을 반환하기 위하여 매수인의 양해를 얻어 2억원을 추가로 지급받았다고 하는 바, 청구인들과 김○○○외1인간에 체결한 쟁점부동산의 매매계약서를 제시하지 아니하여 실지 매매계약여부를 확인할 수는 없으며, 또한 청구인이 제시하는 매매계약서(1999.2.23자)상 계약금이 3억원이라면 청구인이 수령할 계약금(3억원)의 범위내에서 당초 계약자의 해약금(2억원)을 지급하거나 청구인들이 추가로 수령한 2억원을 매매계약서의 내용에 포함하여 계약을 체결함이 타당함에도, 매매계약서에 2억원에 대한 약정(언급)이 없는 것으로 볼 때, 위 매매계약서가 신빙성이 있다고 보기는 어렵다. 셋째, 매수인이 16억원의 거금을 ○○○섭에게 빌려 주면서 ○○○섭 소유의 다른 부동산에 대한 담보설정 및 공증이 없었다고 하는 것은 극히 이례적인 것으로, 만일 쟁점금액이 개인채무라면 채권자(매수인)가 채무자(○○○섭)에게 쟁점금액의 상환을 요구하거나, 채무자(○○○섭)가 쟁점금액에 대한 이자의 지급이나 원금을 상환하였어야 함에도, 쟁점금액 수령일로부터 2년 5월이 경과한 심판심리일 현재까지 원금상환을 요구한 사실이 확인되지 아니하고 있고, 이자의 지급이나 원금의 상환사실도 확인되지 아니하는 것으로 미루어 보아 쟁점금액은 개인채무라는 청구인들 주장은 신빙성이 있다고 볼 수 없고, 쟁점부동산의 양도대금으로 봄이 타당하다.

(2) 청구인들이 신고한 실지 거래가액을 부인하고 확인된 실지 거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부 청구인들은 실지거래가액이 기준시가보다 높게 확인된 경우라 하더라도 1999년 이후에는 기준시가를 초과하여 결정할 수 없다고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 전술한 바와 같이 청구인들이 매수인으로부터 매매계약서와 달리 쟁점부동산 양도가액으로 45억원을 수령한 사실이 확인되고 있고, 또한 청구인들은 양도가액이 29억원으로 기재된 매매계약서외에 다른 계약서가 없다고 주장하고 있는 점 등을 감안할 때, 청구인들은 최초 매매계약서 작성시부터 조세 등을 줄일 목적으로 29억원에 쟁점부동산을 양도한 것처럼 허위계약서를 작성하여 양도한 것으로 보인다. 따라서, 쟁점부동산 양도의 경우, 전시한 소득세법 제100조 및 같은 법시행령 제166조 제4항 제2호의 "조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준(양도한 토지가 거래단위별 양도가액이 1억원이상이고, 도시계획구역안의 토지로 면적이 330㎡이상)"에 해당되므로, 처분청이 양도시 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 처분청 성명 주민등록번호 주 소

○○○

○○○섭

○○○ 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 〃

○○○열

○○○ 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 〃

○○○무

○○○ 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 〃

○○○주

○○○ 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○

○○○

○○○영

○○○ 경상북도 ○○시 ○○ ○○○

○○○

○○○희

○○○ 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○

○○○

○○

○○

○○○

○○○ 경기도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○