실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심2001서 1179(2001. 9.15) 렘�ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 276.4㎡및 동소 ○○○ 대지 16.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1983.7.29 취득하고 1985.6.19 쟁점토지상에 지층 및 1,2층 건물 329.06㎡(이하 쟁점토지와 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 1997.3.10 ○○○건설(주)(이하 "청구외법인"이라 한다)에 양도하고 실지거래가액(양도가액 297,000,000원, 취득가액 100,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 내용에 대하여 2000.7월 양도소득세 실지조사결과 쟁점토지의 실지양도가액을 확인할 수 없다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 2001.1.11 청구인에게 1997년도 귀속 양도소득세 18,568,840원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.6 이의신청을 거쳐 2001.5.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 1994.4.27 ○○○에게 보증금 22,000,000원, 윌세 1,500,000원에 임대하였으나 임차인이 전문음식점을 운영하므로써 지방세가 중과세되는 등 청구인이 손해를 입게되어 양도하게 되었으며, 매수인 ○○○과 1997.1.23 매매계약을 체결하면서 ○○○이 쟁점부동산을 ○○○은행에 담보로 제공하고 대출을 받아 매매대금을 지급하겠다고 하여 1997.1.29 대출을 받게 해주었고, 계약금 30,000,000원, 1997.2.13 중도금 130,000,000원, 1997.3.6 잔금 95,000,000원 합계 255,000,000원을 수령하여 ○○○에 입금하였으며, ○○○의 요구에 의하여 매수인을 청구외법인으로 매매대금도 당초 계약시 매수인이 부담하기로한 임대보증금과 임차인의 명도비용을 포함하여 297,000,000원으로 변경하여 매매계약서를 재작성한 바, 처분청이 매수인이 서로 다르고 근저당설정과 채무승계에 대한 사항이 없으며 근저당설정시 청구인이 연대보증한 이유가 불분명하다고 하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도일 전인 1997.1.29 설정된 근저당(채권최고액 455,000,000원)채무의 승계내역이 확인되지 않아 청구인이 신고한 양도가액 297,000,000원을 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. (4) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다 2.제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1983.7.29 쟁점토지를 취득하고 1985.6.19 건물을 보존등기한 후 1997.3.10 청구외법인에게 쟁점부동산을 양도하고, 청구인은 실지거래가액(양도가액 297,000,000원, 취득가액 100,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였음이 부동산등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 이에 대하여 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액이 아니라고 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였음이 양도소득세 조사종결보고서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 297,000,000원에 청구외법인에게 양도하였다고 주장하면서 부동산양도매매계약서(1997.2.18), 청구인의 ○○○ 자유저축 예탁금 거래내역표 2매, 청구외법인의 1997사업연도 합계잔액시산표와 자산부채명세서, ○○○은행 ㅇㅇㅇ구청지점의 대출금대위변제 최고장(1998.5.20), 청구인이 ○○○지점의 대출금대위변제 최고장(1998.5.20), 청구인이 ○○○에 보낸 통지서(1996.9.3)등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 동 매매계약서는 청구인이 1997.3.6 잔금 수령시 1997.2.18자로 소급하여 작성하였다고 처분청에 제출한 청구인의 확인서(2000.8.)에서 진술하고 있고, 매수인도 1997.1.23 계약당시에는 ○○○이었으나 잔금수령시 청구외법인으로 변경하여 실제매수인이 누구인지 불분명하고, 쟁점부동산에 설정된 ○○○은행에 대한 근저당채무의 승계등에 관한 내용이 없는 바 이를 신빙성있는 매매계약서라고 인정하기 어렵고, 청구인이 양도대금을 수령하여 입금하였다는 ○○○ 자유저축 예탁금 거래내역표에 의하면 1997.1.24 30,000,000원, 1997.2.13 130,000,000원, 1997.3.7 94,000,000원 합계 254,000,000원이 입금되었으나 위 매매계약서의 계약일자 및 중도금 일자와 서로 틀리고 중도금도 일치되지 아니하므로 실지양도가액이 확인되지 아니하며, 청구외법인의 1997사업연도 합계잔액시산표와 자산부채명세서에 의하면 용지계정에 쟁점토지를 314,678,000원에 취득한 것으로 기재되어 있으나, 장기차입금 계정의 ○○○은행 대출금 350,000,000원은 ○○○은행 ○○○지점에서 청구인에게 보낸 ○○○의 대출금을 대위변제하라는 대출금대위변제 최고장(1998.5.20)에 의하면 ○○○의 대출금으로 판단되는 바 청구외법인이 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득하였는지 여부가 불분명하므로 실지양도가액이 확인된다고 볼 수 없으며, 기타 청구인이 제시한 ○○○은행 ○○○지점에 보낸 통지서(1997.3.25)등은 청구인이 ○○○의 대출금에 대하여 연대보증을 하였다는 증빙이고, 청구인이 ○○○에 보낸 통지서(1996.9.3)등은 청구인이 ○○○에 건물을 임대하였다는 증빙으로 이 건 쟁점부동산의 양도가액과는 무관하므로 청구인이 청구외법인에게 쟁점부동산을 297,000,000원에 양도하였다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 쟁점부동산의 실지양도가액이 청구인이 제시한 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로, 처분청에서 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.