조정된 추가약정서에 의해 산정한 임대수입금액신청처분의 당부

심판청구번호 국심2001서 1168(2001.10.25)

심판청구를 기각합니다.

청구법인은 1994.4.19 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○외 3필지 ○○○호텔 18,413.95㎡(이하 "호텔"이라 한다)를 경락받아 1998.9.28부터 호텔의 부대시설인 지하 2층 나이트클럽외 10개 사업장(이하 "쟁점사업장"이라 한다)을 임대하였다. 처분청은 청구법인이 쟁점사업장을 임대하면서 사업자등록을 하지 않고, 임대수입금액에 대한 부가가치세를 탈루하였다 하여 1999.2.5 부동산임대업 사업자등록을 직권등록하고, 쟁점사업장에 대한 부동산임대차계약서와 사업자등록신청서에 기재된 임대보증금 및 월임대료에 기초하여 임대수입금액을 산정하여 2000.9.29 청구법인에게 부가가치세 1991.1기분 78,014,700원, 1999.2기분 92,507,420원 및 2001.1기분 106,655,850원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2000.12.17 이의신청을 거쳐 2001.5.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 쟁점사업장을 임대할 때에는 호텔을 정상적으로 영업하는 것을 전제로 임대료를 책정하였으나, 전소유자 등이 호텔을 점유하고 있어 명도소송으로 3년이상이 소요되는 등 호텔이 정상적으로 운영되지 아니하여 쟁점사업장의 영업이 부진하였으며, 임차인들은 임대료 지불을 거부하고 임대료의 조정을 요구하여 추가약정서와 같이 임대보증금 및 월임대료를 조정하였으므로, 추가약정서에 의하여 조정된 임대보증금 및 월임대료에 의하여 임대수입금액을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구법인과 임차인들이 체결한 임대차계약서를 보면, 보증금, 임대월액 및 임대기간 등이 구체적으로 명시되어 있어 임대보증금을 받지 않았다는 청구법인의 주장은 사실과 다르고, 정상적인 영업을 할 때까지 임대료 등을 받지 않고 지급을 보류한다는 내용이 임대차계약서에 명시되어 있지 아니하므로, 임대차계약서에 의하여 임대수입금액을 산정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 추가약정서에 의하여 조정된 임대보증금 및 월임대료에 의하여 임대수입금액을 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제9조 【거래시기】제2항에 의하면, "용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화·시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다."고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는, "제1항과 제2항에 규정하는 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다."라고 규정하고 있다. 같은 법 제13조 【과세표준】제1항에 의하면, "재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가"라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는, "제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다."라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제22조 【용역의 공급시기】에 의하면, "법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. (단서 생략)

4. 제49조의 2 제1항 및 제3항의 규정에 의하여 계산하는 공급가액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일"이라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제49조의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】제1항에 의하면, "사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. (단서 생략) 당해기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수×｛계약기간 1년의 정기예금 이자율(당해예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재)/365｝＝ 과세표준"이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구법인이 쟁점사업장을 임대하면서 사업자등록을 하지 않고, 임대수입금액에 대한 부가가치세를 탈루하였다 하여 1999.2.5 부동산임대업 사업자등록을 직권등록하고, 다음 표와 같이 쟁점사업장에 대한 임대차계약서와 사업자등록신청서에 기재된 임대보증금과 월임대료에 기초하여 임대수입금액을 산정하여 이 건 과세한 사실이 과세자료에 의하여 확인된다. 【쟁점사업장 임대차계약서 내용】 (단위: 천원) 임차인 계약기간 임대보증금 월임대료 나이트클럽(최○○○) 1999.2.5∼2002.2.4 5,200,000 70,000

○○○(고○○○외 2인) 2000.3.31∼2005.3.31 1,200,000 20,000 커피깼(이○○○외 2인) 2000.6.1∼2003.5.31 100,000 1,000

○○○(임○○○외 2인) 1999.4.21∼2002.4.21 100,000 4,000

○○○사우나(김○○○) 2000.2.28∼ 500,000 5,000 주차장(김○○○외 1인) 2000.1.25∼2003.1.24 300,000 2,000 스포츠마사지(이○○○) 개업일부터 2년간 100,000 1,000

○○○ 1호(장○○○) 1997.4.1∼ 70,000 1,000

○○○(이○○○) 2000.6.2∼ 10,000 200 15층(주○○○) 1999.7.30∼

• 1,000 1층 화원(송○○○) 1999.9.10∼ 50,000

• (2) 이에 대하여 청구법인은 추가약정서에 의하여 조정된 임대보증금 및 월임대료에 의하여 임대수입금액을 산정하여야 한다고 주장하면서, 청구법인과 나이트클럽(김○○○), ○○○(고○○○외 2인), 커피깼(이○○○외 2인), ○○○(임○○○외 2인) 간에 체결된 추가약정서(5매)와 ○○○사우나(김○○○)의 확인서를 제시하고 있고, 나머지 사업장의 임대수입금액에 대하여는 다툼이 없다.

(3) 나이트클럽 임대수입금액의 경우, 처분청에서 조사한 임대차계약서에 의하면, 임대인 청구법인과 임차인 최○○○는 1999.2.5 호텔 지하 2층 나이트클럽을 임대보증금 5,200,000,000원, 임대월액 70,000,000원, 임대기간을 계약일로부터 3년간으로 하고, 계약금 600,000,000원은 기 계약자 김○○○이 지급한 임대보증금 중 350,000,000원과 계약체결일 지급하는 250,000,000원으로, 1차 중도금 500,000,000원은 청구법인이 임차인에게 지급할 기 채무 정산액으로, 잔액은 나이트클럽 영업개시 후 매월 수익금액에서 280,000,000원씩 지급하는 것으로 약정한 사실이 확인되고 있다. 한편, 청구법인이 제시한 추가약정서에 의하면, 임대인 청구법인과 임차인 김○○○은 1999.7.24 호텔이 경매진행 중이고, 호텔 객실이 일부만 영업을 하는 등 정상적인 영업이 되지 아니하여 2000년 상반기까지 모든 문제점을 해결하기로 합의하고 당초 임대차계약을 수정하였다. 동 추가약정서에 의하면, 임대보증금 5,200,000,000원 중 입금된 금액을 제외한 부분은 하자부분이 해결된 시점에서 전액 지급하기로 하고, 임대월액 70,000,000원은 모든 문제가 해결되고 진행중인 공사의 완료 예정인 2000년 상반기까지 지급하지 않기로 약정하고 있다. 그러나 청구법인이 제시한 동 추가약정서에는 당초 임대차계약의 임차인인 최○○○가 아닌 김○○○이 거래상대방으로 기재되어 있고, 달리 당해 임대차계약을 변경한 사실을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 위 추가약정서는 그 신빙성을 인정하기 어렵다.

(4) 나머지 ○○○(고○○○외 2인), 커피깼(이○○○외 2인), ○○○(임○○○외 2인)와 체결된 추가약정서 3매의 경우, 이 건 과세기간(1999.1.1.∼2000.3.31) 이후인 2000.6.25∼2000.7.2 사이에 체결된 것으로서, 당초 임대차계약서에 의하여 임대수입금액을 산정한 처분은 잘못이 없다.

(5) ○○○사우나의 경우, 임차자 김○○○의 확인서에 의하면, 김○○○는 호텔내 공사를 하고 공사대금을 받지 못하여 공사대금 담보차원에서 임대차계약을 체결하였으나 대금 결제가 지연되어 2000.3월 1개월 영업을 하다가 적자로 인하여 영업을 중지하였고, 임차보증금 500,000,000원과 월세 5,000,000원은 담보차원에서 임의로 책정한 금액이며 자금거래는 없었다는 사실이 나타나고 있다. 또한, 김○○○가 신청한 사업자등록신청서상에도 2000.2.28 전세보증금 500,000,000원, 월세 50,000,000원으로 임차료지급명세서에 기재된 사실이 확인되고 있으므로, 처분청이 ○○○사우나(김○○○)의 2000.3월분 임대수입금액에 대하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다.

(6) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 추가약정서에 의하여 조정된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 임대수입금액을 산정하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들이기가 어렵다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.