임대여관 수리비의 필요경비 인정 여부

심판청구번호 국심2001서 1156(2001.11.30) 5,890,900원, 1997년 제2기 부가가치세 8,858,180원, 1998년 제1기 부가가치세 5,061,810원, 1998년 제2기 부가가치세 5,672,720원, 1999년 제1기 부가가치세 6,922,080원, 1999년 제2기 부가가치세 7,641,810원, 2000년 제1기 부가가치세 7,145,450원, 1997년 귀속 종합소득세 42,588,740원, 1998년 귀속 종합소득세 18,252,830원, 1999년 귀속 종합소득세 37,252,370원의 부과처분은,

1. 청구인이 임대하고 있는 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ ○○○모텔의 부동산임대수입금액을 결정함에 있어 1999.4.∼2000.6. 기간 중에는 보증금 400,000,000원에 월 임대료를 7,000,000원으로 하여 그 금액을 산정하고,

2. 청구인이 위 임대여관 수리비용으로 지급한 비용(1997년 ○○○장식 21,500,000원, ○○○중앙설비(주) 15,000,000원, 1998년 ○○○장식 18,5000,000원)에 대하여는 실제 지급여부를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

처분청은 청구인이 임대하고 있는 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ ○○○모텔(토지 267.3㎡, 지하 3층·10층 건물 1,585.3㎡, 이하“쟁점임대여관”이라 한다)에 대하여 세무조사를 하여 청구인의 ○○○은행 예금계좌(○○○)에 매월 입금된 14,000,000원 상당액 전액을 청구인이 임대료로 받은 것으로 보고 청구인이 주장하는 쟁점임대여관에 대한 수리비용을 필요경비 부인하여, 2001.3.8. 청구인에게 1997년 제1기 부가가치세 5,890,900원, 1997년 제2기 부가가치세 8,858,180원, 1998년 제1기 부가가치세 5,061,810원, 1998년 제2기 부가가치세 5,672,720원, 1999년 제1기 부가가치세 6,922,080원, 1999년 제2기 부가가치세 7,641,810원, 2000년 제1기 부가가치세 7,145,450원, 1997년 귀속 종합소득세 42,588,740원, 1998년 귀속 종합소득세 18,252,830원, 1999년 귀속 종합소득세 37,252,370원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점임대여관을 신축하여 1996.1.부터 도○○○에게 보증금 250,000,000원과 임대료 14,000,000원에 임대하였다가 국가외환위기상황(IMF)으로 인하여 1998.11.부터 임대료를 12,000,000원으로 인하하였으나 임차인이 다시 8,000,000원으로 인하할 것을 요구하여 부득이 1999.2.28. 임대차계약을 해지하였고, 1999.4. 장○○와 임대차계약을 체결하면서 보증금 400,000,000원에 임대료 7,000,000원으로 하되 임차인의 자금사정으로 매월 7,000,000원을 계약기간 만료일(24개월)까지 지급하여 보증금으로 적립한 후 기간이 만료된 때 정산하기로 하고 그 계약내용과 같이 임대료를 받다가 2001.4.2. 보증금 400,000,000원, 임대료 7,000,000원으로 재계약하고 공증 받았는바, 청구인이 장○○와 임대차계약을 체결하면서 보증금 400,000,000원에 임대료 7,000,000원으로 하되 임차인의 자금사정으로 매월 7,000,000원을 계약기간 만료일(24개월)까지 지급하여 보증금으로 적립한 후 기간이 만료된 때 정산하기로 하고 그 계약내용과 같이 임대료를 받다가 2001.4.2. 보증금 400,000,000원, 임대료 7,000,000원으로 재계약하고 공증 받았는바, 청구인이 장○○○와 임대차계약을 체결하면서 보증금 400,000,000원에 임대료 7,000,000원으로 하되 임차인의 자금사정으로 매월 7,000,000원을 계약기간 만료일(24개월)까지 지급하여 보증금으로 적립한 후 기간이 만료된 때 정산하기로 하고 그 계약내용과 같이 임대료를 받다가 2001.4.2. 보증금 400,000,000원, 임대료 7,000,000원으로 재계약하고 공증 받았는바, 청구인이 장○○○와 계약할 당시 국가외환위기상황(IMF)으로 인하여 전체 업종에 걸친 전반적 불황으로 임대료를 인하하려는 움직임이 있었음에도 오히려 그 이전과 같은 수준으로 월세를 받았다고 보아 보증금이 분명히 포함되어 있는 ○○○은행예금계좌에 입금된 금액 전부를 임대료로 본 것은 부당하다. 또한, 이 건 조사당시 장○○○가 임대료가 14,000,000원이라고 진술한 것은 장○○○의 이전 사업장에 대한 세무조사까지 겹쳐 세액이 많이 추징될 것을 우려하여 사실과 다르게 진술한 것이며, 1997.10.31. 청구인이 도○○○과 재계약을 할 때 임대료를 14,000,000원에서 15,600,000원으로 상향조정한 것은 계약당시 국가외환위기상황이 아니었기 때문에 가능한 것이었고, 청구인이 당초 임대차계약서를 파기하고 재작성하였다는 장○○○의 남편 박○○○의 진술도 사실과 다른 것이며 그 파기하였다는 계약서는 단지 청구인이 세무신고 목적으로 작성한 계약서일 뿐이다. 처분청이 쟁점임대여관의 위치, 주변여건, 시설 및 구조 등을 무시한 채, 청구인의 ○○○은행예금계좌에 매월 입금된 14,000,000원 상당액 전부를 임대료로 보아 부가가치세와 종합소득세를 부과한 처분은 부당하므로 장○○○와 임대차한 계약기간은 청구인의 부동산 임대수입금액을 보증금 400,000,000원에, 월세 7,000,000원으로 하여 산정하여야 한다.

(2) 청구인이 1997년 (주)○○○장식에게 지출한 내부전등공사, 문틀 및 문짝 페인팅, 바닥재료 교체·도배 청소 등 수리비용 21,500,00원, 1997년 ○○○중앙설비(주)에게 지급한 난방용 보일러 청소 및 수리비용 15,000,000원 과 1998년 (주)○○○장식에게 지급한 도배, 바닥재료, 벽체의 페인팅 등의 수리비용 18,500,000원(이상 합계 55,000,000원 상당액을 이하“쟁점수리비용 ”이라 한다)은, 쟁점임대여관이 5층 이상은 사선제한으로 직각이 아닌 사각으로 지어진 관계로 건축 후 얼마 지나지 않아 빗물이나 눈 등이 새어 부득이 객실 전체 벽지, 바닥재, 커턴, 천장 등을 교체하는 데 따른 비용과, 보일러의 내부를 청소한 비용으로서 쟁점수리비용에는 3,000,000원 미만인 내부전등공사 이외에 자본적 지출은 없고 모두 수익적 지출이며, 또한 쟁점수리비용에 대한 금융거래자료까지 제시하였음에도 일부 거래상대방이 폐업하였다는 이유로 청구인이 실제로 지출한 쟁점수리비용을 조사하지도 아니하고 부인한 것은 부당하므로 부동산임대수입금액에 대응하는 필요경비로 공제하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 국가외환위기로 경제가 어려운 1997.12.∼1998.5. 기간 중 청구인이 임대료를 15,600,000원으로 11.4% 인상하였고, 또한 장○○○가 청구인에게 임대료로 14,000,000원을 지급하였다고 진술한 문답서가 있으며, 박○○○의 확인서에는 청구인이 임대차계약서를 파기하고 보증금 250,000,000원, 월세 4,000,000원으로 임대차계약서를 작성한 것으로 나타나고, 청구인이 주장하는 계약조건은 통상의 거래관행에 비추어 보아 이례적인 것인 사실 등을 볼 때, 청구인의 ○○○은행예금계좌에 매월 입금된 14,000,000원은 임대료로 보아야 한다.

(2) 1995년 말에 신축한 쟁점임대여관에 대하여 1년만에 거액의 수리비용을 지출하였다는 주장은 설득력이 없고, 청구인이 주장하는 거래상대방 중 (주)○○○장식은 1998.9.30. 직권폐업이 된 법인이며, 또한 공사계약서, 견적서 등 객관적 증빙의 제시가 없고 공사대금의 지급사실을 확인할 수 없어 쟁점수리비용은 수입금액에 대응하는 필요경비로 보기 어렵고, 설사 청구인이 실제 지출한 내역이 확인된다 하더라도 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키는 수리비용은 자본적 지출로 보아 감가상각비를 계상하여야 하는 것이고 또 감가상각비는 필요경비로 계상한 경우에 한하여 상각범위액을 한도로 인정되는 것이므로, 쟁점수리비용을 부동산임대수입금액에 대응하는 필요경비로 공제할 수는 없다.

• 가. 쟁점

① 청구인 계좌에 매월 입금된 14,000,000원을 전액 임대료로 보아 청구인의 부동산임대수입금액을 산정하고, 청구인에게 부가가치세와 종합소득세를 부과한 처분의 당부와

② 쟁점수리비용을 부동산임대수입금액에 대응하는 필요경비로 보아 공제할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령

(1) 부가가치세법(2000.12.29. 법률 제6305호로 개정되기 전의 것) 제13조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다.다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 제21조【경정】① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때 (2) 소득세법 (1994.12.22. 법률 제4803호로 개정된 것) 제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제27조【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.

② 당해 연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해 연도에 확정된 것에 대하여는 당해 연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해 연도의 필요경비로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 에 대하여 본다. (가) 이 건 심리자료를 보면 처분청은 청구인의 ○○○은행예금계좌(○○○)에 매월 입금된 금액을 기준으로 청구인이 임차인인 도○○○으로부터 1997.1.∼1997.11. 기간 14,000,000원, 1997.12.∼1998.5. 기간 15,600,000원, 1998.6.∼1998.11. 기간 14,000,000원, 1998.12.∼1999.2. 기간 12,000,000원을 받았으며 임차인인 장○○○로부터 1999.4.∼2000.6. 기간 14,000,000원을 수령한 것으로 보고 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 반면, 청구인은 그 중 ○○○은행예금계좌에 장○○○가 매월 입금한 14,000,000원 중 7,000,000원은 쟁점임대여관에 대한 임대료가 아닌 보증금임에도 14,000,000원 전액을 임대료로 받은 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 처분은 사실관계를 오인한 잘못이 있으므로 경정하여야 한다고 주장하고 있음이 확인된다. (나) 청구인이 제시한 장○○○와의 임대차계약서를 보면 임대차기간이1999.4.2.∼2001.4.1.이고 보증금 250,000,000원에 임대료가 7,000,000원(다만, 임대료 14,000,000원 중 7,000,000원은 임대료로, 나머지 7,000,000원은 보증금으로 적립하고 계약기간이 만료될 때 정산)이며 2001.4.2. 임대차기간이 만료하여 장○○○와 보증금 400,000,000원, 임대료 7,000,000원으로 재계약을 하고 2001.5.3. 동부 2001년 제1389호로 ○○○종합법무법인에서 인증을 받은 사실이 나타나나, 처분청이 제시한 임대차계약서에는 보증금 250,000,000원에, 임대료 14,000,000원으로 기재되어 있다. (다) 처분청의 조사복명서(2000.12.8.)를 보면, 쟁점임대여관은 유흥업소와 가까운 곳에 위치하지 아니하여 2차 손님에 의한 수입은 미미하고 사무실 밀집지역으로 장기투숙객이 숙박하는 여관형태라고 되어 있고, 2000.11.9. 2000.11.18. 2000.11.24. 입회조사 실적은 평균 객실사용수가 15개로서 월 숙박매출액이 13,500,000원(15개×1박 30,000원×30일)으로 나타나고 있어 처분청이 임대료로 본 14,000,000원 보다 오히려 낮은 금액임을 알 수 있다. (라) 우리 심판원이 2001.8.28. 쟁점임대여관으로 현지 출장하여 확인한바, 쟁점임대여관은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 부근에 있고 진입도로(폭 4M) 맞은 편에 ○○○아파트(20층)가 신축공사 중이어서 소음·진동·바닥균열현상이 나타나며 진입도로의 폭이 좁아 고층건물을 준공하는 경우에 적용되는 사선제한(斜線制限)에 걸려 5층 이상은 직각으로 건물을 세우지 못하고 비스듬하게 건물을 건축(1995.12.5. 소유권보존등기)하면서 외벽 및 창틀 등을 곡면 처리하였고, 한 블록 건너편의 여관들은 유흥주점과 서로 인접하여 호황인 반면 쟁점임대여관 인근은 유흥가가 아니어서 사업여건이 좋지 않았으며, 쟁점임대여관을 실제로 운영하는 사업자인 박○○○가 보증금을 일시에 지급할 자력이 없어 통상적인 임대차계약과는 달리 임차인이 여관운영 수입금액으로 나머지 보증금을 매월 나누어 지급하고 계약만료시점에서 이를 정산하기로 약정한 사실과 장○○○가 조사당시 임대료를 14,000,000원으로 진술한 사실이 없으며 처분청이 제시한 임대차계약서는 단지 사업실적을 적게 신고하기 위한 세무신고용 계약서라고 진술하고 있음을 확인하였다. 한편, 아래의 여관 임대차 및 매매 전문중개인들에게 문의한 결과 청구인 주장과 같이 임대료 14,000,000원은 당시 쟁점임대여관의 시세와는 거리가 있으며 7,000,000원이 당시 적정시세라고 확인하고 있고, 청구인이 주장하는 쟁점임대여관의 임대차 계약내용(보증금 400,000,000원, 임대료 7,000,000원)이 당시 임대차시세와 부합된다는 전○○의 사실확인서가 제출되어 있다. 구 분 직 책 성 명 연 락 번 호

○○○숙박업협회

○○○지회 사무국장 황○○○ (02)○○○

○○○ (주)○○○ 실 장 전○○○ (02)○○○

○○○

○○○부동산클리닉 부 장 김○○○ (02)○○○

○○○ (마) 위의 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 주장하는 장○○○와의 임대차계약내용이 신빙성이 있다고 인정되는 반면 청구인의 ○○○은행예금계좌에 입금된 금액을 기준으로 하여 실제 임대내역을 확인하지 아니하고 장○○○로부터 입금된 금액 전부를 청구인이 쟁점임대여관의 임대료로 받았다고 보아 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 처분은 사실관계를 오인한 잘못이 있다고 판단된다.

(2) 에 대하여 본다. (가) 청구인이 제출한 증빙서류인 쟁점임대여관을 건축한 ○○○건설(주)(○○시 ○○구 ○○○동 ○○○)의 사실확인서, (주)○○○장식(○○시 ○○구 ○○○동 ○○○)이 1996.11.3. 및 1998.4.1. 작성한 견적서와 (주)○○○장식의 실장(공사책임자)이었던 유○○○의 공사사실확인서(2001. 5. 9. 등부 2001년 제01430호로 ○○○종합법무법인 공증)와 입금표, ○○○중앙설비(주)(경기도 군포시 ○○○동 ○○○)의 입금표 등을 보면, 쟁점임대여관은 건축법상 사선제한규정이 적용되어 5층 이상은 원형으로 곡면처리한데다 시공당시 창문 프레임과 벽체간 방수처리를 하지 아니하여 건물준공 전부터 5층∼10층 사이에 빗물이 스며들어 3∼4 차례에 걸쳐 창문 은 물론 창문 외벽창틀까지 방수처리를 하였음에도 빗물을 막지 못하여 벽지와 바닥재 등에 대하여 여러 차례 보수공사를 한 사실이 있고, 하자보수기간에는 ○○○건설(주)이 창문·외벽 등에 대한 하자보수공사를 하였으나 내부공사(벽지, 바닥재, 카펫 등)비용 등은 청구인이 부담하였고 중급자재 기준으로 1회 수리공사에 18,000,000원∼24,000,000원 상당의 비용이 소요되며 특히 장마철 등에는 창문각도설치의 잘못과 여관의 일반적인 특성상 연평균 1회 이상은 부분적으로라도 보수 및 수리공사를 하여야 한다고 ○○○건설(주)이 확인하고 있고, (주)○○○장식에서 1997년과 1998년에 쟁점임대여관에 대하여 벽지 바르기, 마모륨 깔기, 카펫 깔기, 쓰레기 처리 등의 보수공사를 하고, ○○○중앙설비(주)가 1997년에 보일러수리를 한 사실 등이 나타나고 있다. 한편, 청구인의 ○○○은행예금계좌(○○○)를 보면 1996.11.4. 800,000원, 1996.12.19. 490,000원, 1997.2.5. 1,000,000원, 1997.4.15. 500,000원, 1997.5.2. 900,000원, 1997.6.5. 100,000원, 1998.2.10. 3,000,000원, 1998.2.18. 5,000,000원, 1998.3.26. 12,000,000원 등을 인출한 사실이 확인된다. (나) 우리 심판원이 2001.8.28. 현지출장하여 확인한바, 쟁점임대여관은 斜角으로 건축되어 빗물 등이 새어들어 쟁점임대여관 전체 내부장식(천장, 벽지, 도배, 바닥재, 카펫, 창틀, 커턴 등)을 수리한 흔적이 곳곳에 남아 있었으며, 이러한 비용은 수익적 지출에 해당되는 사실을 확인하였다. 또한, 보일러의 경우 부품인 펌프 등을 교환하고 실제 사람이 들어가서 청소를 한 사실이 확인되었다. (다) 위 사실관계를 종합하여 보면 청구인이 쟁점임대여관에 대하여 보수 및 수리공사를 한 사실 자체는 인정되므로, 처분청이 재조사를 실시하여 쟁점수리비용 중 청구인이 실제 지출한 내역이 확인되는 금액은 부동산임대수입금액에 대응하는 필요경비로 공제하여야 한다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.