실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001서 1141(2001. 8.14) 0원의 부과처분은

1. 양도자산 중 토지의 취득가액을 소득세법 제99조 제1항 및 같은 법 시행령 제164조 제1항 규정에 의하여 평가한 가액으로 하여 양도차익을 재산정하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 청구외 ○○○, ○○○ 3인 공동으로 충청남도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 대지 524㎡, 동 지상건물 975.05㎡(이하 "쟁점토지"라 하고 동 지상건물과 함께 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.2.21 청구외 이○○로부터 취득하였다가 1998.4.30 청구외 ○○○에게 양도하고 1998.6.29 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점 부동산의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 350,000,000원, 양도가액 300,000,000원)으로 신고한 내용에 대하여 실지조사한 결과 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하다하여 기준시가에 의하여 청구인 지분 1/3에 해당하는 양도차익을 산정하여 2001.3.2 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 10,694,710원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인하였음에도 이를 무시하고 기준시가로 양도차익을 계산하는 것은 부당하며, 쟁점부동산 중 토지는 1995.1.27 모지번에서 분할되어 지목이 답에서 대지로 변경되었는 바, 청구인의 토지취득 당시인 1996.2.21 현재 개별공시지가가 없는 토지에 해당되며, 따라서 소득세법 제99조 및 동 법 시행령 제164조 제1항 규정에 의하여 양도 및 취득 당시의 가액을 산정함에 있어『지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지로서 개별공지가가 없는 토지의 가액은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 납세지 관할세무서장(또는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액』으로 하게 되어 있음에도 이러한 절차없이 1995.1.1 기준 모지번 "답"의 공시지가 28,700원으로 취득가액을 산정하여 양도차익을 계산, 양도소득세를 결정한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제시한 쟁점부동산 취득 및 양도 당시 계약서상의 거래금액 350,000,000원 및 300,000,000원은 당시 쟁점부동산에 설정되어 있던 근저당 및 임대보증금 승계에 관한 사항 등이 기재되어 있지 아니하며, 대금 지급 증빙 등이 불비하여 실지계약서로 신뢰하기 어려운 점이 있어 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 모두 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 당초처분 정당하다.

(2) 분할 후 토지에 대한 개별공시지가를 산정함에 있어서 분할 전 모지번의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점 부동산의 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부 및

(2) 분할 전 모지번의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시 관련법령은 다음과 같다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준가액. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다
• 다. 건물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(단서 생략) 소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다

2. 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지

⑨ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

⑤ 제4항의 규정(실지거래가액 기준 과세)을 적용함에 있어 다음 각호의 1 에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

2. 제4항 제3호의 경우(실지거래가액 신고) 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점부동산 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부를 살펴본다. 청구인은 양도소득세 과세표준 예정신고 시 취득시 매매계약서 및 양도 시 매매계약서를 첨부하여 신고하였으므로 거래증빙에 의해 실지거래가액이 확인되는 경우 실제거래가액으로 결정하여야 하나, 청구인이 제시한 취득 시 검인계약서는 쟁점부동산의 매매대금은 350,000,000원으로 되어있으나, 취득 당시 쟁점부동산에 설정되어 있던 근저당 해지에 관한 사항 및 임대보증금 승계에 관한 사항이 명시되어 있지 아니하여 실지계약서로 보기 어려운 점이 있고, 이 건 매매계약서외 대금지급 증빙 등 추가로 제시된 자료가 없어 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 거래증빙에 의하여 명백히 확인되지 아니하는 것으로 보이고, 청구인이 제시한 양도시 매매계약서는 쟁점부동산의 매매대금은 300,000,000원으로 되어있으나, 쟁점 부동산의 양도 당시 임대보증금 승계에 관한 사항이 명시되어 있지 아니하여 실지계약서로 신뢰하기 어려운 점이 있고, 이 건 매매계약서 및 매수자의 거래사실확인서외 대금지급 증빙 등 추가로 제시된 자료가 없어 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 거래증빙에 의하여 명백히 확인되지 아니하는 것으로 보인다. 이러한 사실을 종합해 보면, "실지거래가액을 확인할 수 없는 경우"라 함은 청구인의 증빙제시가액과 거래상대방의 회신가액이 불일치하거나, 회신이 없어 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 등을 말하는 바, 청구인이 제시한 취득 및 양도 시 매매계약서를 실지계약서로 신뢰하기 어렵고, 대금지급 사실 등 실지거래가액을 확인 할 수 있는 객관적인 증빙이 없어 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당된다고 하기 어려우므로 기준시가에 의하여 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(2) 다음으로 분할 전 모지번의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분이 적정한지 여부를 가려본다. 첫째, 처분청은 이 건 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하면서 토지의 양도가액은 1998년 기준시가 ㎡당 219,000원(1998.1.1 기준), 취득가액은 쟁점토지의 모지번의 1995년 기준시가 ㎡당 28,700원을 적용한 것이 결정결의서에 의하여 확인된다. 둘째, 양도부동산 중 토지는 1995.1.27 모지번에서 분할된 후 1995년 개별공시지가는 고시되지 아니하였고, 1996년 219,000원, 1997년 219,000원, 1998년 219,000원으로 고시되어 있음이 개별공시지가 확인서에 의하여 확인된다. 셋째, 쟁점토지의 모지번 토지는 1995년 개별공시지가의 가격기준일인 1995.1.1현재 지목은 "답"이었으나 1995.1.27 토지분할 및 지목이 "대지"로 변경되어 종전 분할전 보다 토지의 이용도 및 경제적 가치 등 특성이 크게 달라진 것으로 보이며, 개별공시지가도 1995년 28,700원, 1996년 219,000원으로 크게 조정되었음이 개별공시지가 확인서에 의하여 확인된다. 위 확인된 사실을 종합해 보면 청구인의 쟁점토지 취득 당시인 1996.2.21에는 1996년도 개별공시지가가 고시되지 아니하였으므로(고시일 매년 6.30) 1995년도 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하여야 하나 쟁점토지는 95.1.27 모지번에서 분할되었고, 분할 후 쟁점토지에 대한 1995년도 개별공시지가가 고시되지 아니하였으므로 쟁점토지는 취득당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당되며, 분할된 쟁점토지의 이용상황·경제적 가치 등 토지의 특성이 분할전 모지번의 토지의 특성과 동일하다 할 수 없으므로 처분청이 개별공시지가가 고시안된 분할된 토지에 대하여 모지번의 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 것은 불합리하다고 판단된다. 그러므로 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 따라 쟁점토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 평가한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도차익을 재계산하는 것이 타당하다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.