주택의 베란다샤시등 내부시설 개량비의 양도세 필요경비 해당 여부

심판청구번호 국심2001서 1140(2001.10.18)

○○○세무서장이 2001.3.13 청구인에게 한 1999년도분 양도소득세 41,240,330원의 부과처분은 18,300,000원을 필요경비로 추가공제하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(43평형, 이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1999.7.16 취득하여 1999.11.16 청구외 김○○○에게 1년이내 단기양도하고 취득가액을 425,000,000원으로 양도가액은 440,000,000으로 하여 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점주택에 대한 취득 및 양도에 대한 실지거래가액을 조사하여 취득가액을 448,000,000원, 양도가액을 550,000,000원으로 하여 2001.3.13 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 41,240,330원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 쟁점주택을 임대할 목적으로 취득하여 부동산 중개업소에 임대의뢰하였는 바, 아파트가 위치한 지역의 여건 등을 감안하여 전면적인 인테리어공사가 필요하다는 제의에 따라 청구외 ○○○인테리어 조○○○에게 공사금액을 88,000천원(이하 "쟁점금액"이라 한다)으로 하는 내부시설공사를 시행하였으며, 자금사정이 여의치 않아 부득이 1999.11월 양도하게된 것으로, 쟁점주택의 인테리어공사비로 지출된 88,000천원은 자본적지출액에 해당되는 것이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 인테리어비용으로 주장하는 쟁점금액에 대하여 검토한 바, 공사업자인 ○○○인테리어의 사업자등록 현황에 의하면 1999.9.10 개업하여 1999.11.25 폐업한 자로서 동 금액을 매출신고한 사실이 없으며, 청구인이 제시한 인테리어 공사와 관련한 공사비 견적서 및 입금표만으로 실제공사금액이 지급되었는지 여부가 불투명하므로 청구인 주장을 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 양도소득계산상 필요경비로서 인정할 수 있는지 여부.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관계법령을 본다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

④ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 자본적 지출액" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 소득세법 제67조 【즉시상각의 의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세자료에 의한 처분청의 양도차익결정내역을 보면, 처분청은 쟁점주택의 취득가액은 청구인이 당초 신고한 취득가액 425,000,000원에 쟁점주택(1999년에 재건축됨)을 취득시 청구인이 재건축조합에 지불한 추가부담금 23,000,000원을 추인하여 가산한 448,000,000원으로 하고, 양도가액은 매수인(김○○○)로부터 확인한 550,000,000원으로 결정하였음이 확인된다. [ 청구인 신고 및 처분청 결정현황 ] (천원) 취득가액 필요경비 양도가액 양도차익 신 고 (A) 425,000 12,825 440,000 2,175 결 정 (B) 448,000 13,725 550,000 88,725 차 이 B-A 23,000 900 110,000

(2) 쟁점주택에 대해 처분청이 결정한 취득 및 양도가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 다만, 청구인은 쟁점주택에 대한 양도차익을 계산함에 있어 청구인이 쟁점주택의 내부시설 개량을 위해 인테리어공사를 실시한 사실이 있으므로 동 공사비용에 해당하는 쟁점금액은 양도소득계산상 필요경비로서 인정하여야 한다는 주장이므로 이를 살펴본다. (가) 우선 청구인이 쟁점주택에 대한 내부공사(인테리어공사)를 실시한 사실이 확인되는지를 보면, 청구인이 제시한 쟁점주택의 매수인 김○○○의 확인서에 의하면 쟁점주택의 당초 매매대금은 440,000,000원이었으나, 이는 청구인이 기 발주한 인테리어비용 약 8천만원을 제외한 금액으로 공사비용은 청구인이 인테리어업자에게 직접 지불하였다고 진술하고 있으며, 국세심판원에서 쟁점주택이 소재하고 있는 단지(○○○ ○○○아파트)내 아파트관리사무소에 공사사실 여부를 확인한바, 그 회신문(제01-70호, 2001.8.28)에 의하면 1999.7.5 쟁점주택으로부터 다량의 공사용쓰레기를 반출한 사실이 확인되고 있는 점, 내부시설공사 이후 쟁점주택의 내부사진을 보면 전면적인 실내개조공사가 이루어진 사실이 확인되고 있는 점에서 청구인이 쟁점주택을 취득한 후 내부시설공사를 하여 양도하였다는 청구인의 주장은 사실로서 인정된다 할 것이다. (나) 다음으로 청구인이 주장하는 인테리어 공사비용의 지출사실이 확인되는 지를 보면, 청구인이 공사비용에 대한 증빙으로 제시한 청구외 ○○○인테리어(조○○○)의 공사계약서 및 견적서에 의하면 공사계약서상 총공사비를 88,000천원으로 되어 있고, 견적서상 공사비내역은 현관문 및 방문교체 835만원, 씽크대 1,500만원, 도배 450만원, 베란다샤시 및 타일 950만원, 화장실공사 840만원, 방확장 420만원, 붙박이장 300만원 등 아파트 내부시설물 전체를 개량하는 시설비에 해당하는 내용으로 합계액인 95,000천원에서 7,050천원을 할인하여 88,000천원을 공사비로 한 것으로 되어 있음을 알 수 있다. 그리고, ○○○인테리어를 조○○○과 함께 경영하였다는 청구외 이○○○은 쟁점주택에 대한 공사를 8천만원에 수주받은 사실과 이 중 일부공사(베란다샤시, 뒷방확장공사 등)는 같은 업종의 인테리어 업자인 ○○○하우징(이○○○)에게 하청을 주었으며 동 공사비용에 해당하는 2,850만원은 청구인이 ○○○하우징에 직접지불하도록 한 사실이 있음을 확인하고 있다. 또한, 공사비용 지급사실과 관련하여 청구인의 예금계좌(○○○은행 ○○○)에서 1999.7.27자로 15,000,000원, 1999.9.15자 3,300,000원이 합계 18,300,000원이 인출되어 ○○○인테리어로부터 공사의 일부분을 하도급받아 집행하였다는 ○○○하우징(이○○○)의 예금계좌로 입금된 사실이 확인되고 있는 점에서, 청구인이 쟁점주택의 인테리어 공사비용으로 주장하는 88,000천원중 18,300천원에 대하여는 그 지급사실이 객관적인 증빙으로 확인된다고 할 것이다.

(3) 한편, 처분청은 청구인이 쟁점금액을 필요경비로 인정할 것을 요구한데 대하여 쟁점주택의 공사하청업체라는 ○○○인테리어는 1999.9.10 사업자등록된 사실을 들어 청구인이 제시한 견적서와 입금표의 신빙성을 인정하지 않았으며, 이에 대해 청구인은 ○○○인테리어에게 공사비 지급에 대한 영수증(입금표)를 독촉하자 뒤늦게 사업자등록하여 입금표를 발행받은 것이라는 주장인 바, 실질적인 공사집행 사실이 인정되는 이 건에 있어서 당초 ○○○인테리어가 미등록사업자인 상태에서 공사계약을 하였다는 사유만으로 공사가 집행된 사실자체를 부인하기는 어렵다고 본다. 그렇다면 공사비내역중 자본적지출에 해당하는 부분은 필요경비로서 인정할 수 있다고 할 수 있겠으나, 쟁점금액 전체를 인정할 수는 없고 지출사실이 객관적으로 인정되는 부분만 인정함이 타당하다고 보여진다.

(4) 위 사실 및 관련법령을 종합하여 보면, 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 의하면 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도자산의 용도변경 및 개량을 위하여 지출한 비용과 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당하는 설비비와 개량비, 그리고 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 등의 자본적지출액 등은 양도차익 계산상 필요경비로 인정하도록 규정하고 있는 바, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택의 내부시설공사는 쟁점주택의 이용편의를 위한 베란다샤시, 방확장 등의 내부시설의 개량을 위한 것임을 보건데 이는 소득세법 제97조 제1항 제2호 내지 3호에 해당하는 필요경비에 해당된다고 인정되므로(국심 2000광34, 2000.7.10, 국세청 재일 46014-783, 94.3.22 같은 뜻), 쟁점금액 중 공사비 지급사실이 금융증빙으로 확인되는 18,300천원은 쟁점부동산의 양도차익계산상 필요경비로서 인정함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.