대물변제로 취득한 부동산의 취득가액을 그 채권액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2001서 1098(2001. 7.26) 별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 다세대주택 2채(지층 가호 대지 34.65㎡ 건물 49.92㎡와 지층 나호 대지 34.65㎡ 건물 49.88㎡ ; 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1987.8.8 청구외 주식회사○○○건설(이하 "청구외법인"이라 한다)로부터 취득하여 1997.7.15 청구외 대한예수교장로회 ○○○교회에 양도하고 1997.9.10 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고(양도차익 없음)를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.2.5 청구인에게 1997년도분 양도소득세 14,09,100원 및 농어촌특별세 85,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외법인에게 대여한 822,000,000원중 200,000,000원에 상응한 채권액으로 상계하기로 하고 매매계약서를 작성하여 취득하였다가 1997.7.15 ○○○교회(담임목사 ○○○)에게 80,000,000원에 양도하였는 바, 쟁점부동산의 양도에 따라 양도차익이 발생하지 아니하였음이 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 매매계약서 등에 의하여 확인되고 있음에도, 청구인이 제출한 매매계약서상의 매매가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 매매가액에 대한 대금수수없이 청구외법인에 대한 채권액의 일부인 200,000,000원을 상계하는 조건으로 취득한 것이라고 하나, 쟁점부동산의 취득당시 기준시가(46,109,162원)는 청구인이 주장하는 취득가액의 23%에 불과한 점에서 청구인이 손해를 보면서 청구인의 채권과 상계하였다는 것은 신빙성이 없으며, 양도가액도 거래상대방의 거래사실확인서, 인감증명 등의 객관적인 입증자료 없이 매매계약서만으로는 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없으므로 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관계법령을 본다. 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~ 2. (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 취득가액 200,000,000원, 양도가액 80,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 한데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 취득 및 양도시의 실지거래가액이 객관적이고 구체적인 증빙에 의하여 입증되지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. (천원) 취득가액 양도가액 비 고 청구인 신고 (A) 200,000 80,000 실지거래가액 처분청 결정 (B) 46,109 91,218 기준시가 A/B×100 433.8% 87.7 %

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도에 대한 매매계약서, 청구외법인과의 채권채무관련 확인서 등을 제시하면서 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 전시한 관련법령에 의하면, 자산양도차익을 계산함에 있어서는 기준시가를 원칙으로 하되, 신고기한내에 실지거래가액에 대한 증빙을 갖추어 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는 것이며, 신고된 실지거래가액이 불분명한 경우에는 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하도록 되어 있는 바, 먼저 청구인이 신고한 실지양도가액 80,000,000원에 대하여 보면, 양도대금의 수수사실 등이 구체적이고 객관적인 증빙으로 입증되지는 아니하나, 처분청의 조사복명서(2000.10.10)상 쟁점부동산의 시세가 70,000,000원으로 조사되었고, 쟁점부동산의 기준시가가 91,218,000원인 점을 감안할 때, 80,000,000원이 실지양도가액이라는 청구인 주장은 신빙성이 있는 것으로 보이는 점이 있다. 그러나, 실지취득가액 200,000,000원에 대하여 보면, 동 금액은 취득당시 기준시가의 433.8%에 해당하는 금액으로서, 동 금액이 일반적인 부동산 매매관행에 의한 거래대금이 수수된 거래가 아닌 면에서 청구인이 제시한 부동산매매계약서상의 거래가액은 정당한 시가에 의한 것으로 인정하기 어렵다 할 것이며, 설령 청구인의 주장과 같이 쟁점부동산을 채권에 갈음하여 대물변제로 취득하므로써 청구인이 실질적인 손해를 보았다 하더라도 이는 금전소비대차약정의 불이행에 따른 손해로 보아야 할 것이지 쟁점부동산의 거래관계에서 발생한 손해로 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하는 것과는 별개의 문제라고 보아야 할 것이다.

(3) 위의 사실 및 관계법령을 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인된다고 볼 수 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.