아파트 증여시 임대보증금을 수증자들이 인수한 것으로 볼 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2001서 1064(2001. 8.10) 0원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 1999.12.20 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○(105.89㎡, 이하 "쟁점아파트"라고 한다)를 청구외 ○○○외 3인(이하 "수증자들"이라고 한다)에게 증여하고, 쟁점아파트의 전세보증금 80,000,000원(이하 "쟁점임대보증금"이라고 한다)을 수증자들이 부담하는 것으로 하여 2000.3.17 증여세과세표준신고를 하였다 처분청은 수증자들이 신고한 내용을 인정하고, 쟁점임대보증금을 유상양도에 해당하는 것으로 보아 소득세법에 의한 양도차익에 대하여 2001.2.28 청구인에게 1999년도분 양도소득세 12,382,660원을 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2001.5.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 상속세및증여세법 제47조 제3항 에서 "직계존비속간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다"고 규정하고 있고, 수증자들(자녀 4인)은 학생으로 쟁점임대보증금을 갚을 능력이 없으며, 청구인이 쟁점임대보증금을 수증자들이 갚을 것을 전제로 증여한 것도 아니며, 채무부담계약서나 채권자확인서 등을 작성한 사실이 없어 직계존비속간의 순수증여에 해당하므로 증여세를 과세함이 타당하다.

(2) 부담부증여로 보아 양도소득세를 과세한다고 하더라도 쟁점임대보증금을 전부 양도소득세 과세표준으로 간주함은 부당하고, 다음과 같이 상속세및증여세법 제53조 의 증여재산공제액(105백만원)과 쟁점임대보증금(80백만원)의 합계액(185백만원)을 분모로 하여 과세표준을 안분계산함이 타당하다 (양도소득과세표준: 80백만원 × 80백만원 / 185백만원)

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인 스스로가 상속세및증여세법 제47조 제1항 의 증여추정규정을 깨고 증여세신고시 임대차계약서를 첨부하여 쟁점임대보증금을 채무액으로 자진신고하였으며, 채무의 인수는 수증자에게 채무변제능력이 있는지 여부나 채무인수에 관하여 채권자의 승낙이 있었는지 여부와 관계없이 증여재산가액에서 그 채무인수액을 공제하는 것(국심97중1130, 1997.10.8 같은 뜻)인 바, 쟁점아파트는 증여당시 사실상 채무(쟁점임대보증금)가 존재하였으므로 청구인이 당초 증여세신고시 부담부증여 신고한 쟁점임대보증금을 유상양도로 보아 양도소득세 무신고 결정한 처분은 정당하다

(2) 양도소득세 계산시 소득세법에 따라 부담부증여가액을 양도가액으로 하였으며, 취득가액 및 각종 공제는 안분계산하여 양도소득세를 계산하였으므로 정당하다

• 가. 쟁점

(1) 주위적 청구: 쟁점아파트의 증여시 쟁점임대보증금을 수증자들이 인수하였는지 여부 (2) 예비적청구: 부담부 증여에 해당한다고 할 경우 처분청의 양도소득세 계산방법이 정당한지의 여부

• 나. 관계법령 상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】① 증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. ② (생략) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 같은법시행령 제36조【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】법 제47조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. 같은법시행령 제10조【채무의 입증방법등】① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다. 1. (생 략) 2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류. 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 같은법시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】법 제88조제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 (가) 청구인은 1999.12.20 쟁점아파트를 수증자들에게 증여하면서 전세보증금(쟁점임대보증금 80,000,000원)을 수증자들이 인수하는 것으로 하여 아래와 같이 2000.3.17 증여세를 자진신고하였음이 증여세과세표준 및 자진납부계산서에 의하여 확인된다. (단위: 원) 구 분

○○○ (1975년생)

○○○ (1978년생)

○○○ (1979년생)

○○○ (1981년생) 합 계 증여재산가액 35,375,000 35,375,000 35,375,000 35,375,000 141,500,000 채무액 20,000,000 20,000,000 20,000,000 20,000,000 80,000,000 증여재산공제액 30,000,000 30,000,000 30,000,000 30,000,000 120,000,000 과세표준 -14,625,000 -14,625,000 -14,625,000 -14,625,000 -58,500,000 처분청은 위 표의 신고내용에 대하여 쟁점임대보증금을 수증자들이 인수한 것으로 보아 증여재산가액 141,500,000원(기준시가)에서 동 금액을 차감한 61,500,000원(수증자들 각자 15,375,000원)을 증여세 과세가액으로 하여 수증자들중 미성년자인 청구외 ○○○은 15,000,000원을 공제부인하고 증여세를 과세(나머지 3인의 수증자들은 과세미달로 비과세)하였고, 쟁점임대보증금에 대하여는 유상양도에 해당하는 것으로 보아 쟁점아파트의 증여자인 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청이 제시하는 과세관련자료에 의하여 확인된다. (나) 처분청은 증여당시(1999.12.20)부터 현재까지 쟁점아파트에 존재하는 쟁점임대보증금을 수증자들이 인수하였으므로 쟁점임대보증금 상당분은 양도에 해당된다고 주장하는 반면, 청구인은 쟁점임대보증금을 수증자들이 인수한 것이 아니므로 양도소득세를 과세함은 부당하고 증여세만을 과세하여야 한다고 주장하므로, 쟁점임대보증금 상당분을 양도로 볼 수 있는지 여부가 이 건 다툼의 요체라 할 것이다. (다) 쟁점임대보증금 상당분이 양도소득세 대상이 되는지를 본다. 처분청은 쟁점아파트의 전세입자인 청구외 ○○○의 확인서 및 전세계약서 등을 제시하면서 증여시점에서 현재까지 전세보증금80,000,000원(쟁점임대보증금)이 존재하고 있고, 수증자들이 이를 부담하였다고 볼 수 있는 당해 전세계약서를 제출하여 증여세를 신고한 사실 등으로 볼 때, 쟁점임대보증금은 수증자들이 인수한 진정한 채무로서 부담부증여에 해당된다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 처분청이 과세자료로 제시하는 2000.2.5자 쟁점아파트의 전세계약서(특약사항에 1998.8.3 전입신고필, 재계약임이라고 기재됨)는 청구인(증여자)과 임차인(○○○)간에 임대차계약을 체결한 것으로, 이 건 부동산 증여후에 임차인과 수증자들(청구인의 자녀 4인)간에 임대차계약갱신 등 채무인수행위가 이루어졌다고 볼만한 증빙자료가 없으며, 쟁점아파트 증여당시에 수증자들은 1975년생(만 24세)∼1981년생(만 18세, 미성년자)인 학생신분으로서 쟁점임대보증금 채무를 부담할 능력이 있었다고 보기도 어렵다. 둘째, 청구인이 쟁점아파트의 증여등기신청과 관련하여 ○○지방법원에 제출한 1999.12.20자 증여계약서에 의하면 청구인소유의 쟁점아파트를 수증자들에게 증여한다고 계약한 사실은 확인되나, 쟁점임대보증금의 인수 등에 대한 언급(특약)이 없다. 셋째, 전시한 법령에 의하면 직계존비속간의 부담부증여인 경우에는 "채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 채무"에 한하여 부담부 증여로 인정한다고 규정하고 있으나, 이 건의 경우 쟁점아파트에 전세보증금이 있다는 세입자(청구외 송○○)의 확인서 외에, 법률이 정한 부담부증여의 요건을 확인할 수 있는 채무부담계약서, 채권자확인서 등의 증빙자료의 제시가 없어 부담부증여로 인정할 수 있는 근거가 미약하다. 위의 사실을 종합하여 보면, 아버지(청구인)가 변제능력도 없는 자녀들(수증자들)에게 거액의 채무를 인수시키면서까지 증여한다는 것은 특별한 사정이 없는 한 우리나라의 가족생활이나 사회통념에 비추어 인정하기 어렵다 할 것이므로, 쟁점아파트 증여와 관련한 쟁점임대보증금 채무는 진정한 채무인수라고 단정하기 어렵다 할 것(국심1991중2701, 1992.4.24)이다. 따라서, 쟁점임대보증금 상당분을 증여세 과세가액에 포함하여 증여세를 과세하는 것과, 수증자들이 쟁점임대보증금을 임차인에게 반환하는 시점에서 동 반환금을 증여받았는지 여부를 조사하여 증여세를 과세하는 것은 별론으로 하고, 쟁점임대보증금 상당분에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 쟁점(2)에 대하여는 쟁점임대보증금을 수증자들이 인수하지 않았다고 판단하여 청구인 주장이 받아 들여져 심리의 실익이 없으므로 그 심리를 생략한다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.