실거래가액에 의한 과세 적정 여부

심판청구번호 국심2001서 0946(2001. 8.10),700원의 부과처분은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정결정한다.

청구인은 1997.2.19. ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 85㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 보유하다가 동 지역의 주택재개발사업에 의하여 아파트(건물 42평형, 대지 35.395㎡)를 신축하고 1999.12.16. 이를 양도한 뒤, 건물부분에 대하여는 쟁점토지의 소재지에서 청구인이 1990. 3월에 무허가건물을 취득하여 3년이상 보유하였으므로 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고 쟁점토지에 대하여는 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액(양도가액 71,000,000원, 취득가액 61,200,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 조사한 결과 실지거래가액이 사실과 다른 것을 확인하고 그 확인되는 실지거래가액(양도가액 124,822,228원, 취득가액 87,883,200원)에 의하여 양도차익을 산정하여 2001.3.11. 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 7,331,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지에 대하여 1999.12.29 자산양도차익예정신고시 실지거래가액에 의하여 신고하였다가 동 신고일 및 쟁점토지의 양도소득세과세표준 확정신고기한인 2000.5.31로부터 1년이 지나지 않은 2000.12.6 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 다시 계산하여 경정청구하였으므로 쟁점토지는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 하고 처분청이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지에 대한 자산양도차익예정신고를 함에 있어 실지거래계약서가 아닌 허위계약서를 첨부하고 동 거래가액을 실지거래가액이라 하여 양도차익을 계산하였으므로 이에 대하여 실지 조사된 거래가액에 의하여 결정한 이 건 처분은 잘못이 없고, 쟁점토지는 "부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준(조세부담을 회피하기 위하여 허위계약서를 작성하고 도시재개발법에 의한 사업지구내에서 완료일로부터 1년이내에 양도)"에 해당되어 쟁점토지의 양도차익은 실지거래가액으로만 산정하여야 하는 것인 바, 설사 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 적법한 경정청구를 하였다 하더라도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 없다.

• 가. 쟁점 납세자가 자산을 양도하고 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액으로 신고한 경우 그 신고한 실지거래가액을 부인하고 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

(2) 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세의 부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 이 건 조사종결복명서(2000.11)를 보면 쟁점토지와 동 지상건물의 양도가액은 청구인의 여동생으로부터 양도대금 실수령액이 168,000,000원인 사실과 쟁점토지에 대한 미납부취득대금 57,456,000원이 매수자부담인 사실을 확인하고 각각의 금액을 더하여 225,456,000원이 실지양도가액임을 확인하였으며, 쟁점토지의 양도가액은 124,822,228원{ = 양도당시실거래가액 225,456,000원 × 토지기준시가 33,068,880원 / (토지기준시가 33,063,880원 + 건물기준시가 26,656,654원 = 59,720,534원)}으로 계산하고 취득가액은 ○○시로부터 쟁점토지를 취득한 가액인 87,883,200원을 인정하여, 확인되는 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 나타난다.

(2) 먼저, 쟁점토지의 양도는 "부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준(조세부담을 회피하기 위하여 허위계약서를 작성하고 도시재개발법에 의한 사업지구내에서 완료일로부터 1년이내에 양도)"에 해당되므로 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의하여서만 양도차익을 계산할 수 있다는 처분청의 의견에 대하여 본다.

(3) 국세청고시(제정 1996. 2. 15 국세청고시 제1996-16호)【부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준】을 보면, " 소득세법시행령 제166조 제4항 제2호 규정에 의한 국세청장이 정하는 기준이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 거래단위별 양도가액(기준시가)이 1억원 이상으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우

• 가. 생략.
• 나. 도시재개발법 및 주택건설촉진법의 규정에 의한 사업지구내의 부동산을 사업개시일로부터 소급하여 2년이 되는 날과 사업완료일 이후 1년이 되는 날 사이의 기간중에 취득하여 양도한 경우(다만, 건축물을 당해 용도에 1년 이상 직접 사용한 경우를 제외한다)"라고 되어있다.

(4) 위의 국세청고시기준은 양도가액(기준시가)이 1억원이상인 경우에만 적용되는 것이므로 쟁점토지와 지상건물의 양도가액(기준시가)은 처분청이 59,720,534원으로 계산하고 있어 1억원에 미치지 못하는 바, 쟁점토지는 위의 국세청고시기준에 해당된다고 볼 수 없으므로 이 부분에 대한 처분청의 의견은 위 국세청고시기준을 잘못 이해한 것으로 보인다.

(5) 다음은 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 조사·확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분에 대하여, 청구인은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 적법하게 경정청구하였으므로 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(6) 전시한 소득세법 제96조 제1호 및 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호의 규정은 일정한 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우 당해 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다 하더라도 당해 신고한 실지거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 그 때는 다시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 비록 조사 등에 의하여 달리 실지거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것은 아니라고 해석(대법원 2000두314, 2000.7.28. 및 국심2001중513, 2001.6.29합동회의 외 다수 같은 취지)되고 있다.

(7) 따라서 청구인이 신고한 양도당시 실지거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 이 건의 경우, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 것임에도 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 위 법리를 오인한 잘못이 있다고 보이므로 청구인이 당초 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 한 뒤 기준시가에 의하여 경정청구한 사실의 적법성 여부를 판단하기에 앞서 이 건 처분은 부당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.