임대료의 실제 수령 여부에 따른 임대수입금액 산정의 적정 여부

심판청구번호 국심2001서 0846(2001. 8.10)

○○시 ○○구 ○○○동 ○○○에서 여관 및 부동산 임대업을 영위하는 자로 위 건물 지하 1층 191평(이하 "쟁점점포"라 한다)을 1997.9.1부터 1998.3.월까지 청구외 ○○○에게, 1999.12월부터는 청구외 ○○○에게 임대하면서 1997.11월부터 1998.3월까지의 기간 중 보증금 5,000만원 월세 200만원, 1999.12월부터 2000.6월까지 보증금 6,000만원 월세 200만원으로 하여 부동산임대수입금액을 계산하여 당해 과세기간에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 신고하였다. 처분청은 2000.9.26 청구인 ○○○이 영위하는 여관 및 부동산 임대업에 대하여 특별세무조사를 실시하여 쟁점점포 임대계약서, 지하1층 미수현황명세서, 임대매출장부 사본, ○○○프라자 임대료 및 관리비 내역, 임대료 관리비 특별사용료통지서 등 청구인의 사업장에서 비치·관리하고 있는 원시기록 증빙에 의하여 쟁점점포 부동산 임대 수입금액 누락액 72,380,000원(1997년 제2기 14,952,000원, 1998년 제1기 22,428,000원, 1999년 제2기 5,000,000원, 2000년 제1기 30,000,000원)을 확인하고 여타 여관 수입금액 누락액도 포함하여 2001.2.5 1997년 제2기 부가가치세2,915,110원, 1998년 제1기 부가가치세 7,134,550원, 1999년 제2기 부가가치세 9,162,110원, 2000년 제1기 부가가치세 13,036,830원, 합계 32,248,600원 및 1998사업연도 종합소득세 26,541,870원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.30 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1997.7.22 청구외 ○○○와 쟁점점포를 임대보증금 1억원, 월 임대료 9,476,000원에 임대하기로 임대차계약을 체결하였으나, 실질적으로 보증금 중 1천만원외 임대보증금 및 임대료를 지급받지 못하였으며, 1999.12월부터 청구외 ○○○에게 같은 점포를 보증금 6천만원, 월임대료 200만원에 임대차 계약한 사실이 확인됨에도 처분청은 쟁점점포 임대계약서, 쟁점점포 임대료 미수현황명세서, 임대매출장부 사본, ○○○프라자 임대료 및 관리비 내역, 임대료 관리비 특별사용료 통지서 등 청구인의 사업장에서 비치·관리하고 있는 원시기록에 의하여 부동산 임대 수입금액을 산정함으로써 사실과 다르게 과대 결정하였기에 부당하므로 이를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 청구외 ○○○에게 쟁점점포를 보증금 1억원, 월 임대료 9,476,000원에 임대차계약을 체결한 사실을 인정하고 있으며, 임차인 ○○○가 1998.4월부터 임대료 및 공과금을 연체한 것이 청구인의 사업장에서 비치·관리하고 있는 청구인과 청구외 ○○○와의 합의서 및 지하1층 미수현황명세, 임대매출장부 등 증빙서류에 의하여 확인되어 1997.11월∼1998.3월까지의 임대료는 청구인이 수취한 것으로 보이므로 처분청이 산정한 임대수입금액은 정당하며, 1999.12월∼2000.6월까지의 임대수입금액도 청구인의 사업장에서 비치·관리하고 있는 임대료 및 관리비 내역서 및 2000.3월 임대료 관리비특별사용료 통지서에 의거 월 임대료가 700만원임이 확인되므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점점포에 대한 임대료를 실제로 수령하였는지 여부 및 처분청이 산정한 임대수입금액이 적정한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령은 다음과 같다. 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당 해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다 부가가치세법 제13조 【과세표준】

③ 재화 또는 용역을 공급한 후의 그 공급가액에 대한 할인액·대손금·장려금과 이와 유사한 금액은 과세표준에서 공제하지 아니한다

• 다. 사실관계 및 판단 첫째, 처분청이 청구인의 임대료 수입금액 누락으로 확정한 72,380,000원은 1997.11월∼1998.3월, 1999.12월∼2000.6월 기간 동안의 임대료수입금액으로 처분청이 청구인의 사업장에서 확보한 임대료 및 관리비 수입에 관한 기록으로 보이는 "임대계약서", "지하1층 미수현황명세서", "임대매출장부", "임대료 및 관리비 내역", "임대료 관리비 특별사용료 통지서" 등과 임대차계약서 등을 근거하여 청구인과 청구외 ○○○간의 합의서에 의하여 청구인이 임대료를 사실상 받지 못한 것으로 확인되는 기간을 감안하여 산정한 것임이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다. 둘째, 청구인은 처분청이 확정한 임대수입금액이 실제보다 과다 하게 결정되었다고 주장하면서 임차인 청구외 ○○○의 임대료 및 임대보증금 미지급금에 대한 지불각서, 이행각서, 청구인과 위 ○○○와의 점포명도에 대한 합의서 등을 제시하고 있으며, 또한 처분 내용과 일치하지 아니하는 청구외 ○○○와의 임대차계약서 등을 근거자료로 제시하고 있으나, 청구인과 청구외 ○○○가 1999.4.29 쌍방 합의한 "점포 명도에 대한 합의서"에 의하면 1998.4월부터 임대료가 연체된 것으로 기재되어 있어 1998.4월 이전 임대료는 수령한 것으로 보이고, 청구외 ○○○가 1998.8.26 확인한 "지하(○○○클럽)미수현황"에 의하면 1998.3월 이후 8월까지 임대료, 관리비, 보증금적수, 전기요금 등 미수금 65,997,500원으로 기재되어 있어 1998.3월 이전까지 임대보증금 미수금에 대한 이자까지도 계산하여 수령한 것으로 추정된다. 또한 청구외 ○○○와의 임대차계약서 상에는 보증금 6천만원, 월 임대료 200만원으로 기재되어 있으나, 청구인의 사업장에서 비치하고 있던 "임대료 및 관리비 내역"에는 임대료 700만원, 부가가치세 200,000원으로 기재되어 있음이 확인된다. 이러한 사실을 종합하여 보면, 청구인은 청구인의 사업장에 비치된 증빙서류에 의하여 확인된 임대수입금액이 과다하게 결정되었다고 주장하고 있으나 처분청은 청구인이 기록 비치한 증빙서류에 의하여 정당하게 수입금액을 산정한 사실이 조사관련서류에 의해 확인되며, 청구인이 제시하는 증빙 및 주장은 처분청이 제시하는 증빙과 그 내용을 달리하여 신뢰하기 어려운 것으로 판단된다.
• 라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.