실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001서 0791(2001. 7.26).13 서울특별시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 340㎡, 건물 313.36㎡를 취득하여 건물을 멸실한 후, 1992.11.27 지하1층, 지상6층의 근린생활시설 1,183.52㎡(주택 124.4㎡ 포함, 이하 위 대지 및 건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 임대하다가, 1999.7.7 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 866,548,180원, 양도가액 800,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지조사결과 청구인이 제시한 증빙에 의하여 쟁점부동산의 건물신축가액 및 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아, 쟁점부동산중 주택부분에 대하여는 1세대 1주택으로 비과세 결정하고, 주택이외의 부분에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여, 2000.9.1 청구인에게 1999년귀속 양도소득세 65,004,150원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.30 이의신청을 거쳐 2001.3.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 1988.8.13 청구외 ○○○으로부터 180,000,000원에 취득한 후, 1991.12.23 상가건물 신축경험이 있는 옆집 ○○○로부터 건축업자 ○○○을 소개받고, ○○○으로부터 620,860,722원의 공사견적서를 제시받아 공사대금을 깎지 아니한 대신 종전건물의 철거비용을 건축업자가 부담하기로 하였으며, 그 건축대금은 1992.4.11 계약금으로 70,000,000원을 지급하고, 기성고에 따른 공사대금을 수회로 나누어 지급한 후, 1993.3.1 잔금 20,000,000원을 지급하였는 바, 신축에 따른 자금조달은 3억원을 금융기관의 대출과 주변 아는 사람들로부터 차입한 자금에 의존하다가, 비교적 이자율이 낮은 ○○○으로부터 130,000,000원, ○○○상호신용금고(현 ○○○상호신용금고)로부터 100,000,000원을 대출받아 주변 아는 사람들로부터 차입한 금액을 변제하였으나, IMF체제로 높은 금융기관의 이자율을 감당하기 어려워 부동산 경기가 침체되어 있음에도 불구하고 부득이 쟁점부동산을 원금(180,000,000원+620,000,000원)에라도 팔아달라고 ○○○부동산에 매매를 의뢰하여 1999.4.13 ○○○에게 800,000,000원에 매도하게 되었고, 처분청의 조사공무원이 매수자를 직접 방문하여 쟁점부동산을 8억원에 매수한 사실을 확인하고서도 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 과세하였는 바, 세무공무원은 청구인이 제시한 증빙가액이 거래상대방과 불일치하거나 거래상대방으로부터 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 등의 특별한 사정을 입증하여야 하고, 그러하지 못할 경우 청구인이 제시한 증빙에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 양도당시 쟁점부동산에는 채권최고액 299,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었음에도, 청구인이 제시한 양도계약서에는 동 근저당권과 쟁점부동산상의 임대보증금 승계에 대한 특약이 기재되지 아니하여 위 양도계약서를 거래사실에 따라 작성된 사실계약서로 인정하기 어렵고, 청구인이 쟁점부동산의 토지를 180,000,000원에 취득한 사실은 인정되나, 청구인이 쟁점부동산의 건물을 620,860,722원에 신축하였다고 주장하면서 공사견적서와 1992.4.11 70,000,000원과 1992.6.1 100,000,000원이 출금되었다는 가계금전신탁 입출금거래내역서만을 제시하고 있는 바, 건물신축에 따른 공사도급계약서와 세금계산서, 대금지급에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 이 건의 경우, 공사견적서와 170,000,000원의 가계금전신탁 입출금거래내역서만으로 건물의 신축가액이 확인되지 아니하며, 청구인이 건물신축을 의뢰하였다는 건설업자 ○○○은 건설업으로 사업자등록을 한 사실이 없는 자로 실제 건물을 신축한 사실이 확인되지 아니하며, 청구인은 쟁점부동산에 대한 부동산 임대소득을 기장에 의하여 신고하면서 토지와 건물가액을 398,164,000원으로 기장신고한 것으로 확인되는 바, 기장한 장부가액과 건물신축가액이 서로 다른 이 건의 경우, 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 증빙서류만으로 쟁점부동산의 양도가액과 건물의 취득가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼이 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략)』고 규정하고, 제3항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 제96조【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 가액으로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 규정하고, 그 제1호 가목에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고, 그 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.8.13 쟁점부동산의 토지(건물은 취득후 멸실함)를 취득한 후, 동 지상에 1992.11.27 근린생활시설(주택 124.4㎡ 포함)을 신축하여 임대하다가 1999.7.7 청구외 ○○○에게 양도하고, 1999.7.5 실지거래가액(취득가액 866,548,180원, 양도가액 800,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 한 사실이 등기부등본, 자산양도차익예정신고서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙에 의하여 쟁점부동산의 건물신축가액 및 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아, 쟁점부동산 중 주택외의 부분에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 1996.5.30 ○○○가 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 169,000,000원의 근저당권을 설정하고, 1996.6.17 (주)○○○상호신용금고가 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 130,000,000원의 근저당권을 설정하였다가 위 근저당권이 매매계약체결(1999.4.13)후인 1999.4.15 말소된 사실이 확인되고, 청구인의 1999.1기 부가가치세 확정신고서에 첨부된 부동산임대 공급가액명세서에 의하면, 쟁점부동산의 양도당시 쟁점부동산에 60,000,000원의 임대보증금이 있었음이 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 토지가액이 180,000,000원이라는데 대해서는 다툼이 없고, 청구인은 쟁점부동산의 건물신축가액이 686,548,180원, 쟁점부동산의 양도가액이 800,000,000원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 건물신축가액이 620,860,722원(레미콘 26,810,000원, 승강기 및 기타비용 36,820,000원, 샤시 10,600,000원 별도)이라고 주장하면서, ○○○의 공사비(견적서)명세서, ○○○ 발행 영수증, 가계금전신탁 입출금거래내역서, 인근주민 전복열의 처 ○○○의 사실확인서 등을 제시하고 있으나, 청구인은 공사도급계약서를 제시하지 못하고 있고, 견적서상의 시공자 ○○○은 미등록사업자로 쟁점부동산의 건물신축사실이 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 위 견적서상의 공사대금이 청구인이 제시한 가계금전신탁 입출금거래내역서와 일치하지 아니하며, 영수증 및 사실확인서는 사인이 임의작성이 가능하여 그 자체만으로는 객관적인 증거능력을 인정하기 어려우므로, 위 견적서상의 공사대금을 실지거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 800,000,000원이라고 주장하면서, 양도시 부동산 매매계약서(1999.4.13)를 제시하고 있는 바, 동 매매계약서에 쟁점부동산의 매매대금이 800,000,000원으로 되어 있으나, 양도계약 체결시 쟁점부동산에 설정되어 있던 근저당권(2건, 채권최고액 299,000,000원)이나 임대보증금에 대한 약정사항이 없는 것으로 보아 위 매매계약서를 신빙성있는 것으로 받아들이기 어려울 뿐만 아니라, 위 매매계약서상의 양도가액을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 위 매매계약서상의 매매대금을 실지거래가액이라고 단정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.