양도자산에 토지 건물 외의 자산이 포함되었는지 여부

심판청구번호 국심2001서 0705(2001. 8. 8) �○○○, ○○○, ○○○, ○○○와 함께 공동으로 소유하던 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 621.4m2와 같은 동 ○○○ 대지 495.9m2 및 지상건물(지상8층, 지하2층의 관광호텔이며 이하 2필지와 함께 "쟁점부동산"이라 함) 5,146.62m2 중 ○○○ 소유지분을 제외한 나머지 지분을 1996.5.27 청구외 ○○○, ○○○, ○○○에게 양도하고, 취득가액은 2,633,070,830원으로, 양도가액은 2,520백만원으로 자진신고하였다. 처분청은 취득가액을 2,175,414,950원으로 수정하여 1999.8.20 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 137,274,520원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.14 심사청구를 거쳐 2001.2.13 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 취득·양도가액에는 이견 없으나 청구인이 신고한 양도가액에는 호텔의 구축물, 집기, 비품 등(이하 "구축물 등"이라 한다)의 가액이 포함되어 있으므로, 토지와 건물부분의 양도가액은 청구인의 지분가액 2,520백만원에서 호텔의 대차대조표상 유형고정자산가액 중 토지·건물이 차지하는 비율 56.7%을 곱하여 계산한 가액인 1,428,814천원으로 산정하여야 함에도 처분청이 당초 신고한 2,520백만원을 쟁점부동산 양도가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구주장과 같이 이 건 양도가액에 구축물 등이 포함된 것으로 보는 경우 이는 시가에 현저히 미치지 못하고, 제출된 매매계약서에 의해도 토지·건물 이외에 다른 자산에 대한 언급이 없으며, 거래당시 근저당 채무가 30억원 있었으나 청구인이 제시하고 있는 계약서상 별도 언급이 없는 점 등으로 보아 신빙성이 없는 반면, 양수자가 제출한 사업양수도계약서, 등기이전용 검인계약서, 토지거래신고서 등을 보면 청구인의 쟁점부동산 양도가액은 일관되게 2,520백만원으로 확인되므로 이를 실지가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 2,520백만원에 양도한 자산에 토지·건물 이외에 구축물, 집기, 비품 등이 포함되어 있는 지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】⸄ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 중 건물부분의 청구인 지분은 전체의 60%이고 ○○○ 등 3인 공동지분은 10%이며, 거래당시 매매대상 자산 전체가액을 당사자간 42억원으로 합의한 것에 대해서는 다툼 없고, 쟁점부동산 중 토지 등기부를 보면 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○는 청구인이 당초 매매를 통해 취득한 것으로서 이 건 계약에 따라 ○○○, ○○○, ○○○에게 각각 33.8%, 54.2%, 12.0%씩 분산 이전하였고, 같은 동 ○○○의 경우는 청구인이 ○○○ 등 3인들과 함께 증여받은 것으로서 이 건 계약에 따라 ○○○, ○○○에게 각각 37.7%, 62.3%씩 소유권을 이전한 것으로 확인된다.

(2) 청구인이 처분청에 신고당시 제출한 등기이전용 검인부동산매매계약서(1996.5.13 작성)에 의하면 계약목적물은 토지 2필지와 건물로서 쟁점부동산의 70% 지분이고 매매가액은 2,940백만원이며 기타 구축물, 집기 등의 유형고정자산에 대해서는 별도 언급이 없는 것으로 확인되고 상기 매매가액을 청구인의 지분 60%로 환산하면 2,520백만원이 된다. 양수자가 처분청에 사업자등록을 신청하면서 제출한 사업양수도계약서(1996.6.1 작성)에 의하면, 제4조에서 "자산·부채는 양수·도일 현재 기업회계기준에 의하여 계산된 장부가액에 의한다. 단, 토지·건물 금액은 시가에 준하여 계약한 매도가격에 의한다."라고 하면서 별지 자산명세서에서 토지의 매매지분(70%) 가액은 21억원으로, 건물의 매매지분(70%) 가액은 8억4천만원으로 기재되어 있는 바, 이를 청구인의 지분 60%로 환산하면 토지는 18억원, 건물은 720백만원이며 양자를 합산하면 2,520백만원이 된다. 한편, 청구인이 이 건에 대하여 국세청에 심사청구를 제기할 때 제출한 계약서(1996.5.31)에 의하면 계약목적물은 쟁점부동산의 70% 지분(토지,건물,기타) 일체로 되어 있고, 제3조에서 양도자는 호텔의 정상적인 영업운영 유지를 위한 제반사항(종사원 퇴직금, 후생복지, 임차비, 기타 등) 일체를 양수인에게 원형대로 인수인계하되 단, 구축물, 기계장치, 차량운반 및 공구와 기구 비품 등은 장부가격으로 인수하기로 하는 것으로 되어 있다. 아울러 ○○시 ○○구청장이 발급한 토지거래계약신고필증에 의하면 쟁점부동산 70% 지분에 대한 토지와 건물의 매매대금은 2,940백만원으로 이를 청구인의 지분인 60%로 환산할 경우 2,520백만원이 된다.

(3) 청구인은 계약서(국세청 심사청구 당시 제출된 것) 제3조에서 구축물, 기계장치, 차량운반구 및 공구와 기구, 비품 등은 장부가격으로 포함 인수하기로 하도록 규정되어 있으므로 쟁점부동산 양도가액에는 쟁점부동산인 건물과 토지뿐만 아니라 구축물 등이 포함되어 있어 쟁점부동산 부분의 실거래양도가액은 1,428백만원이라고 주장하고 있으나, 청구주장 가액은 청구인이 신고한 취득가액(2,633,070,830원) 및 양도당시 기준시가(2,785백만원 상당)의 60%에 미달하는 등 현저히 낮은 가액으로서 이를 통상적으로 거래되는 시가로 보기 어렵고, 또한 청구인이 처분청에 제출한 등기이전용 검인부동산매매계약서, 양수자가 처분청에 제출한 사업양수도계약서, 토지거래계약신고필증에 나타난 양도가액은 모두 2,520백만원으로 일관되게 확인되는 가운데, 특히 사업양수도계약서에 첨부된 자산명세서를 보면 토지·건물(청구인 지분가액은 2,520백만원) 이외에 구축물, 기계장치, 차량운반구 등에 대해서는 별도로 평가한 각각의 가액으로 매매하도록 규정되어 있어, 이 건 거래대상 자산에 토지·건물 이외에 구축물 등이 포함되었다고 볼 수 없으므로 처분청이 2,520백만원을 쟁점부동산 실지거래 양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단되지 않는다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.