전세 보증금을 채무로서 공제할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2001서 0563(2001. 9.10) �부과처분은

1. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 172㎡, 건물 61.4㎡의 증여가액에서 전세보증금 70,000,000원을 채무로 공제하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인의 부(父) ○○○가 1968.11.22 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 172㎡, 겸용주택 61.4㎡(점포 19.7㎡ 및 주택 41.7㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 거주하던 중, 청구인이 1985.12.13 쟁점부동산에 전입하여 거주하다가, 1998.9.8 쟁점부동산을 취득하여 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 청구인이 청구인의 부(父) ○○○로부터 쟁점부동산을 증여받은 것으로 보아, 2001.2.12 청구인에게 1998년도분 증여세 28,768,710원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인이 세입자로 있던 쟁점부동산을 전세보증금(7,000만원)과 대여금(3,000만원) 합계 1억원을 지급하고 청구인의 부(父)로부터 소유권을 이전받은 사실이 전세계약서·영수증 및 약속어음·청구인의 예금 출금내역·청구인의 부 및 세입자 ○○○의 사실확인서·소유권이전청구권가등기서류 등에 의해 입증되는 바, 청구인이 청구인의 부에게 지급한 1억원에 상응하는 부동산은 유상양도이므로 동 금액을 쟁점부동산의 증여가액(기준시가: 190,648,890원)에서 증여자의 채무로 차감하고 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 소유권이전등기를 증여로 추정하여 전액 과세한 데 대하여 청구인은 전세보증금과 대여금으로 자신이 부친에게 지급한 매수대금(1억원)을 증여가액에서 차감하여 달라는 주장이나, 대금지급 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙이 제시되지 아니하여 증여세를 과세한 처분은 정당하며, 채무인정 여부는 서류상 증빙이 불비하여 확인 불가하므로 사실조사하여 결정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 청구인의 부(父)로부터 쟁점부동산을 증여받은데 대하여 증여세를 과세함에 있어서, 청구인의 전세보증금 및 대여금을 부담부채무로 공제할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1998.12.28 법률 제5582호로 개정되기 전의 것) 제44조 【배우자 등에 대한 양도시의 증여추정】 ① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자 등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등에게 증여한 것으로 추정한다.

③ 제1항 및 제2항은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

5. 배우자 등에게 대가를 지급받고 양도한 것이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 제47조 【증여세과세가액】 ① 증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (1998.12.31 대통령령 제15971호로 개정되기 전의 것) 제33조 【배우자 등에 대한 양도시의 증여추정】① 법 제44조 제3항 제5호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우

2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】 법 제47조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. 제10조 【채무의 입증방법등】 ① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 부(父) ○○○가 1968.11.22 쟁점부동산(토지 172㎡, 건물 61.4㎡)을 취득하여 거주하던 중, 청구인이 1985.12.13 쟁점부동산에 전입하여 거주하다가, 1998.9.8 쟁점부동산을 취득하여 소유권이전등기를 경료한 사실이 부동산등기부등본 및 주민등록초본에 의하여 확인되고, 처분청은 청구인이 청구인의 부(父) ○○○로부터 쟁점부동산을 증여받은 것으로 보아 이 건 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 재산세 과세내역서(2001.6월)에 의하면, 쟁점부동산은 지층 38.80㎡, 1층 70.48㎡, 2층 74.48㎡로 확인되고, 당심에서 ○○○구청에 확인한 바에 의하면, 1984년부터 위 건물 면적에 대하여 재산세를 부과하였다고 확인하고 있는 점으로 보아, 쟁점부동산은 1984년 이전에 지하 1층, 지상 2층의 겸용주택으로 무허가 증축된 것으로 보여진다.

(3) 청구인의 부(父) ○○○는 1927년생으로 2남 4녀를 두었으며, 청구인은 1954년생의 차녀로서, 자녀 2명을 데리고 쟁점부동산에 전입한 후 청구인의 부모를 모시고 있음이 호적등본 및 주민등록등본에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점부동산에서 1985.12.7부터 현재까지 ○○○미술교습소를 운영하고 있음이 서울특별시 ○○○교육청 교육장의 사실확인서에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점부동산의 전세보증금 70,000,000원과 청구인의 부(父) ○○○에게 동생들의 결혼비용 등으로 대여한 30,000,000원에 대한 댓가로 쟁점부동산을 양도받은 것이므로 쟁점부동산의 증여가액에서 위 채무 100,000,000원을 공제한 가액을 증여가액으로 하여야 한다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인의 부(父) ○○○는 사실확인서(2001.7.7)에서, 본인은 1968년도에 쟁점부동산을 사서 석공일을 하며 6남매를 키워 출가시켰으며, 청구인으로부터 전세금 30,000,000원을 받아 봉제공장을 하는 세입자를 내보내고 청구인을 쟁점부동산으로 들어와 살게 했으며, 또 다른 세입자 ○○○이 나가겠다고 하여 청구인으로부터 30,000,000원을 받아 전세금을 지급하고, 그 동안의 생활비 보조 등을 감안하여 청구인에게 70,000,000원의 전세계약서를 써주었으며, 아들들의 장가비용과 사업실패 등으로 청구인이 30,000,000원 이상을 썼는데도 아들들이 쟁점부동산의 저당을 요구하므로, 청구인의 돈을 건지기 위해 청구인 앞으로 가등기를 하였다가 쟁점부동산을 청구인에게 양도하였다고 진술하고 있다(위 가등기는 1996.8.22 경료된 사실이 등기부등본에 의하여 확인됨). (나) 청구인은 1985.12.13 쟁점부동산에 입주하면서 봉제공장을 하는 세입자에게 전세보증금 30,000,000원을 반환하였다고 주장하고 있는 바, 청구외 ○○○(○○○)는 사실확인서(2001.7.12)에서, 1971년경에 쟁점부동산으로 이사해서 세탁소를 10년이상 운영하였다고 확인하고 있으며, ○○○의 주민등록초본에 의하면 그가 쟁점부동산에서 1972.4.1∼1981.3.8기간 중 거주한 사실이 확인되고, 당심에서 현지출장하여 탐문조사한 바에 의하면, 청구외 ○○○(○○○ 통장)이 쟁점부동산의 지하에 봉제공장이 세들어 있었다는 사실을 확인하고 있는 점 등으로 미루어 볼 때, 비록 청구인이 쟁점부동산에 전입할 당시 세입자인 봉제공장 운영자가 확인되지는 않는다 하더라도, 당시 세입자에게 전세금 30,000,000원을 지급하고 입주하였다는 청구주장이 신빙성 있는 것으로 판단된다. (다) 청구인은 1994.11.21 또 다른 세입자 ○○○에게 전세금 30,000,000원을 반환하였다고 주장하는 바,

○○○이 1987년∼1994.11월까지 쟁점부동산에서 전세금 30,000,000원에 전세살았다고 확인(2001.7.7)하고 있고, ○○○의 주민등록초본에 의하면 ○○○이 1987.5.7∼1994.11.25까지 쟁점부동산에서 거주한 사실이 확인되며, 청구인은 청구인의 예금을 해약하여 제부 ○○○에게 대여했다가 회수하여 ○○○에게 지급하였다는 주장인 바, ○○○신용금고 정기예금 현황에 의하면, 1993.10.20 청구인의 예금계좌(○○○)에서 14,058,447원, 청구인의 남편 ○○○의 예금계좌(○○○)에서 6,010,851원이 해약된 사실이 확인되고, 또 청구인이 1993.10.20. 청구외 ○○○에게 24,000,000원을 대여한 사실이 금융거래자료(입금: ○○○의 ○○○ 예탁금계좌 거래내역명세표, 출금: 청구인이 송금한 ○○○ 무통장입금증)에 의해 확인되는 점을 두고 볼 때, 청구인이 세입자 ○○○에게 전세금 30,000,000원을 반환하였다는 청구주장 역시 신빙성이 있는 것으로 판단된다. (라) 또한 청구인은 1989.4.14 전세보증금을 10,000,000원 더 올려 주었으며, 1995∼1996년 남동생들을 위해 청구인의 부(父) ○○○에게 30,000,000원을 대여하였다고 주장하는 바, 전세보증금의 인상시기가 청구인의 입주당시(1985.12.13)에 비하여 3년여가 지난 점, 청구인이 미술학원을 운영하면서 연로한 부모를 봉양하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 전세보증금 10,000,000원을 더 부담하였다는 주장은 신빙성이 있는 것으로 판단되고, 대여금 30,000,000원은 청구인의 남동생 ○○○, ○○○가 각각 사업자금, 결혼자금 등을 청구인으로부터 지원받은 사실을 확인하고 있고, 청구인의 예금계좌(○○○은행 정기적금계좌 ○○○)에서 1995.2.25. 19,240,206원이 해지된 사실은 확인되나, 위 대여금은 청구인이 청구인의 부(父) ○○○에게 대여하였는지의 여부가 불분명하므로 이를 증여재산가액에서 공제되는 증여인의 채무로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 증여에 대하여 증여세를 과세함에 있어서 청구인이 부담한 전세보증금을 채무로 공제하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.