상속재산의 평가시 감정가액적용 여부

심판청구번호 국심2001서 0517(2001. 5.12).26 췌장암으로 사망한 ○○○의 상속인으로서 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 대지 1,018㎡ 및 같은 곳 ○○○ 임야 12,353㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)의 상속재산가액을 감정평가법인의 감정평가액으로 하여 1998.12.24 상속세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지에는 청구인이 ○○○ ○○○지점에서 대출받기 위하여 감정하였다는 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인의 감정가액이 있으나 동 감정가액은 상속세 신고·납부 목적으로 평가된 것이라 하여 부인하고 개별공시지가로 상속재산가액을 계산하는 등으로 상속세과세표준을 확정하여 2000.12.2 청구인에게 1998년분 상속세 191,561,490원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.28 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부모의 오랜 투병생활로 인한 금전지출과 본인이 운영하는 사업체의 적자누적으로 인한 투자자금 확보의 필요성 및 자녀의 학비와 생활비 마련을 위해 평택축협 안중지점에 대출신청을 하면서 쟁점토지에 대한 감정평가를 하여 담보로 제공하였다. 따라서 쟁점토지에 대한 감정평가가 상속세의 신고 및 납부를 위하여 이루어진 것이 아닐 뿐 아니라 쟁점토지는 1997년 IMF로 인한 경기하락으로 인하여 시세가 급락하는 추세에 있었으며, 표준지와 비교하여도 128.1%가 과대평가되는 등 공시지가 책정에도 문제점이 있음을 감안할 때 동 감정가액에 의하여 쟁점토지의 상속재산가액을 산정하여야 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점토지를 감정평가할 당시 소유재산을 보면 쟁점토지외에도 ○○○ ○○○지점에서 50백만원을 대출받기 위한 담보로 제출할 수 있는 여타 재산이 충분하였음에도 불구하고 청구인은 상속재산의 대부분을 차지하고 있을 뿐 아니라 상속인들간에 분배문제가 있었던 쟁점토지(개별공시지가로 계산한 가액이 약 15억원)를 청구인 본인의 담보제공을 이유로 감정평가 의뢰하였다. 그런데 ○○○의 일반적인 대출방식에 따르면 50백만원을 대출받기 위하여 공시지가로 약 15억원에 이르는 쟁점토지를 감정평가할 필요가 없었으며, 청구인은 과세적부심사청구시 상속재산분할 목적으로 쟁점토지를 감정평가하였다고 주장하였으나, 동 주장이 받아 들여지지 아니하자 이 건 심판청구시에는 본인이 운영하는 사업체의 투자자금 확보의 필요성으로 추가대출을 받기 위하여 감정평가하였다고 하는 등 주장에 일관성이 없는 등 청구인의 주장이 신빙성이 없다. 한편, 청구인은 쟁점토지가 표준지와 비교하여 128.12%가 과대평가되어 있다고 주장하나 개별공시지가의 산정시에는 별도의 이의신청 절차가 부여되어 있고, 처분청으로서는 건설교통부장관이 적법한 절차를 거쳐서 공시한 지가를 적용하여 쟁점토지의 상속재산가액을 산정한 것에 불과한 바, 다툼의 대상이 될 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 상속재산가액을 평가함에 있어 청구인이 주장하는 감정가액으로 평가할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】제1항은 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하"평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다고 규정하고 있고, 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 제3항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 같은 법 제61조【부동산 등의 평가】제1항은 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(3) 같은 법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】제1항은 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다. (1호 및 3호 생략)

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지를 상속세 납부 목적으로 평가한 것인지(처분청) 아니면 대출목적으로 평가한 것인지(청구인) 본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 담보로 제공할 목적으로 평가하였다고 주장하면서 쟁점토지의 감정평가서와 1998.12.28자 ○○○ ○○○지점의 대출거래약정서(가계용) 등을 제시하고 있는데, ○○○감정평가법인경기지사의 감정평가서는 가격시점을 1998.11.30으로 하여 1998.12.1 작성되었고, ○○○감정평가법인의 감정평가서는 가격시점을 1998.12.4로 하여 1998.12.11 작성되었는 바, 기준시가와 비교하면 아래와 같으며, 대출거래약정서를 보면 위 감정이후 청구인이 ○○○ ○○○지점으로부터 가계자금으로 50백만원을 대출받았음이 확인된다. (단위: 원/㎡) 토지별 평가별 1997 1998 1999

○○○리 ○○○ 공시지가 194,000 194,000 164,000 감정가액

○○○ 170,000, ○○○ 166,000

○○○리 ○○○ 공시지가 109,000 83,600 68,600 감정가액

○○○ 60,000, ○○○ 69,000 (나) 이에 대하여 처분청은 청구인이 과세적부심사 당시에는 상속재산 분배에 대한 상속인들간 의견불일치로 상속재산 전체에 대한 현 시가를 확인하여 상속재산분배에 사용하려고 하였다고 주장하였으나 상속인별 상속재산이 특정 분배기준없이 이루어 졌고, 이 건 심판청구시에는 청구인이 경영하던 사업의 실패로 소득원이 없어 필요한 가계자금과 청구인이 경영하던 서광엔지니어링의 적자로 인한 소요자금 때문에 대출받기 위하여 담보목적으로 쟁점토지를 감정평가하였다고 주장하나 서광엔지니어링의 소요자금에 대한 사용처 등을 제시하지 아니하고 있으며, 청구인의 상속재산 중 부동산 임대소득이 발생하고 있을 뿐 아니라 가계자금 50백만원의 대출은 ○○○의 자체평가로도 가능한 점에 비추어 보아 청구인이 대출목적으로 쟁점토지를 감정평가하였다고 인정되지 아니한다는 것이다. 나아가 청구인의 재산 중에는 쟁점토지외에도 50백만원을 대출받으면서 담보로 제공할 수 있는 다른 재산이 있음에도 상속재산의 대부분을 차지하고 있을 뿐 아니라 상속인들간에 분배문제가 있는 쟁점토지(공시지가로 계산한 금액이 1,500백만원)를 담보로 제공하였는 바, 청구인이 상속세 납부 목적으로 쟁점토지를 평가한 것으로 보이므로 동 감정평가액을 쟁점토지의 상속재산가액으로 할 수 없다는 것이다. (다) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 감정평가 동기를 보면 월 70만원의 임대소득외에는 별다른 소득원이 없어 부모의 치료비와 자녀의 학비 및 생활비 등으로 인하여 가계부채가 증가하여 쟁점토지를 담보로 제공하고 50백만원을 대출(채권최고액 75백만원)받아 학비 및 생활자금으로 사용하였을 뿐 아니라 서광엔지니어링의 적자누적에 따른 대출 필요성도 있어 감정의뢰하였으나 이후 경기불황 등으로 대출받지 아니하고 폐업하였다는 것이다. 그러나 청구인이 쟁점토지를 담보로 제공하고 50백만원을 가계자금으로 대출받은 사실은 확인되나, 전시한 처분청의 의견에서 보는 바와 같이 가계자금 50백만원의 대출을 위한 담보평가는 ○○○의 자체평가로도 가능하다고 ○○○ ○○○지점 차장 ○○○이 처분청이 징구한 확인서에서 진술하고 있는 점과 동 가계자금 대출을 위하여서는 쟁점토지 중 ○○○리 ○○○ 대지(공시지가로 계산한 금액이 197백만원임)만으로도 담보제공이 충분하다고 보이는 점을 감안할 때 개별공시지가로 계산한 금액이 1,543백만원에 이르는 쟁점토지를 가계자금 대출만을 위하여 감정평가하였다고 보기 어려울 뿐 아니라 청구인이 ○○○엔지니어링의 운영에 필요하여 대출을 받으려고 하였다는 청구인의 주장을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하고 있으므로 상속세 신고기한 10일전에 감정평가한 이 건 감정평가가 상속세 납부목적이 아닌 대출목적으로 이루어 졌다고 보기는 어려운 것으로 보인다. 따라서 처분청이 기준시가(개별공시지가)에 의하여 쟁점토지의 상속재산가액을 평가한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 또한 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 표준지와 비교하여도 아래와 같이 과대평가되는 등 공시지가 책정에 문제점이 있음을 감안할 때 감정가액에 의하여 쟁점토지의 상속재산가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있다. 표준지와 쟁점토지의 공시지가 비교 (단위: 원/㎡, %) 구 분 소재지 1997 1998 1999 2000 표준지

○○○ ○○○(A) 85,000 87,000 74,000 72,000 쟁점토지 " ○○○(B) 109,000 83,600 68,600 66,800 B/A 128.12 96.09 92.27 92.77 그러나 쟁점토지의 개별공시지가 산정은 건설교통부장관의 소관으로서 동 공시지가 산정에는 별도의 이의신청 절차가 부여되어 있는 바, 개별공시지가의 적정여부는 심판청구의 심리대상이 될 수 없을뿐더러 쟁점토지의 감정평가가액 역시 처분청이 2000.6.13 쟁점토지에 대한 탐문조사 결과 쟁점토지 중 ○○○리 ○○○ 임야는 평당 300,000원(㎡당 144,447원)으로서 쟁점토지에는 평가액에 영향을 미칠만한 특별한 제한이 있는 것으로도 보이지 않는 점을 감안할 때 처분청 탐문가액의 62.9%에 불과한 동 감정가액을 적정한 것으로 보기는 어렵다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2001년 5월 12일 주심국세심판관 문○○○ 배석국세심판관 박○○○ 권○○○ 옥○○○