기준시가 과세

심판청구번호 국심2001서 0439(2001. 6.21) 溝�○○군 ○○면 ○○○동 ○○○ 답 3,173.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1988.4.11 취득하여 1999.2.1 양도하고 실지거래가액(취득가액 33,600,000원, 양도가액 45,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 내용에 대하여 양도소득세 실지조사결과 쟁점토지의 실지양도가액을 확인할 수 없다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 2000.10.1 청구인에게 1999년도 귀속 양도소득세 54,023,420원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.13 이의신청을 거쳐 2001.2.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 양도계약내용은 매수인(○○○)측 요구대로 매수인의 명의는 ○○○로 하고 매매대금은 45,000,000원이었으나, 중도금을 받을 때 매수인측이 본 건 부동산을 이용할 일이 있다면서 잔금일 이전에 소유권 이전을 요구하기에 1999.1.23 ○○○ 소유의 부산광역시 ○○구 ○○○동 ○○○ 주택(이하 "쟁점외주택"이라 한다)에 근저당을 설정(채권최고액 50,000,000원, 근저당권자 청구인의 장모 ○○○)하고 1999.1.27 쟁점토지의 소유권을 이전하여 주었으며, 잔금은 1999.6.16 쟁점외주택의 매수자 ○○○으로부터 금리 등을 감안하여 22,000,000원을 받고 근저당권을 말소하였는 바 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하고,

(2) 예비적 청구로 처분청이 쟁점토지의 실제 취득자라고 하는 ○○○이 확인하고 있는 취득금액은 현금 50,000,000원과 ○○○ 소유의 쟁점외주택으로 합계 72,000,000원이 되는 바, 처분청에서 기준시가로 과세하더라도 양도차익은 실지거래가액을 초과할 수 없으므로 양도차익은 72,000,000원으로 함이 정당하며, 2000.12.8 쟁점토지가 경매에서 8,500,000원에 낙찰된 사실로 미루어 보아 쟁점토지의 시가는 낮고 공시지가는 높으므로 처분청이 기준시가(공시지가)로 과세함은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 실질매수인은 등기권리자인 ○○○가 아니라 ○○○으로 확인되며, 실지양도가액도 현금 50,000,000원과 ○○○ 소유의 쟁점외주택으로 청구인이 신고한 45,000,000원과 상이하고, 달리 실지거래가액을 인정할 만한 증빙이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다

• 가. 쟁점

(1) 이 건의 다툼은 청구인이 신고한 실지거래(양도)가액이 신빙성없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부와

(2) 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 「제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고, 제5항에서「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.4.11 쟁점토지를 취득하여 1999.2.1 양도하였으며(부동산등기부등본에 의하면 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하였으나, 실지 취득자가 ○○○이라는 사실에 대하여는 다툼이 없음), 청구인은 실지거래가액(취득가액 33,600,000원, 양도가액 45,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였음이 부동산등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 이에 대하여 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액이 아니라고 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였음이 양도소득세 실지조사복명서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지를 45,000,000원에 양도하였다고 주장하면서, 부동산매매계약서와 등기부상 매수인 ○○○의 확인서(1999.4.12작성) 및 청구인측 중개인 ○○○의 확인서(2001.1.27작성) 등을 제시하고 있으므로 쟁점토지의 양도가액에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 부동산매매계약서(1999.1.23)에 쟁점토지의 양도가액이 45,000,000원으로 되어 있으며, 위 확인서에서도 동 양도가액이 사실이라고 확인하고 있으나, 위 매매계약서는 검인계약서 서식만 사용하였을 뿐 등기 신청시 첨부된 검인계약서도 아니므로 이를 실제 매매계약서라고 인정하기 어렵고, 처분청 조사시 실질 매수자 ○○○은 현금 50,000,000원과 ○○○ 소유의 쟁점외주택을 주고 쟁점토지를 취득하였다고 확인하고 있어 청구인이 주장하는 양도가액과 상이하므로 위 매매계약서상의 양도가액 45,000,000원을 실지 양도가액이라고 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. 청구인은 기준시가에 의하여 과세한다 하더라도 양도차익이 실지 양도가액을 초과할 수 없으므로 처분청에서 확인한 양도가액 72,000,000원을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다고 주장하나, 처분청은 쟁점토지의 매수자로부터 쟁점토지의 매수대가가 현금 50,000,000원과 쟁점외주택이라는 사실을 확인하였을 뿐 쟁점외주택의 거래가액이 확인된 것이 아니므로(쟁점외주택의 매수자 ○○○은 쟁점외주택을 ○○○은행 융자금 30,000,000원을 안고 현금 22,000,000원을 지불하였다고 확인하고 있어 쟁점외주택의 거래가액이 22,000,000원이라는 것도 인정하기 어려움), 쟁점토지의 실지양도가액 72,000,000원을 한도로 하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.