1세대2주택 해당 여부

심판청구번호 국심2001서 0433(2001. 5.19) 1주택을 보유한 상태에서, 1992.5.27 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 191.5㎡를 취득하여, 1992.6.30 동 지상에 주택(4가구) 및 근린생활시설 등 348.57㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 신축하여, 1998.12.26 청구외 ○○○에게 양도하고, 1세대 1주택 비과세 대상으로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 이를 1세대 2주택의 양도로 보아 기준시가를 적용하여 2000.12.1 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 12,078,570원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.13 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 판매목적으로 신축하였으나, 주택경기 불황으로 팔리지 않아 일시 임대하다가 양도한 것이므로 주택신축판매업에 해당하며, 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 비사업자로 1992년 신축한 건물을 양도하는데 하자가 없음에도 1998년 양도시까지 6년간 보유한 것으로서 판매목적으로 신축한 것으로 볼 수 없으므로 1세대 2주택으로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도 행위가 양도소득세 과세대상이 되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 (1998.12.28 법률 제5580호 개정되기 이전의 것) 제4조【소득의 구분】① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

당해연도에 발생하는 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득과 기타소득을 합산한 것

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은 법 제94조【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은 법 제19조【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다)에서 발생하는 소득 같은 법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 법 제19조 제1항 제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율(도시계획구역 안의 토지 5배, 도시계획구역 밖의 토지 10배)을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.

• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에 대지 및 주택을 소유한 상태에서 1992.5.27 청구외 ○○○으로부터 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 191.5㎡를 취득하여, 1992.6.30 위 대지상에 쟁점주택(지하 1층 지상 2층의 주택 4가구 및 근린생활시설)을 신축하여 청구외 ○○○, ○○○ 등에게 임대하다가, 1998.12.26 청구외 ○○○에게 양도하였다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점건물의 건축물관리대장 및 건물 등기부등본에 의하면, 쟁점건물은 지층 대피실 111.87㎡, 1층 근린생활시설 80.82㎡ 및 주택 31.05㎡, 2층 주택 111.87㎡, 옥탑 12.96㎡ 합계 348.57㎡로서 용도별 구분에서는 주택부분 면적이 다른 목적의 건물 부분보다 크므로 전체를 주택으로 보아야 하며, 주택에 부수되는 토지는 건물이 정착된 면적의 5배 이내이므로 부수토지도 주택에 포함되는 것으로 볼 수 있다.

(3) 쟁점주택 4가구는 약 9∼11평 규모의 다가구주택으로, 청구인은 쟁점주택 4가구는 경기 불황으로 판매되지 않았을 뿐만 아니라, 임대를 하려고 해도 2∼3가구만 임대되고 나머지는 비어있는 경우도 있었다는 주장이며, 청구외 ○○○, ○○○ 등과의 임대계약서 사본을 제시하고 있다.

(4) 처분청이 제출한 자료에 의하면, 청구인은 1992.6.30 쟁점주택의 신축이후 양도시까지 쟁점주택 이외에 다른 주택을 신축하거나 양도한 사실은 없는 것으로 확인되며, 청구인이 제출한 주민등록등본에 의하면, 청구인은 1991.1.11 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에 전입하여 쟁점주택 양도일(1998.12.26) 현재까지 거주하고 있었으므로, 쟁점주택에 입주한 사실은 없는 것으로 인정된다.

(5) 주택의 신축양도 행위가 양도소득세 과세대상이 되는지, 건설업(주택신축판매업)에 해당되어 사업소득세 과세대상이 되는지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속·반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 그 행위의 사업성 여부는 주택의 신축동기나 구조, 판매형태나 판매 전후의 종합적인 상황을 고려하여 판단하여야 할 것이다.(국심97부2717, 1998.2.13 같은 뜻)

(6) 계속적·반복적으로 건물을 신축하여 판매하는 자가 단 1채의 주택을 신축판매하여도 주택신축판매업으로 보는 것이나, 사업자가 아닌자가 계속·반복성없이 주택을 신축하여 양도하는 것을 건설업으로 볼 수는 없는 것인 바(국심2000광510, 2000.6.15 같은 뜻), 청구인의 경우에는 다른 주택을 보유한 상태에서 대외적인 표방이나 계속·반복성이 없이 쟁점주택만을 신축하여 양도하였고, 판매되지 않아 일시적으로 임대하였다고는 하나 그 기간이 장기간(6년)으로, 설령 청구인이 쟁점주택 신축당시에는 제3자에게 판매할 의도가 있었다 하더라도, 장기간 임대에 공하던 자산을 양도하는 경우로서 양도소득세 과세대상으로 보아야 하며, 신축후 6년간 임대한 쟁점주택을 제3자에게 판매할 목적으로 신축하였으나 판매되지 아니하여 일시 임대한 자산으로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

(7) 따라서, 처분청이 쟁점주택 양도 사실에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(8) 그러므로 이건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.