재건축결과 토지소유면적 감소시의 과세 여부

심판청구번호 국심2001서 0409(2001. 8.16) �4,532,710원의 부과처분은 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 51㎡ 중 32.23㎡에 대하여는 이를 과세대상에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 306㎡중 지분 51㎡ 및 건물(연립주택) 48.6㎡(이하 "종전주택"이라 한다)를 1977.11.10. 취득하여 1세대 1주택 상태에서 거주하여 오던 중 같은 건물의 소유자들(6세대)과 함께 주택 노후 등의 이유로 1997.3.12. 멸실한 후 위 토지 306㎡의 지상에 다세대주택(9세대)을 1997.12.23. 재건축하였고, 이에 따라 청구인은 종전주택과 같은곳 대지 306㎡중 지분 32.23㎡ 및 건물(다세대주택) 62.94㎡(이하 "신주택"이라 한다)를 취득하여 거주하여 오고 있다. 처분청은 청구인이 소유하고 있던 종전주택의 대지지분 51㎡ 전부를 1997.12월 공동사업(주택신축판매업)에 현물출자한 것이라 하여 이를 유상양도로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000.12.8. 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 4,532,710원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 종전주택(연립주택)을 1977년 취득하여 1세대 1주택 상태에서 거주하던 중 동 주택이 노후하여 이를 멸실시키고 청구인 등 6인이 다세대주택 9세대를 신축하여 그 중 한 채를 다시 취득한 것인데 이러한 경우 주택건설촉진법에 의해 재건축한 주택으로서 환지에 해당하는 것으로 볼 수 있으므로 양도소득세 과세대상이 아니다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 신주택이 주택건설촉진법에 의한 재건축이라는 주장이나 동 법령은 국민의 주거생활안정을 도모하기 위해 일정 규모이상의 주택건설시 지방자치단체장의 승인을 얻은 것을 말하는 것인데 신주택의 경우 건축법에 의한 건축허가를 받아 신축한 것이므로 환지에 해당하지 아니하며, 청구인이 종전주택의 토지를 공동사업체(조합)에 현물출자하여 그 출자의 대가로 공동사업체의 지분을 취득한 것이므로 소득세법 제88조 의 규정에 의해 종전주택의 대지 51㎡에 대하여 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 재건축으로 인하여 종전주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축취득하면서 부수토지의 지분면적이 감소한데 대한 양도소득세를 과세함에 있어 종전면적을 기준으로 할 것인지, 아니면 감소된 면적을 기준으로 할 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 제1항 본문에서 {제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.}고 규정하고, 같은조 제2항에서 { 토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.}고 규정하고 있다. 같은법 제89조에서 {다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.}고 규정하고, 그 제3호에서 {대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득}이라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제154조 제1항 본문에서 {법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다.}고 규정하고 있으며, 같은조 제8항에서 {제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.}고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 종전주택의 재건축 경위 등을 살펴보면, 청구인 등 6인은 종전주택이 노후하여 이를 헐고 주택을 다시 신축하기로 하였는데, 1996.10.28. 신축주택과 관련된 ○○구청장의 건축허가 내용에 의하면 건축주는 청구인 등 6인으로 되어 있고 종전주택의 지상에 다세대주택 9세대를 신축하는 것으로 되어 있으며, 동 건축허가는 일반적인 건축물의 신축시 적용되는 건축법 제8조 의 규정에 의한 것이고 신주택 건축과 관련하여 건축법이외 다른 법령이 적용되어 허가 등을 받은 사실이 없다.

(2) 청구인 등 6인은 ○○구청장의 건축허가 내용에 따라 다세대주택 9세대를 1997.12.23. 신축준공 후 그 중 6세대는 청구인 등 6인이 자기명의로 소유권보존등기를 하고 계속 거주하고 있으며, 나머지 3세대분의 주택은 타인에게 양도한 사실이 신주택의 건축물대장 및 등기부등본 등에 의해 확인되며, 청구인의 주택의 경우 부수토지의 지분면적은 종전 51㎡에서 32.23㎡로 감소되었고 건물 면적은 48.6㎡에서 62.94㎡로 증가되었다. 이와 같이 청구인 등 6인이 종전주택을 헐고 신주택을 신축한 것은 종전주택의 노후로 재건축한 후 계속하여 거주할 목적이었던 것으로 보이고, 종전주택의 부수토지를 공동사업체(조합)에 출자하여 사업을 영위할 의도는 없었으며, 또한 청구인이 주택신축의 과정에서 출자지분 등을 취득하였다고 볼 만한 사실 등도 발견되지 아니한다.

(3) 청구인은 이 건의 경우를 주택건설촉진법에 의한 재건축으로서 환지에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아니라는 주장이나, 주택건설촉진법상의 재건축은 재건축조합을 결성하고 주택건설사업계획의 승인을 받아 다시 주택을 건축하는 것을 말하는 것인데 동 법령상 재건축의 요건을 보면 연립주택의 경우 건물준공 후 20년 이상 경과된 20세대 이상의 주택소유자가 건설부장관으로부터 사업계획(환지처분계획)을 승인받아 건축하는 것으로 되어 있는 바, 이 건은 앞의 사실관계에서 살펴본 바와 같이 위 주택건설촉진법령상의 재건축요건을 충족하지 못한 경우이므로 청구주장을 받아들일 수 없다. 위 관련규정 및 사실관계를 종합하여 보면, 이 건의 경우 주택의 재건축과 관련한 부수토지에 대하여 소득세법 제88조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 현물출자 또는 환지처분으로 볼 수는 없고, 다만, 종전주택의 부수토지 중 감소면적에 해당하는 부분은 재건축에 따른 건축비에 충당되고 추가로 건축한 3세대 주택의 소유자에게 유상으로 양도되었다고 보아야 할 것이므로(국심 98서455, 1998.11.13. 같은 뜻임), 종전토지의 부수토지 중 감소면적을 차감한 나머지 면적 32.23㎡는 과세대상에서 제외함이 타당하다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으나 처분청의 처분이 부당하므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.