토지가액의 평가를 감정가액으로 할지 개별공시지가로 할지의 여부

심판청구번호 국심2001서 0326(2001. 7.26) 인 5인은 1998.8.8. 사망한 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 상속인으로서 경기도 ㅇㅇㅇ시 ○○○동 ○○○외 15필지의 대지 1,258.9㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 상속재산으로 신고하면서 2개의 감정기관(○○○감정평가법인, ○○○감정평가법인)에서 평가한 감정가액의 평균액인 613,256,130원으로 평가하여 1999.2.6. 상속세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 감정가액의 경우 상속세 납부외의 목적으로 평가한 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 상속개시당시의 시가로도 볼 수 없다하여 이를 부인하고, 기준시가(개별공시지가)인 929,767,900원으로 평가하여 2000.11.8. 청구인에게 1998년도 상속분 상속세 61,773,850원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지에 대하여 상속세및증여세법에 의한 상속세 신고기한 전인 1999.1.30.을 가격시점으로 하여 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인의 2개 감정기관이 담보목적으로 평가한 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 시가로 하여 적법하게 신고하였는데도 처분청이 특별한 이유도 없이 쟁점토지의 가액을 개별공시지가로 평가하여 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점토지 16필지 중 7필지만 상속세 신고 이후에 담보로 제공하고 금융기관으로부터 70,000,000원을 대출받은 점으로 볼 때 청구인이 상속개시당시 쟁점토지의 시가라고 주장하는 감정가액의 경우 상속세 납부외의 목적으로 평가한 감정가액으로 볼 수 없고, 또한 동 감정가액은 개별공시지가의 65.9% 수준의 낮은 금액이어서 이를 상속개시당시의 시가로도 볼 수 없으므로 개별공시지가로 쟁점토지의 가액을 평가하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 가액을 개별공시지가로 평가한 가액으로 할 것인지, 아니면 감정가액으로 평가한 가액으로 할 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 제1항 본문에서 {이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속세개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.}고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 {제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.}고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 {제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.}고 규정하고 있으며, 같은법 제61조 제1항에서 {부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.}고 규정하고, 그 제1호 본문에서 토지의 경우 {지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가}라고 규정하고 있다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 에서 {법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.}고 규정하고 그 제2호에서 {당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액}이라고 규정하고 있다. (3) 상속세및증여세법시행규칙 제15조 제1항 에서 {영 제49조 제1항 제2호 및 영 제55조 제1항에서 "재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이라 함은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인을 말한다.}고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 감정평가 경위 등을 보면, 1998.8.8. 상속이 개시되고 청구인이 청구외 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인에게 쟁점토지에 대한 감정평가를 의뢰한 결과 동 감정기관은 1999.2.2. 다음과 같이 감정평가를 하였음이 감정평가서 등에 의해 확인되며, 구 분

○○○감정평가법인

○○○감정평가법인 둁 평가대상토지 쟁점토지(16필지) 쟁점토지(16필지) 둁 감정평가일 1999.2.2 1999.2.1 둁 가격시점 1999.1.30 1999.1.30 둁 평가목적 담보 담보 둁 평가금액 617,137,060원 609,375,200원 청구인은 위 2개 감정가액의 평균액인 613,256,130원을 쟁점토지의 시가로 보아 1999.2.6. 상속세신고를 하였고, 청구인 중 ○○○은 쟁점토지 16필지 중 7필지에 대하여만 1999.4.13. 담보로 제공하고 청구외 ○○○동 ○○○로부터 70,000,000원을 대출받은 것으로 나타나고 있다.

(2) 위와 같이 상속세 신고일 4일 전에 쟁점토지에 대하여 감정평가를 하였고, 쟁점토지 16필지 중 7필지에 대하여만 상속세 신고후 2개월이 경과되어 담보로 제공하였을 뿐만 아니라 담보제공된 토지의 가액이 483,688,400원(개별공시지가 기준)에 이르고 있는데도 대출받은 금액은 담보가액의 14.4% 해당금액인 70,000,000원에 불과한 점으로 볼 때 청구인이 쟁점토지에 대하여 감정평가를 한 목적은 금융기관에 담보를 제공하기 위해서라기 보다는 상속세신고목적으로 감정평가한 것으로 여겨진다.

(3) 쟁점토지에 대한 평가액을 비교하여 보면 다음과 같은 바, (단위: 원) 평가기준 개별공시지가

○○○감정가액

○○○감정가액 금 액 929,767,900 617,137,060 609,375,200 위와 같이 ○○○감정평가법인의 감정가액은 개별공시지가의 66.3% 수준이고, ○○○감정평가법인의 감정가액은 개별공시지가의 65.5% 수준으로 나타나고 있는데, 일반적으로 개별공시지가의 경우 시가보다는 다소 낮게 책정되고 있다는 점과 쟁점토지가 가격형성에 있어 특별한 감가요인 등이 없었던 점을 감안할 때 위 감정가액의 경우 상속개시 당시의 시가를 적정하게 반영된 가액으로 보기는 어렵다 하겠다. 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지에 대하여 상속세 신고일 4일전에 감정평가를 하였고, 상속세 신고 2개월 후에 차입금액의 6.9배에 달하는 금액상당의 토지(쟁점토지 16필지 중 7필지)를 담보로 제공하였던 점으로 볼 때, 이 건의 경우 상속세 납부외의 목적으로 감정평가한 것으로 인정하기 어렵고, 또한 동 감정가액의 경우 상속개시당시 쟁점토지의 시가를 적정하게 반영된 가액으로 보기도 어려우므로 처분청이 쟁점토지의 가액을 개별공시지가로 평가하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별지 ] 심판청구인 인적사항 성 명 주민등록번호 주 소

○○○

○○○ 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○

○○○

○○○ 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○가 ○○○

○○○

○○○ 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○

○○○

○○○ 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○

○○○

○○○ 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○