상속개시일로부터 약 1개월 후 금융기관이 기존대출에 따른 채권확보를 위하여 감정평가한 경우 감정가액을 부인하고 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분의 당부
상속개시일로부터 약 1개월 후 금융기관이 기존대출에 따른 채권확보를 위하여 감정평가한 경우 감정가액을 부인하고 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분의 당부
심판청구번호 국심2001서 0285(2001. 7.27) 630,410원의 부과처분은 상속재산중 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 토지 554㎡중 263.1㎡와 그 지상 건물 1,535.93㎡는 1,389,258,700원으로, 같은시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 토지 1,332.3㎡와 그 지상 건물 845.61㎡는 1,710,161,100원으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다
(1) 청구인들은 피상속인 청구외 ○○○가 1999.6.9 사망함에 따라 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 토지 554㎡중 263.1㎡와 그 지상 건물 1,535.93㎡(이하 "쟁점(1)부동산"이라 한다)와 같은시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 토지 1,332.3㎡와 그 지상 건물 845.61㎡(이하 "쟁점(2)부동산"이라 한다)를 상속받고 상속세 신고시 쟁점부동산에 대하여 2개의 감정평가법인이 평가한 가액을 산술평균한 가액인 3,099,419,800원으로 신고하였다.
(2) 처분청은 위 평가액을 시가로 인정하지 아니하고 상속개시당시 시행된 1998년도 개별공시지가 및 내무부과세 시가표준액(이하 "기준시가"라 한다)에 의하여 쟁점부동산을 3,270,101,695원으로 평가하고 기타 상속재산누락액을 적출하여 2000.9.17 청구인들에게 1999년도분 상속세 5,011,630,410원을 고지하였다.
(3) 청구인은 이에 불복하여 2000.12.4 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인들은 피상속인 청구외 ○○○가 1999.6.9 사망함에 따라 상속재산의 적정배분과 담보제공 목적으로 상속개시일 이후인 1999.7.12 ○○○은행 ○○○지점에서 채권확보 목적으로 청구외 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인에 의뢰하여 쟁점부동산을 평가한 바 있으며
(2) 청구인들은 쟁점부동산에 대한 상속세 과세표준 및 세액신고시 위 2개 감정평가법인의 감정가액을 산술평균한 가액 3,099,419,800원에 의하여 신고한 바, 이는 상속세법 제60조 제1항 및 재경부예규 및 심사결정례에 의한 시가원칙에 비추어 볼 때 상속개시 당시의 가장 합당한 시가이며
(3) 특히, 처분청이 적용한 개별공시지가는 그 고시일이 1998.6.30로 상속개시 약 1년전에 고시한 것이며 감정평가기준일은 1999.7.12로 상속개시일인 1999.6.9과는 감정평가일이 공시지가고시일보다 더 가깝고 당시 IMF 등 부동산 경기침체로 지가하락기에 있었던 점을 들어(실제로 1999 공시지가 하락) 1998.6.30 고시된 공시지가를 적용하여 이 건 과세하는 것은 부당하므로 위 감정평가액에 의하여 과세하여야 한다.
(1) 상속개시일(1999.6.9) 이후 감정의뢰(가격시점: 1999.7.12)한 쟁점부동산에 대해 감정서상의 감정목적(담보제공)대로 사용한 사실이 없고,
(2) 상속세 납부목적 외의 평가라고 볼만한 증거가 없으므로 감정평가액을 부인하고 기준시가에 의하여 결정하는 것이 정당하다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.
2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
(1) 청구인들은 청구외 피상속인 ○○○가 1999.6.9 사망함에 따라 쟁점부동산등을 상속받고 아래 표와 같이 1999년도분 상속세 4,400,474,869원을 신고한 바 처분청은 청구인들이 상속재산을 누락한 사실 등을 확인하고 동 표와 같이 동 상속세 5,011,630,411원을 결정·고지한 사실이 과세기록에 의하여 확인된다.
• 상속세신고 및 결정내용 - (단위: 원) 구 분 신고내역 결정가액 비 고
19,759,195,978 20,604,380,306 쟁점부동산 평가 차이에 의함
1,584,000,000 1,737,370,463
• 100,000,000
89,279,050 87,996,110
5. 장례비용, 기타채무 2,392,027,301 2,392,027,301
6. 기초, 인적공제 3,800,000,000 3,800,000,000
6,367,850,332 6,862,777,311
7,000,000
636,785,033 633,969,659
5,731,065,299 6,221,807,652
120,413,189
1. 신고불성실 77,325,338
2. 납부불성실 43,087,851
5,731,065,299 6,342,220,841
1,330,590,430 1,330,590,430
4,400,474,869 5,011,630,411
(2) 청구인들은 처분청이 결정·고지한 위 내용에 대하여 쟁점부동산의 평가방법이외는 다툼이 없으나, 쟁점부동산을 평가함에 있어서 처분청은 1999.6.9 상속개시일로부터 약1년전인 1998.6.30 고시된 기준시가에 의하여, 청구인들은 상속개시일로부터 약1개월(33일)이후인 1999.7.12 쟁점부동산에 대하여 청구외 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인이 실시한 위 2개의 감정평가법인의 감정가액을 산술평균한 가액으로 쟁점부동산을 평가하여야 한다는 주장인 바 이를 살펴본다.
(3) 우선, 처분청이 지적한 바와 같이 청구인들이 상속세납부목적만을 위하여 쟁점부동산을 평가하였는지에 대하여 본다. 첫째, 상속개시 당시(1999.6.9) 피상속인이 경영한 법인[(주)○○○]의 ○○○은행 ○○○지점 대출잔액 3,343백만원(일부는 신용대출 442백만원 포함)이 상속개시 당시에 있었던 사실이 ○○○은행 ○○○지점이 발행한 차입금 내역에 의하여 확인되며, 둘째, 이는 쟁점부동산의 평가액(3,099백만원)으로는 부족하여 상속개시후인 1999.10.17∼1999.12.3까지 청구인들이 600백만원을 상환한 것으로 보아 위 감정평가는 ○○○은행 ○○○지점이 담보능력을 확인하고자 평가의뢰 하여 이를 평가한 것이라는 청구주장이 신빙성이 있어 보이며, 셋째, 당원이 ○○○은행 ○○○지점에 쟁점토지를 평가한 이유에 대하여 질의(국심 46830-464. 2001.5.12) 한 바, 위 은행은 " IMF 체제로 인하여 모든 물건의 공시지가가 하락하였고 (주)○○○의 대출금이 만기가 도래하여 담보물의 재평가를 실시하게 되었으며, 담보평가액 부족시 추가 담보를 요청하여야 하였던 바, 추가 담보제공에 대비하여 담보제공 가능물건에 대한 감정을 실시하게 되었음"을 회신(대외서교 2001-0003. 2001.5.30)하고 있고, 특히 당원이 동 감정의 근거를 조회(국심 46830-724. 2001.7.23)한 바 ○○○은행 ○○○지점은 ○○○은행 본점이 1997.11.17 지시한 "감정평가 방법 일부변경" 지침(지시)에 따라 제반 여건변동 등으로 인하여 재감정한 경우라고 회신(대외서교 2001-0005. 2001.7.25)하고 있으며, 넷째, 쟁점(2)부동산 중 토지의 경우는 1999.11.26 협의분할에 의한 상속으로 청구인 ○○○(○○○)이 100분의 40, ○○○(○○○)와 ○○○(○○○)이 각각 100분의 30씩 소유권 이전한 후, 상속개시전 근저당 설정된 11건을 1999.12.13 모두 말소한 사실이 확인된다 위 사실을 모아 볼 때, 위 감정평가는 사실상 담보능력확인 및 상속재산분배를 위한 목적으로 평가한 것으로 판단된다.
(4) 그렇다면, 상속개시당시 쟁점부동산의 평가는 기준시가와 감정가액중 어느 것으로 평가하는 것이 타당한지를 살펴본다. 첫째, 감정가액과 기준시가를 비교하면 아래 표와 같은 사실이 감정평가서 및 과세기록에 의하여 알 수 있으며 감정평가액은 기준시가의 94.8%임이 확인된다. 쟁점부동산
○○○평가법인
○○○평가법인 평균액 기준시가 차 이
○○○동 1,720,770,100 1,699,552,100 1,710,161,100 1,727,411,970 17,250,870
○○○동 2,966,182,200 2,838,272,600 1,389,258,700 1,542,689,725 153,431,025 계 3,099,419,800 3,270,101,695 170,681,895 * 주) ○○○동 토지는 전체(554㎡)를 평가하였으나 그 중 상속토지지분은 263.1㎡이므로 이를 안분계산하면, 그 감정가액 1,389,258,700원임. 둘째, 상속개시전후 쟁점부동산중 쟁점토지의 개별공시지가동향을 살펴본 바 아래 표와 같이 상속개시연도에 적용될 개별공시지가 보다 그 익년도의 개별공시지가가 4∼7%하락 (건설교통부지가동향에 의하면 쟁점1토지는 -15.07%, 쟁점2토지는 -14.38%하락)한 것으로 나타나고 있어 그 당시 토지의 가액이 하락한 사실이 확인된다 단위: 원 쟁점부동산 98년도(A) 99년도(B) 상승율(A/B)
○○○동 1,240,000/㎡ 1,190,000/㎡ △4.04 %
○○○동 5.090,000/㎡ 4,750,000/㎡ △6.70 % 셋째, 처분청이 이 건 과세시 적용한 공시지가는 1998년도 개별공시지가로 1998.6.30 고시되어 상속개시일인 1999.6.9과는 무려 약 1년간의 시차가 있어 동 기간 토지가액이 일반적으로 하락기에 있어 이 가액은 상속개시일로부터 약 1개월후에 실시한 감정평가액 보다 시가에 더 가깝다고 보기는 어렵다. 위 사실관계를 모아 볼 때, 위 감정평가액은 상속세납부목적으로 평가한 것으로 볼 수 없는 한편, 상속개시(1999.6)전후 IMF 경제위기에 따른 부동산 경기침체기로 부동산가액이 일반적으로 기준시가 이하(건물의 경우는 시간의 흐름에 따라 하락하는 것이 통상적이고, 토지의 경우는 2001.1 건설교통부가 발표한 지가 동향에 의하면 쟁점(1)토지 지역은 15.07% 하락, 쟁점(2)토지 지역은 14.38% 하락)에 거래된 점을 미루어 볼 때 위 2개의 감정평가법인이 평가한 가액을 산술평균한 가액은 기준시가의 94.8%로 이는 기준시가 보다 시가에 더 가깝다고 판단되므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 있다 하겠다.
- 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 청 구 인 명 세 성 명 주 소
○○○ 서울시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○
○○○ 서울시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○
○○○ 서울시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○
○○○ 서울시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○
○○○ 서울시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○
결정 내용은 붙임과 같습니다.