토지의 양도가 투기거래에 해당되는지 여부

심판청구번호 국심2001서 0250(2001. 3.31) 청구인은 1993.2.15(잔금청산일) ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 외 1필지 답 4,607㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 문○○○으로부터 취득한 후 1997.4.25(잔금청산일) 청구외 박○○○에게 양도하고, 1997.7.28 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도소득세를 신고납부 하였다. 처분청은 ○○○지방국세청장으로부터 부동산투기혐의자에 대한 조사결과 쟁점부동산의 양도가 투기거래로서 실지거래가액 적용대상이라는 과세자료를 통보받아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여, 2000.9.18 청구인에게 1997년귀속 양도소득세 205,187,980원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 안과의사로 대학교 4년 선배의사인 청구외 차○○○이 1990.8.24 암으로 사망하자 그의 미망인 문○○○의 생계유지를 돕는 차원에서 1993.2.15 월세 1,000,000원(임대보증금 5천만원)의 수입이 있는 청구인 소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 2층상가 94.74㎡(이하 "쟁점외부동산"이라 한다)를 280,000,000원으로 계산하고, 쟁점토지를 697,000,000원으로 평가하여 청구인이 추가로 417,000,000원을 지급하여 취득하였으며, 1996.8월경 동료의사인 김○○○가 ○○○도 ○○○시 ○○○에 병원을 신축하자고 제의해와 위 동료의사의 처 강○○○에게 쟁점토지의 매매를 일임하여 시세보다 약간 싼 1,253,700,000원에 박○○○에게 양도하고, 박○○○이 쟁점토지를 대지로 개발하여 12필지로 분할한 후 양도한 건으로, 부동산 거래에 있어 취득경위, 이용실태, 매도경위, 보유기간 (4년2개월)등 구체적인 사정을 종합하여 당해 거래가 정상적인 경제행위로서 투기성이 없다고 인정되면 기준시가로 양도차익을 결정하여야 하는 바, 지금까지 청구인의 부동산 양도현황(주거이전 2회, 쟁점외부동산과 쟁점부동산)에 비추어 볼 때 선배의사의 죽음으로 어려움을 겪고 있던 그 가족을 돕는 차원에서 쟁점토지를 취득하여 병원신축을 위하여 부득이 양도한 이 건의 경우를 부동산투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동에서 ○○○의원을 운영하고 있는 의사로서, 1994.8.20 ○○○도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○에 허위로 주소 이전하여 1년 경과한 1995.8.24에 영농을 목적으로 농지매매거래허가를 득하여 1995.9.18 쟁점토지를 청구인 명의로 소유권이전등기를 마친 후 실거주지인 ○○○시 ○○○구 ○○○ ○○○아파트로 주소를 이전하였는 바, 허위로 주소를 이전하여 관련법령을 위반한 사실이 있고, 쟁점토지의 주변지역인 ○○○도 ○○○시 ○○○면, ○○○면 등은 신흥개발지역으로 지가가 급등하는 등 부동산 투기가 우려되는 지역에 소재하고 있고, 준농림지인 쟁점토지를 취득하여 자경한 사실이 없이 5년 미만 보유상태에서 양도하여 투기거래에 해당하므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도가 투기거래에 해당된다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서는『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서는『제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우』라고 규정하고 있다. 한편, 국세청고시 제1996-16호(1996.2.15)에서는 『 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호 규정에 의한 국세청장이 정하는 기준이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우

1. 거래단위별 양도가액(기준시가)이 1억원 이상으로서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우

• 다. 준농림지역 내의 부동산을 보유한 기간이 5년 미만(자경기간이 2년 이상인 경우를 제외한다)』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1993.2.15(잔금청산일) 청구외 문○○○로부터 쟁점토지를 취득하여 1997.4.25 청구외 박○○○에게 양도하고, 기준시가로 자산양도차익예정신고를 한 사실이 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 ○○○지방국세청의 과세자료 통보에 따라, 쟁점토지의 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 사실이 ○○○지방국세청 조사종결보고서 및 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 선배의사의 미망인 문○○○을 돕는 차원에서 월세가 나오는 청구인 소유 쟁점외부동산을 넘겨주고 쟁점토지를 취득하였으며, 쟁점토지를 양도하게 된 것은 병원신축자금을 마련하기 위한 것으로, 쟁점토지의 취득경위, 이용실태, 매도경위, 보유기간(4년 2개월) 등을 감안하여 볼 때 쟁점토지의 양도를 투기적 거래라고 볼 수 없다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 전시법령에 의하면 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 부동산의 취득가액 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하나, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 국세청장은 이를 받아 거래단위별 양도가액이 1억원 이상으로서 준농림지역내의 부동산을 보유한 기간이 5년 미만인 경우를 그 기준으로 정하고 있는 바, 처분청 조사자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지에 대한 농지매매거래허가를 득하기 위하여 1994.8.20∼1995.10.25기간중 쟁점토지의 소재지로 주민등록을 허위로 이전한 것으로 확인되고, 쟁점토지는 준농림지역에 속한 답으로서 청구인이 자경한 사실없이 5년미만 보유하다 양도하였으므로, 쟁점토지의 양도는 위 규정에 의하여 실지거래가액의 적용대상에 해당하는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.