토지의 양도시기

심판청구번호 국심2001서 0233(2001. 6.12) 2,332,740원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 1987.12.2 취득한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○, 전 3,306㎡중 청구인 지분인 1/3(이하 "쟁점토지"라고 한다)을 1998.6.30 청구외 이○○○에게 소유권이전등기를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전 등기접수일로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000.11.1 청구인에게 1998년도분 양도소득세 12,332,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.30 이의신청을 거쳐 2001.1.13 이 건 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 1990.1.30 청구외 이○○○(이하 "매수인"이라고 한다)에게 양도하였으나 매수인이 등기이전을 지연한 것으로, 1990.1.10 청구인과 매수인간에 쟁점토지를 1,860만원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 같은날 계약금 200만원을 지급하고 1990.1.30 잔금 1,660만원을 지급한 사실이 1990.5.23 인낙조서(○○○지방법원 ○○○지원 90가단7229)에 의하여 확인되는 바, 쟁점토지는 잔금청산일인 1990.1.30이 양도시기이고 이 건 처분은 부과제척기간이 만료(1996.5.31)된 이후의 처분이므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 매수인에게 1990.1.30 쟁점토지를 양도하였다고 주장하나, 청구인이 제시하는 ○○○지방법원 ○○○지원 인낙조서 및 매수인의 확인서로는 잔금청산일을 확인할 수 있는 객관적인 입증자료가 되지 못하는 반면, 청구인이 매매계약서 및 잔금청산일에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있고 1990년 당시 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하지 아니한 점등으로 볼 때, 쟁점토지는 잔금청산일이 불분명한 경우로서 등기접수일을 양도일로 봄이 타당하므로 처분청이 등기접수일을 양도시기로 하여 이 건 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도시기를 청구인이 주장하는 잔금청산일인 1990.1.30로 보지 아니하고 소유권이전 등기접수일인 1998.6.30로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에서 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다. 1990.12.31 법률 제4277호로 개정되기전 국세기본법 제21조 제1항 에서 국세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다. 1. 소득세·법인세 또는 토지초과이득세에 있어서는 과세기간이 종료하는 때. (단서 생략)로 규정하고 있으며, 같은법 제22조 제1항에서 국세는 당해 세법에 의한 절차에 따라 그 세액이 확정된다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제10조의 2에서 법 제22조 제1항에 규정하는 당해 세법에 의한 절차에 따라 그 세액이 확정되는 때는 다음 각호와 같다. 1. 법인세·부가가치세·특별소비세·주세·증권거래세 또는 교육세에 있어서는 당해 국세의 과세표준과 세액을 정부에 신고하는 때. 다만, 제2호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 제1호의 국세의 과세표준과 세액을 정부가 결정하는 경우에는 그 결정하는 때 3. 제1호 이외의 국세에 있어서는 당해 국세의 과세표준과 세액을 정부가 결정하는 때로 규정하고 있고, 국세기본법 제26조 의 2 제1항에서 국세는 다음 각호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다. 1. 소득세·법인세·토지초과이득세·상속세·증여세·재평가세·부당이득세·부가가치세·방위세(방위세법 제4조 제1항 제2호 내지 제4호 및 제11호 내지 제15호의 과세표준이 적용되는 것에 한한다) 및 교육세(교육세법 제6조 제1항 제1호 및 제4호의 과세표준이 적용되는 것에 한한다)는 이를 부과할 수 있는 날로부터 5년간으로 규정하고 있다. 한편, 국토이용관리법 제21조 의 3【토지거래계약허가】제1항에서 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리(괄호생략)로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다고 규정하고 있고, 같은조 제7항에서 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1987.12.2 취득하여 1990.1.10 매매를 원인으로 1998.6.30 청구외 이○○○에게 양도한 것으로 되어 있으며, 처분청은 소유권이전 등기접수일인 1998.6.30을 양도시기로 보아 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 과세자료에 의하여 확인된다. 한편 당 심판원에서 ○○○과(직원 차○○○, 2001.3.16 13:40 전화확인) 및 ○○○과(직원 박○○○, 2001.3.16 16:40 전화확인)에 확인한 바, 쟁점토지는 1988.2.19 토지거래계약허가지역으로 지정(건설부 공고 제19호)되었다가 1998.4.20 위 허가지역 지정이 해제(건설교통부 공고 제1998-168호)되었다고 확인하고 있다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 경우 매매계약서 등을 제시하지 아니하여 잔금청산일이 확인되지 아니하므로 등기접수일(1998.6.30)이 양도시기라고 주장하는 반면, 청구인은 매수인이 등기이전을 지연한 것일 뿐 쟁점토지의 잔금청산일(1990.1.30)이 증빙에 의하여 확인되므로 잔금청산일을 양도시기로 보아 과세하여야 한다는 주장인 바, 청구인이 주장하는 잔금청산일이 확인되는지 본다. (가) 청구인이 제시하는 1990.5.23자 ○○○지방법원 ○○○지원의 인낙조서에 의하면 매수인이 청구인 및 쟁점토지의 2/3지분 공유자를 상대로 쟁점토지의 소유권이전등기절차 이행소송을 제기하였음이 확인되고, "쟁점토지를 1990.1.10 대금 1,860만원에 매수함에 있어 당일 계약금 200만원을 지급하고 잔금은 같은달 30 잔금 1,660만원을 지급하였다"는 내용이 확인되며, 위 인낙조서가 매수인과 청구인 등이 각각 선임한 변호사들이 위 내용을 각각 인낙하여 판결한 것으로 확인되는 바, 인낙조서는 추후의 분쟁에 대비하기 위하여 사전에 이를 확인받는 것으로서, 인낙조서상의 잔금청산일을 부인하기는 어렵다고 인정된다. (나) 쟁점토지의 공유자(2/3지분)인 청구외 이○○○에 대한 양도소득세 결정여부를 당 심판원에서 조사한 바, 관할 ○○○세무서에서는 쟁점토지의 공유자에 대하여 인낙조서상 잔금청산일(1990.1.30)과 쟁점토지를 1990년에 1,860만원으로 매수하였다는 내용의 경산세무서 직원(이○○○)과 매수인간의 문답서를 근거로 하여 쟁점토지의 잔금청산일인 1990.1.30을 양도시기로 보아 비과세 하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (다) 당 심판원에서 쟁점토지에 대하여 장기간 등기이전을 지연한 사유와 잔금청산일 등에 대하여 매수인을 상대로 의견조회한 바, 매수인이 당 심판원에 회신한 내용(2001.3.12)에 의하면, "쟁점토지를 청구외 문○○○(부동산 중개인, 전화 ○○○)의 소개로 1,860만원에 매수하고 1990.1.10 계약금(200만원), 1990.1.30 잔금을 지불하였다"고 확인하고 있고, "쟁점토지지역이 토지거래계약허가지역으로 지정되어 있어 거주자이외에는 소유권이전등기를 할 수 없도록 제한하여 등기이전을 하지 못하다가, 토지거래계약 허가지역지정이 해제되어 1998.6.30에 등기이전하였다"고 확인하고 있으며, 위 등기지연과 관련하여 매수인이 부동산등기특별조치법 위반으로 200만원의 과태료 처분을 받고 이를 납부하였다는 1999.4.2자 ○○○지방법원 ○○○지원의 결정문과 동 납입영수증을 제시하고 있다. (라) 따라서, 청구인(공유자 이○○○ 포함)과 매수인간에 1990.1.10 쟁점토지의 양도계약을 체결하고 같은날 계약금 200만원을 지급받았고, 1990.1.30 잔금(1,660만원)을 전부 지급받았다는 청구인 주장은 사실로 인정된다고 판단된다.

(3) 토지거래계약허가지역내의 토지에 대한 매매계약은 토지거래계약허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 양도소득 산정의 기준이 되는 토지의 양도시기는 잔금청산일이라 할 것으로서(대법97누5145, 1997.6.27, 국심97서2683, 1999.1.29 국세심판관합동회의의결, 같은 뜻), 토지거래허가구역지정이 해제된 경우도 관할 관청으로부터 토지거래 허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효한 계약이 되는 것이므로(대법98다40459, 1999.6.17 전원합의체 판결, 같은 뜻), 잔금청산일이 확인되는 이 건 쟁점토지의 양도소득 산정기준이 되는 양도시기는 1990.1.30로 봄이 타당하다고 판단된다.

(4) 그러나, 토지거래계약 허가구역내에 소재한 토지의 경우 토지거래계약허가를 받기전에는 매매계약의 효력이 발생되지 아니하여 납세자가 양도소득세 신고 및 납부를 하고자 하여도 이를 이행할 수 없을 뿐만 아니라, 과세권자 또한 이를 부과할 수 없는 불확정상태에 있게 된다. 이와 같이 불확정상태에 있는 정지조건부계약의 경우 계약당사자가 매매대금을 일정한 기한내에 지급하기로 약정함은 물론, 매수인이 실지로 매매대금을 지급하고 토지를 사용하는 등 정지조건의 효력을 조건의 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 경우에는 그 계약의 효력은 소급하여 발생한다 할 것이나, 조건이 성취된 날에 비로소 과세사실이 확정되는 것이므로, 이 때를 기준으로 하여 양도소득세를 신고하고 또 그에 다른 국세부과제척기간을 기산하는 것이 법리에 맞는다고 인정되므로, 이 건 양도차익의 계산에 있어서는 양도시기를 잔금청산일로 소급한다고 하더라도 국세부과제척기간의 기산일은 토지거래계약 허가지역지정이 해제된 날(1998.4.20)의 다음날로부터 기산함이 타당하다고 판단된다(국심98경774, 1999.4.10 같은 뜻)

(5) 위의 사실들을 종합하여 보면, 잔금청산일이 확인되는 이 건의 경우 양도차익의 계산에 있어서 잔금청산일인 1990.1.30을 양도시기로 보아 과세할 수 있음은 별론으로 하더라도, 쟁점토지의 등기접수일인 1998.6.30을 양도시기로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 귀속연도가 잘못되었다고 판단되므로 이를 취소함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.