부동산의 평가방법

심판청구번호 국심2001서 0226(2001. 5.22) 2.28 청구외 ○○○로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 541.7㎡(이하 "쟁점대지"라 한다)중 541.7분의 43을 증여받고 쟁점대지의 감정가액 평균액인 ㎡당 7,050,000원으로 증여재산가액을 평가하여 1999.3.26 증여세과세표준신고 및 자진납부를 하였다. 처분청은 쟁점대지의 개별공시지가인 ㎡당 10,400,000원으로 증여재산가액을 평가하여 2000.10.27 청구인에게 1998년 귀속 증여세 145,912,350원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.12 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○은행 및 ○○○보험(주)에 부동산담보 대출을 요청함에 따라 ○○○은행 및 ○○○보험(주)은 각각 감정평가법인에 감정의뢰를 하여 쟁점대지를 ○○○감정평가법인은 1999.3.13 가격시점으로 ㎡당 6,900,000원으로 평가하였고, ○○○감정평가법인은 99.2.23 가격시점으로 ㎡당 7,200,000원으로 평가한 사실이 있다. 따라서 공신력 있는 감정기관이 증여세 납부목적이 아닌 대출담보목적으로 평가한 감정가액의 평균액인 ㎡당 7,050,000원을 증여재산의 시가로 보는 것이 타당하므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 대출목적으로 감정평가 의뢰하였다고 하나 실지 담보대출이 이루어지지 않았고 위 감정가액은 인근 공인중개사에 탐문한 가액의 절반에도 미치지 못하므로 증여세 과소납부(탈루)목적으로 쟁점대지를 감정하였다고 밖에 볼 수 없어 증여재산가액을 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 처분청이 감정가액 평균액을 부인하고 개별공시지가로 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은조 제2항에 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은조 제3항에 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있다.

(2) 같은법 시행령 제49조 제1항에 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다고 규정하면서 그 제2호에 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액이라고 규정하고 있다.

(3) 한편, 보충적 평가방법을 규정하고 있는 같은법 제61조 제1항에 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다고 규정하면서 그 제1호에 토지의 경우 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서생략)라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 1998.12.28 청구외 ○○○ 소유의 쟁점대지에 대하여 위 ○○○의 처인 청구외 ○○○은 541.7분의 66을, 위 ○○○의 자인 청구인과 청구외 ○○○, ○○○은 각 541.7분의 43을 증여받았는 바, 청구인을 비롯한 위 수증인들은 청구외 ○○○감정평가법인의 1999.3.13 가격시점 쟁점대지 감정가액인 ㎡당 6,900,000원과 청구외 ○○○감정평가법인의 1999.2.23 가격시점 쟁점대지 감정가액인 ㎡당 7,200,000원의 평균액인 ㎡당 7,050,000원으로 증여재산가액을 평가하여 증여세과세표준신고 및 자진납부를 하였음이 확인된다.

(2) 청구외 ○○○감정평가법인의 감정평가에 대하여 보면, 청구외 ○○○이 ○○○은행 ○○○지점에 쟁점대지 및 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지, 위 지상건물을 담보로 대출을 요청하여 동 지점은 위 ○○○감정평가법인에게 감정평가를 의뢰하였으나, 담보제공 부동산의 공동소유자들이 동 지점의 내점 및 자필연서 요구에 응하지 아니하고, 대출요청 금액 또한 지점에서 처리할 수 있는 한도액을 초과하여 동 지점에서 대출을 하지 아니하였음이 처분청이 ○○○은행 ○○○지점에 조회한 내용에 의하여 확인된다.

(3) 청구외 ○○○감정평가법인의 감정평가는 청구외 ○○○이 ○○○보험(주)에 담보대출 목적으로 동 감정평가법인에게 평가의뢰를 하였는 바, 실지 ○○○보험(주)에 대출을 요청하여 대출을 받은 사실이 확인되지 아니한다.

(4) 살피건대, 이 건 감정평가는 청구인과 청구인의 모 등이 1998.12.28 쟁점대지의 일부를 증여받은 후 이루어졌고, ○○○은행 ○○○지점에 담보대출을 요청하였다고 하나 동 지점의 자필연서에 응하지 아니하였으며, ○○○보험(주)에 대출을 요청하지도 아니하여 감정가액을 담보대출용으로 사용함이 없이 증여세 신고시 증여재산가액 평가에만 사용한 사실로 볼 때, 위 감정가액이 증여세 납부외 목적으로 이루어졌다고 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서 처분청이 위 감정가액을 부인하고 개별공시지가에 의하여 증여재산가액을 평가한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.