부동산에 설정된 근저당권 채무와 개인사채를 부담부 채무로 공제하지 아니하고 과세한 사례임
부동산에 설정된 근저당권 채무와 개인사채를 부담부 채무로 공제하지 아니하고 과세한 사례임
심판청구번호 국심2001서 0207(2001. 4.11) 8.6.16 증여를 원인』으로 1998.7.16 청구인의 처 ○○○ 소유재산인 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○외 5필지 토지 1,584㎡, 주택 210.73㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구인 명의로 소유권이전등기하였다. 처분청은 청구인의 처 명의의 쟁점부동산이 청구인에게 증여등기된 데 대하여 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 증여재산가액에서 임차인의 임대보증금 60,000,000원을 부담부 채무로 공제하여, 2000.12.4 청구인에게 1998년도분 증여세 73,710,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.10 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인이 재산분할을 요건으로 협의이혼신청을 요구하자 다시는 협의이혼을 요구하지 아니하는 조건과 처 ○○○이 아들 ○○○ 명의로 1998.6.24 대출받은 ○○○ 채무 300,000,000원(이하 "쟁점채무"라 한다)과 청구외 ○○○에 대한 사채 50,000,000원(이하 "쟁점사채"라 한다)을 청구인이 부담하는 조건으로 쟁점부동산을 수증하였으므로 위 부담부채무액을 쟁점부동산의 증여세과세가액에서 공제하여야 한다.
(2) 청구인의 처가 쟁점부동산을 담보로 ○○○으로부터 300,000,000원을 대출받을 당시인 1998.6.23 ○○○조합중앙회○○○지점이 쟁점부동산을 696,732,000원으로 감정평가를 한 바 있고, 한국감정원이 1998.6.1을 가격시점으로 2001.1.2 쟁점부동산을 감정평가한 가액 706,640,400원이 있으므로 쟁점부동산은 위 감정가액으로 평가하여야 함에도 보충적 평가방법인 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점부동산을 담보로 제공하고 청구외 ○○○을 채무자로 하여 ○○○조합중앙회가 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정하였는 바, 동 근저당권에 기한 쟁점채무는 증여자인 ○○○의 채무가 아니고, 쟁점사채 50,000,000원은 채무의 존재사실과 부담사실이 확인되지 아니하므로 쟁점채무 및 쟁점사채를 부담부채무로 인정하기 어렵다.
(2) ○○○중앙회 ○○○지점의 감정가액은 공신력있는 감정평가기관의 감정가액이 아니고, 한국감정원의 감정가액은 2001.1.2 가격 시점을 1998.6.1로 소급하여 감정한 것으로서 증여일 전후 3월 이내의 감정가액이 아니므로 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵고, 따라서 보충적 평가방법으로 평가하여 과세한 당초처분은 정당하다.
(1) 쟁점부동산에 설정된 청구인의 자 명의의 근저당권 채무와 개인사채를 부담부 채무로 공제하지 아니하고 과세한 처분의 당부와
(2) 청구인이 주장하는 2개 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
(1) 쟁점(1)관련 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세 과세가액】 제1항에서『증여세 과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.』고 규정하고, 제3항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니한다.』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제36조【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】에서 『법 제47조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우"라 함은 제10조 제1항 각호의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다.』고 규정하고, 같은법시행령 제10조【채무의 입증방법 등】 제1항에서는 『법 제14조 제4항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것"이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담한 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.』고 규정하고, 그 제1호에서 『국가지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류』를, 그 제2호에서 『제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류』를 규정하고 있다.
(2) 쟁점(2)관련 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 제1항에서 『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다(1996.12.30 개정)』고 규정하고, 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.』고 규정하고, 제3항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제61조【부동산 등의 평가】 제1항에서는 『부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.』고 규정하고, 그 제1호에서『토지는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서생략)』, 그 제2호에서 『건물은 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액』이라고 규정하고, 같은법시행령 제49조【평가의 원칙】 제1항에서 『법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월 로 한다)부터 상속세 과세표준신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다』고 규정하고, 그 제2호에서『당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액』을 규정하고 있다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산은 『1998.6.16 증여를 원인』으로 1998.7.16 청구인의 처 ○○○으로부터 청구인에게 소유권이전등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 처분청은 청구인의 처 소유의 쟁점부동산이 1998.7.16 청구인 명의로 증여등기된 데 대하여 기준시가로 평가한 쟁점부동산의 재산가액에서 임차인 ○○○의 임대보증금 60,000,000원을 부담부 채무로 공제하여 이 건 과세한 사실이 증여세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. (나) 쟁점부동산의 증여계약일은 1998.6.16임이 증여등기시 첨부된 증여계약서에 의하여 확인되고, ○○○조합중앙회는 청구인의 자 ○○○을 채무자로 하여 증여등기일(1998.7.16)전인 1998.6.24 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정하고 300,000,000원(쟁점채무)을 대출한 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다. (다) 청구인은 쟁점채무 300,000,000원 및 청구외 ○○○에 대한 쟁점사채 50,000,000원을 부담부채무로 상속세과세가액에서 공제하여야 한다고 주장하면서 부담부증여약정서를 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 제3자 앞으로 근저당권이 설정된 부동산을 직계존속이나 배우자로부터 증여받은 경우 바로 "부담부증여"로 볼 수 없고, 수증자가 인수하거나 부담하는 채무가 진정한 것으로 입증되어야 하는 것인 바(대법99두12168, 2000.3.24 같은 뜻), 청구인이 불복청구단계에서 제시하고 있는 부담부증여약정서(1998.6.15)에는 청구인이 쟁점부동산을 청구인의 처 ○○○으로부터 증여받으면서 쟁점채무 및 쟁점사채를 인수하는 것으로 되어 있으나, 쟁점부동산 증여등기시 첨부된 증여계약서(1998.6.16)에는 "쟁점부동산은 ○○○의 소유인 바, 이를 청구인에게 무상증여할 것을 약정하고 수증인은 이를 수락하였으므로 이를 증명하기 위하여 각자 서명날인 함"이라고 기재되어 있을 뿐 청구인이 쟁점채무 및 쟁점사채를 부담한 사실이 약정되어 있지 아니할 뿐만 아니라, 청구인이 달리 쟁점채무 및 쟁점사채를 인수하거나 채무변제 또는 이자지급 사실이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 위 부담부채무약정서는 진정한 것이라고 보기 어려운 것으로 판단되고, 따라서 쟁점채무와 쟁점사채를 부담부채무로 인정하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 증여받고 증여세를 신고하지 아니함에 따라 쟁점부동산가액을 기준시가로 평가하여 이 건 과세하였음이 증여세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 ○○○조합중앙회 ○○○지점의 감정가액과 한국감정원의 감정가액의 평균액으로 평가하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.
① 청구인이 제시한 감정평가서를 살펴보면, ○○○조합중앙회 ○○○지점의 감정가액은 담보평가목적으로 평가자 ○○○가 1998.6.23 쟁점부동산을 평가하였고, 한국감정원의 감정가액은 가격시점을 1998.1.1, 평가목적을 일반거래목적(송파세무서 제출용)으로 하여 2001.1.2 쟁점부동산을 소급평가한 것으로 확인된다.
② 전시법령상 감정가액을 시가로 인정하기 위해서는 증여일전 3월부터 증여세 과세표준신고기간중 2이상의 공신력있는 감정기관이 증여세 납부외의 목적으로 평가한 감정가액의 평균액이 되어야 하는 바, ○○○조합중앙회 ○○○지점의 감정가액은 개인감정사가 평가한 것으로서 공신력있는 감정평가법인의 감정가액이 아니고, 한국감정원의 감정가액은 2001.1.2 가격시점을 1998.6.1로 하여 소급평가한 것으로서 평가목적도 송파세무서 제출용으로 증여세 신고목적의 감정가액으로 보여지므로 위 감정가액은 전시법령에서 규정하고 있는 감정가액에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 시가가 불분명한 것으로 보아 기준시가로 쟁점부동산을 평가하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.