[요지] 쟁점상가의 특성 등을 조사하지도 아니하고 막연히 청구주장 양도가액이 기준시가의 37%에 불과하다는 이유 등으로 위 실지양도가액을 부인하고 이 건 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 처분은 부당한 처분임
[요지] 쟁점상가의 특성 등을 조사하지도 아니하고 막연히 청구주장 양도가액이 기준시가의 37%에 불과하다는 이유 등으로 위 실지양도가액을 부인하고 이 건 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 처분은 부당한 처분임
[주 문] 청구인 성 명 ○○○ 주 소 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대리인 성 명 세무사 김○○○ 주 소 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ ○○○빌딩302호 행 정 처 분 청 ○○○세무서장 주 문 ○○○세무서장이 2000.12.1 청구인에게 고지한 1999년도분 양도소득세 48,380,880원은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 사 실 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(대지 20.265㎡ 및 건물 160.1㎡, 이하 "쟁점상가"라 한다)를 1988.8.31 취득하여 1999.4.1 양도하고 실지거래가액(양도가액 120,000,000원, 취득가액 207,253,046원)에 의하여 자산양도차익예정신고를 한 바 있다. 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액은 신빙성이 없다는 이유로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 2000.12.1 청구인에게 1999년도 귀속 양도소득세 48,380,880원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.8 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점상가는 ○○○백화점내의 상가로 청구인이 위 상가를 분양 받아 부동산임대업을 하여 왔으나 ○○○백화점이 폐업한 후 죽은 상가로 소문나고 각종 공과금 부담으로 인하여 기준시가보다 훨씬 싸게 1999.4.1 120,000,000원(평당 247만원)에 매도한 것이며,
(2) 상가의 일부를 소유하고 있는 청구외 ○○○공사는 동 상가를 평당 약240만원 정도로 평가하여 현재에도 분양하고 있으며, 실제로 쟁점상가와 같은 층의 804호를 2000.7.3 평당 238만원에 분양한 바 있으며 또한, 외부 전문평가기관의 평가액이나 법원의 경매를 통하여 거래되는 금액도 기준시가의 20∼30% 정도인 평당 120∼130만원에 거래되고 있으며, 현재에도 위치가 좋은 호수도 평당 200∼250만원대의 가격이면 누구든지 언제나 원하는 개수(호수)만큼 매수할 수 있으며,
(3) 한편, 세무서는 양수인 중 1인이 양도인의 처조카이며 양수인 모두 자력취득능력이 없는 자로 보아 매매계약서를 허위계약서로 보고 있으나 친인척이라 하여 시세보다 더 싸거나 비싸게 거래가 되는 것이 아니며 위 양수인 2인은 각각 ○○○자동차(주)와 ○○○증권전산(주)에 5년 이상 근무한 직장인으로서 자력취득능력이 있으며 그 취득자금은 금융자료 등에 의하여 입증되므로 청구주장은 양도가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다.
(1) 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의한 양도소득세신고 내용에 대해 쟁점부동산소재지 주변의 중개업소(○○○구 ○○○로 ○○○ ○○○부동산) 및 관리사무소 등에서 시세를 파악한 내용은 신고된 양도가액이 시가에 비하여 상당히 낮은 가액이고 양도자와 양수자 중 1인이 특수관계인(처제의 아들)이며 양수자가 31세의 근로소득자로서 취득자금의 지급내역을 요구하였으나 제출하지 아니하였으며,
(2) 양도자가 제출한 부동산 매각대금 사용내역에 의하면 1999.3.2일자 계약금 20,000,000원은 현금과 수표로 받아 입금하지 않고 사용하고, 1999.3.15일자 중도금 50,000,000원은 1999.3.12일자로 수표로 받아 ○○○투자신탁에 입금하였으며(통장사본첨부) 1999.3.31일자 잔금 50,000,000원은 1999.4.9일자로 20,000,000원은 수표로 ○○○투자신탁에 입금하고 10,000,000원은 임의 사용하였으며 나머지 금액 20,000,000원은 전세보증금으로 대체하였다.
(3) 위 내용을 종합하여 볼 때 실지거래금액 1억중 3천만원을 임의사용하였다는 부분에 대하여는 구체적인 언급이 없고 매수인들의 거래대금지급에 관한 자금경위가 확인될 수 없어 청구인이 주장하는 양도가액(실지거래가액)의 사실 여부가 객관적으로 명백함이 입증되지 아니하므로 실지거래가액에 의한 신고내용을 부인하고 소득세법 제99조의 규정에 의거 기준시가로 결정통지한 내용은 정당하다.
3. 쟁점 및 판단
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정 에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』라고 규정하고 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 내지 제5항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6 항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 쟁점상가를 1988.8.31 청구외 ○○○공사로부터 207,253,046원에 분양받아 1999.4.1 이를 120,000,000원에 양도하였다고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액중 취득가액에 대하여는 다툼이 없으나, 양도가액이 기준시가의 약 37%에 불과하다는 이유 등으로 신빙성이 없다고 보고 기준시가에 의하여 이 건 과세한 사실이 과세기록에 의하여 확인된다.
(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점상가는 부도로 폐업상태로 죽은 상가로 소문이 나고 각종 공과금 부담으로 인하여 기준시가 보다 휠씬 싼 120,000,000원(평당 약247만원)에 매도한 것이며 법원의 경매가액은 기준시가의 20∼30% 정도인 평당 120∼130만원에 경매되고 있다면서 매매실례가액과 경매실례가액을 제시하고 있는 바 그 내역은 아래 표와 같다.
• 매매실례가액 비교 - 구 분 쟁점상가(801호) 옆상가(804호) 비 고 면 적 대지 20.265건물 160.1(약 48.5평) 대지 175.57건물 499.09(151평) 기준시가는 평당 9,634,853원임 양도가액(평당양도가액) 120,000,000(2,474,226) 360,000,000(2,384,105) 양 도 일 1999.4 2000.9 양 도 인 청구인
○○○공사 양 수 인
○○○(매매)○○○(매매)
○○○(분양) 용 도 식 당 식 당
• 같은 상가의 경매가액 - (단위: 원, 평) 물건(상가) 지하1층 139호 지하1층 140호 비 고 채 권 자
○○○은행 좌 동 채 무 자
○○○(소유자) 좌 동 면 적 29.70 29.58 감정평가액 120,000,000 좌 동 평 가 일 2000.3.17 좌 동 낙 찰 가 액 43,300,000 35,690,000 평당낙찰가액 1,463,000 1,206,000 낙 찰 일 2000.11.16 2000.12.14 최저경매가 39,321,600 31,457,280 주」① 평가기관: ○○○감정평가법인
② 경매기관: ○○○지방법원 10계경매
(3) 청구인은 쟁점상가를 1999.4 평당 2,474,226원에 양도하고 ○○○공사는 2000.9 쟁점상가의 옆 상가인 804호를 평당 2,384,105원에 분양한 사실과 지하상가의 경우 경매가액이 평당 1,206,000∼1,463,000원인 사실이 위 표에서 확인된다. 따라서 처분청이 쟁점상가의 양도가액에 대하여 평당 9,634,853원인 기준시가에 비하여 낮다는 이유로 실지거래가액을 부인하여 과세한 것은 사실관계를 면밀히 조사하지 아니하고 과세한 것으로 판단된다.
(4) 양도대금 수수관련 금융자료를 조사한 바, 양도당시 계약서에 의하면 1999.3.2 계약금 20,000,000원, 1999.3.15 중도금 50,000,000원, 1999.3.31 잔금 50,000,000원(단, 잔금은 소유권이전 즉시 은행대출을 신청하여 대출금으로 지급하는 조건임)으로 계약된 사실이 매매계약서에 의하여 확인되고 ① 계약금 20,000,000원중 10,000,000원은 1999.3.2 양수인 ○○○의 어머니 ○○○으로부터 송금 받았다고 하나 그 송금 받은 통장이 청구인의 동서(○○○의 남편) ○○○ 명의의 ○○○은행 ○○○지점 통장(계좌번호 ○○○)이며, 나머지 10,000,000원은 양수인 ○○○의 어머니가 수령한 계돈등으로 지급하였다고 하나 이는 입증되지 아니한다. ② 중도금 50,000,000원은 1999.3.12 수령하여 동 일자에 청구인 명의의 ○○○투자신탁 ○○○ 지점에 예탁(계좌번호: ○○○, 위 계좌는 1999.3.12 개설함)하고, ③ 잔금 50,000,000원은 1999.4.3 양수인 ○○○ 명의로 ○○○은행으로부터 받은 대출금 65,000,000원 중에서 20,000,000원을 받아 위 ○○○투자신탁 ○○○ 지점에 예탁한 사실이 금융자료에 의하여 확인된다(임차보증금 20,000,000원과 채권 10,000,000원은 차감함). 살피건대, 위 매매계약서에 따른 금융거래내역 중 일부가 현금 등으로 지급되어 실지거래금액을 정확히 입증할 수는 없다 하더라도 금융거래내역과 주변정황으로 보아 동 계약서의 내용은 신빙성이 있어 보이고 이를 부인할 별다른 근거는 찾아 볼 수 없다 하겠다.
(5) 또한, 처분청은 양수인이 쟁점상가의 취득능력이 없고, 양수인 중 1인인 ○○○이 청구인의 처조카라는 이유와 위 양수인들이 쟁점상가 취득능력이 없다고 보고 있으나, 청구주장 실지양도가액을 인정할 것인지와 양수자의 취득능력은 별개의 문제이므로 처분청의 실지거래가액부인 이유는 타당치 않은 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점상가의 취득가액은 207,253,046원, 양도가액은 120,000,000원인 사실이 인정되어 이 건 거래는 양도차익이 발생하지 아니한 거래임에도 처분청은 쟁점상가의 특성 등을 조사하지도 아니하고 막연히 청구주장 양도가액이 기준시가의 37%에 불과하다는 이유 등으로 위 실지양도가액을 부인하고 이 건 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
- 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.