아파트분양권 양도시 양도차익의 산정방법

심판청구번호 국심2001서 0158(2001. 4.11) 0,386,290원의 부과처분은, 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○ 재건축조합 아파트분양권(○○○아파트 45평형)의 양도차익을 계산함에 있어 위 아파트 분양권 양도가액인 281,0000,000원에서 분양권확정일 당시의 분양기준가액인 202,630,620원을 차감한 가액과 위 분양기준가액에서 기존의 청구인 토지면적에 대한 실지취득가액 175,000,000원을 차감한 가액의 합계액에서 필요경비가 공제된 금액을 양도차익으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재의 기존주택을 멸실하고 서울특별시 ㅇㅇ구 신정ㆍ구수 재건축조합아파트 조합원의 자격으로 받은 45평형 아파트분양권(이하 "쟁점분양권"이라 한다)을 1999.4.7 청구외 권○○○에게 양도하고 취득가액을 175,000,000원, 양도가액을 203,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점분양권을 양도한데 대하여 조사확인된 281,000,000원을 실지양도가액으로 하여 2000.10.8 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 30,386,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점분양권을 양도한 것은 단기매매차익을 목적으로 한 거래가 아니며, 청구인이 신고한 실지양도가액이 사실이 아닌 것으로 확인되었다면 쟁점분양권의 양도차익을 계산함에 있어서 이를 기준시가로 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 재건축아파트에 대한 분양권에 해당하는 쟁점분양권에 대하여 양도당시 기준시가가 고시되어 있지 않아 기준시가에 의한 결정을 할 수 없으며, 청구인이 분양권을 양도한 것이 단기매매차익를 위한 것이 아니었다고 하나 쟁점분양권의 프리미엄에 의한 매매차익이 발생하지 아니하였다고 볼 수 없는 바, 청구인이 신고한 실지양도가액을 부인하고 거래당사자로부터 확인된 양도가액으로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택재건축조합에 주택과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 취득한 아파트분양권을 양도한 경우 그 양도차익을 어떻게 산정할 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제157조 【토지등의 범위】

③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 지상권·전세권과 등기된 부동산 임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부 수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1990.5.14 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○의 토지 145㎡ 및 주택 105.79㎡를 취득하여 거주하다가 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○재건축조합원으로 가입하고 1995.10.5 구획정리에 따라 1996.3.4 기존주택을 멸실하고 토지를 현물출자하였으며, 1997.8.13 쟁점분양권(○○○아파트 45평형)을 취득하였다가 1999.4.7 쟁점분양권을 청구외 권○○○에게 양도한 사실이 처분청의 이 건 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 쟁점분양권에 대한 양도소득세 결정내역을 보면 청구인은 1999.4.7 자산양도차익예정신고시 취득가액 175,000,000원, 양도가액 203,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고한 반면에, 처분청은 취득가액은 종전주택의 취득시 계약서상의 금액인 175,000,000원(청구인 신고금액과 같음)으로, 양도가액은 쟁점분양권 매수자인 권○○○가 확인한 281,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 결정하였다.

(3) 청구인이 재건축주택조합에 제공한 종전 토지 및 주택의 지분에 해당하는 아파트를 분양받을 권리로 취득한 쟁점분양권의 분양확정일은 1997.8.13이며 쟁점분양권의 평가액에 해당하는 분양기준가액(입주자분담금)은 202,630,620원으로 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점분양권을 양도한 것은 투기거래에 의한 단기매매가 아니므로 실지거래가액으로 결정할 수 없으며, 청구인이 신고한 실지양도가액이 사실이 아닌 것이 확인되었으므로 당초 주택토지 면적을 기준으로하여 기준시가로 결정하여야 한다는 주장이다.

(5) 살피건데 이 건과 같이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공하고 취득하게 되는 분양받을 권리를 양도한 경우, 동 양도차익을 계산함에 있어서는 분양확정일을 전후로 구분하여 분양확정일 이전까지는 토지 및 주택을 양도한 것으로, 분양확정일 이후 분양권 양도일까지는 부동산을 취득할 권리의 양도로 보아 각각 양도차익을 계산하여 이를 합산하여 결정하여야 할 것으로 본다.(국심99경459, 합동회의, 2000.11.23 같은 뜻임) 그렇다면, 쟁점분양권의 양도차익은 청구인의 분양권 양도가액인 281,000,000원에서 분양권확정일 당시의 분양기준가액에 해당하는 202,630,620원을 차감한 가액과, 동 분양기준가액에서 청구인이 주택재건축조합에 제공한 토지 및 주택의 취득가액인 175,000,000원을 차감한 가액의 합계액에서 필요경비가 공제된 금액을 양도차익으로 하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.