신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001서 0108(2001. 5.31) 외 ○○○은 1988.4.15 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 답 1,554㎡, 같은 곳 ○○○ 답 573㎡, 같은 곳 ○○○ 답 164㎡등 2,291㎡(이상 3필지의 토지를 이하 "전체토지"라 하고 전체토지의 3분지 1인 763.67㎡를 "쟁점토지"라 한다)를 공동(청구인 1/3지분, 청구외 ○○○ 2/3지분)으로 취득하였다가 1998.1.20 양도하고, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 140,000,000원(전체토지 양도가액 420,000,000원의 1/3), 취득가액을 140,000,000원(전체토지 취득가액 420,000,000원의 1/3)으로 하여 1998.5 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세과세표준확정신고에 대하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2000.6.8 청구인에게 1998년귀속 양도소득세 15,608,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.8.20 이의신청을 거쳐, 2000.12.27 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산의 거래가격은 개별 부동산에 따라 형성되는 것으로 보유기간이나 가격변동은 신뢰성을 판단할 기준이 될 수 없는바, 상당기간을 보유한 부동산은 반드시 가격이 상승하여야 하나 현실적으로는 부동산거래를 통해 오히려 손실을 본 사람도 있다. 쟁점토지를 취득할때는 그린벨트 내에 소재하는 농지로 개발이 제한되어 있었지만 "88올림픽을 전후하여 그린벨트가 해제된다"는 소문이 돌면서 가격이 급격하게 상승하였으며, 가격변동없이 양도한 것은 1998년 IMF사태이후 부동산가격이 급락하였기 때문이다. 처분청이 주장하는 토지거래 신고내용은 토지거래신고처리대장에 기록된 내용만을 확인한 것으로, 대장이란 이기과정에서 오류의 발생가능성이 상존하므로 이를 증빙자료로 삼을 수는 없다. 실제로 청구인 및 양도자인 청구외 ○○○도 보관된 증빙서류가 없어 토지거래신고내용을 기억할 수 없는데 이처럼 진실성이 확인되지 않은 대장에 의해 청구인의 신고내용을 부인하는 것은 부당하다. 현실적으로 부동산거래신고는 부동산 취득자의 취득세 등의 부담을 우려하여 실지거래가액보다 현저히 낮은 가액으로 신고하기 마련이며, 청구인도 취득세 등을 최소화하는 수준으로 토지거래신고를 한 것으로 실제의 거래금액과는 전혀 무관하다. 일반적으로 부동산매매에 있어 중요한 것은 계약서상의 언급이 아니라 대금지급 관계이며, 잔금의 정산이 이루어지기 전에는 소유권이전등기를 하지 않는 것이 보다 중요한 일반적인 관행이다. 청구인이 양도소득세신고를 하면서 거래사실의 증빙으로 제출한 첨부서류들은 청구인이 ○○, ○○, ○○세무서 민원실에 문의하여 확인한 것은 물론, 국세청에서 발행한 부동산과 세금이란 홍보책자에 의해 제출서류를 확인한 후에 제출한 것이다. 양도소득세를 실지거래가액으로 결정함에 있어서 실지거래가액은 거래상대방에 의해 확인하도록 하는 것이 국세청의 예규(재산 01254-2098, 87.8.5)에서 처분청이 대외적으로 밝힌 원칙이며, 이를 확인하는 방법은 처분청이 대외적으로 확인해 준 청구인이 제출한 서류들이다. 따라서 처분청은 원칙대로 실지거래가액은 거래상대방에 의해 확인하여야 하며, 처분청이 대외적으로 제출을 요구하고 있는 바에 따라 청구인이 제출한 서류들을 근거로 하여 실지조사를 하여야 한다. 처분청에서는 매매계약서의 진위여부나 실지거래가액이 아니라는 직접적인 입증을 거쳐야만 기준시가로 과세할 수 있음에도 단순히 토지거래허가의 편의나 취득세등의 부담축소를 위해 임의로 신고하여 그 진실성마저 입증되지 아니한 토지거래신고처리대장의 기재금액 등만을 신뢰하여 실지거래사실이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의해 양도소득세를 결정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 취득시의 매매계약서 및 거래사실확인서와 양도시의 매매계약서를 제시하는 바, 1988.4.15 쟁점토지를 140,000,000원(공유지분 전체금액 420,000,000원)에 취득하여 보유하다가 10년이 경과한 1998.1.20 양도하였는데도 매매가액이 똑같은 금액인 점, 취득시 ○○구청에 신고한 취득가액이 22,910,000원(공유지분 전체금액: 68,730,000원)에 불과한 점, 쟁점토지의 부동산등기부등본을 보면 취득당시 소유권이외의 권리설정 사항에 원인일이 1985.3.7이고 접수일이 1985.3.8이며 채권자가 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○ (주)○○○철강이고 채무자가 전 소유자 ○○○로 된 채권최고액 100,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데도 취득시의 매매계약서에는 이 채무의 변제에 관한 아무런 언급이 없는 것은 일반적인 부동산의 거래관행에 비추어 볼 때, 정상적인 매매계약서로 인정하기 어려운 점등으로 보아 청구인이 신고한 매매계약서등은 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로 볼 수 없다하겠다(같은 뜻 대법원 95누18468, 96.4.23). 그렇다면, 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제96조【양도가액】에 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만. 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다." 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비】 제1항에 "거주자의 양도차액계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정에 의한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만. 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다." 같은 법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)." 같은 법 시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】 제4항에 "법 제96조 제1호 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우." 제5항에 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우."라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분에 대하여, 청구인은 취득시 의 거래사실확인서, 양도시의 부동산매매계약서등을 제시하면서 실지거래가액으로 과세되어야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 청구인은 쟁점토지를 1988.4.15 청구외 ○○○로부터 취득하여 1998.1.20 청구외 ○○○에게 양도하고 1998.5. 취득가액을 140,000,000원으로, 양도가액을 140,000,000원으로 하여 양도소득세과세표준확정신고를 한 바 있다. 청구인이 제시한 전체토지 취득시 거래사실확인서에는 매매대금이 420,000,000원이고 계약금 42,000,000원, 중도금 200,000,000원, 잔금 178,000,000원으로 되어 있다. 1997.11.24 작성한 양도시 부동산매매계약서에는 매매대금이 420,000,000원이고 계약금 42,000,000원은 계약시에, 중도금 1차분 168,000,000원은 토지거래허가시에, 중도금 2차분 168,000,000원은 1997.12.30에, 잔금 42,000,000원은 1998.4.25 각각 지급하는 것으로 기재되어 있다. 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액에 대하여 조사한 바에 의하면, 쟁점토지는 양도시 토지거래 허가지역에 속하여 청구인이 ○○구청에 토지거래가액으로 허가신청한 금액과 왕복엽서에 의한 거래내역조회결과 양도가액이 139,949,554원(419,848,660원의 3분의1)으로 확인하고, 쟁점토지 취득시는 토지거래 신고대상지역으로 ○○구청에 토지거래신고시 취득가액을 22,910,000원(68,730,000원의 3분의1)으로 신고한 사실이 있어, 양도가액은 청구인의 신고가액과 비슷하나 취득가액은 토지거래신고서상의 가액과 일치하지 않는 것으로 확인된다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하면, 청구인이 양도한 쟁점토지의 취득가액은 거래사실확인서외에는 실지거래가액을 입증할 구체적 증빙의 제시가 없고, 양도가액에 대하여도 부동산매매계약서외 양도대금의 수수사실을 입증할 수 있는 객관적인 금융자료등을 제시하지 아니하여 구체적이고 신빙성있는 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.