국민주택매각차손의 필요경비 인정 여부

심판청구번호 국심2001서 0084(2001. 4.25) 轢�21,808,200원의 부과처분은 양도차익을 계산함에 있 어 국민주택채권 매각차손 25,499,850원을 필요경비로 공제하 여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○(채권입찰제 아파트로서 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1997.9.11. 청구외 ○○○지구 주택개량 재개발조합으로부터 분양받는 것으로 계약하고 1차 중도금을 불입한 상태에서 1998.10.30. 청구외 ○○○에게 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리(이하 "쟁점아파트 당첨권"이라 한다)를 양도한 후 1999.5월 양도소득세 과세표준확정신고시 양도차익을 실지거래가액(취득가액 67,692,000원, 양도가액 67,000,000원)으로 계산하여 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트 당첨권의 양도차익을 실지거래가액으로 결정하면서 취득가액은 청구인이 신고한 67,692,000원을 그대로 인정하였고, 양도가액은 청구인이 신고한 가액(67,000,000원)을 부인하고 106,539,000원으로 결정하여 2000.12.9. 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 21,808,200원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 분양받는 과정에서 36,170,000원 상당액의 국민주택채권을 매입하여 이를 청구외 ○○○상사 ○○○에게 10,670,150원에 매각함으로써 25,499,850원 상당액의 채권매각손실이 발생하였는 바, 이러한 경우 소득세법 시행령 제163조 제5항 제2호 의 규정에 의하여 양도자산의 필요경비로 볼 수 있으므로 이 건 양도차익 계산시 25,499,850원을 차감하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트를 분양받으면서 매입한 국민주택채권을 개인에게 매각함으로써 손해를 보았다는 주장이나, 매각차손에 대한 구체적인 입증이 없고 개인에게 매각한 경우이므로 국민주택채권매각손실을 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트 당첨권의 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어 국민주택채권의 매각차손을 필요경비로 인정하여 줄 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서 {거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

가.∼나. (생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비}라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】제5항에서 {법 제97조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 양도비"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. (생략)

2. 법 제94조 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손}이라고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산】제2항에서 {영 제163조 제5항 제2호에서 "재정경제부령이 정하는 금융기관 등"이라 함은 증권거래법에 의하여 증권업을 영위하는 증권회사를 말한다.}라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 분양받은 경위를 보면, 쟁점아파트는 1997.8월 채권입찰제로 분양한 아파트였는데 청구인은 36,170,000원 상당액의 국민주택채권을 매입함으로써 쟁점아파트에 당첨되어 1997.9.11. 청구외 ○○○지구 주택개량재개발조합과 분양계약(분양가액 157,306,000원)을 체결하였던 사실이 국민주택채권매입증빙자료 및 쟁점아파트 분양계약서 등에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트를 분양받는 과정에서 매입하였던 위 36,170,000원 상당액의 국민주택채권(상환기간 10년)을 만기전에 현금화하기 위해 이를 국공채매매업을 영위하는 청구외 ○○○상사 ○○○(서울특별시 중구 ○○○가 ○○○, 사업자등록번호: ○○○)에게 1997.9.9. 매각하였는데 청구인이 수령한 매각대금은 10,670,150원 이었음이 위 ○○○이 발행한 채권매입계산서에 의해 확인되며, 또한 위 국민주택채권은 위와 같이 매각되어 1997.9.11. 증권예탁원에 예탁(예탁자: ○○○증권)된 사실이 증권예탁원의 문서(채예411-95, 2000.9.7)에 의해 알 수 있는 바, 이와 같이 청구인이 쟁점아파트를 분양받으면서 매입하였던 국민주택채권을 만기전에 매각함으로써 25,499,850원 상당액의 매각차손이 발생되었던 것으로 확인된다.

(3) 한편, 청구인은 쟁점아파트에 당첨된 후 분양계약금과 1차 중도금으로 67,692,000원을 불입한 상태에서 쟁점아파트 당첨권을 청구외 ○○○에게 106,539,000원에 양도하였고, 청구인이 신고한 위 쟁점아파트 당첨권의 취득가액 67,692,000원에는 국민주택채권의 매각차손이 반영되지 아니한 금액이다.

(4) 채권입찰제 분양아파트의 경우 아파트 분양에 응하기 위하여는 반드시 국민주택채권의 매입이 필요하고 그 액수의 다과에 따라 당첨여부가 결정되므로 그 채권의 매입은 당첨에 있어서 필수적인 것으로 보아야 하며, 따라서 채권을 매입하여 양도함으로써 발생한 매각차손을 분양대금과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 아파트와 함께 양도하였는지 여부에 관계없이 아파트 취득원가로 보아 양도차익계산시 필요경비로 공제하여야 할 것이다(대법원 92누14885, 1993.2.9, 국심2000서1619, 2000.11.2. 등 다수 같은 뜻임). 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점아파트를 분양받는 과정에서 매입하였던 국민주택채권을 만기전에 매각함으로써 발생된 매각차손 25,499,850원은 취득원가에 포함되어야 할 것이므로 쟁점아파트 당첨권 양도에 대한 양도차익계산시 필요경비로 인정함이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2001년 4월 25일 주심국세심판관 박○○