감정가액의 시가 인정 여부

심판청구번호 국심2001서 0039(2001. 3.19) 청구인은 청구인의 남편 안○○○(이하 "피상속인"이라 한다)가 1999.4.3 사망하여 상속이 개시됨에 따라, 상속재산인 서울특별시 송파구 ○○○동 ○○○외 2필지 대지 1,008.4㎡, 건물 2,127㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 상속재산가액을 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인의 감정가액의 평균액 2,102,611,500원으로 하여 1999.9.28 상속세 과세표준과 세액을 신고하였다. 처분청은 피상속인에 대한 상속세 조사결과 청구인이 쟁점부동산을 상속세 신고목적으로 감정평가하였다고 보아 쟁점부동산을 기준시가로 평가하여, 2000.10.4 청구인에게 1999년도분 상속세 115,500,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 시세가 처분청의 주장대로 30억원쯤 되는 것이 아니고 상속인들이 신고한 2개 감정평가기관의 감정가액을 평균한 정도임이 공인중개사무소의 확인서를 보더라도 알 수 있으며, 재정경제부에서는 평가기준일 전 6월부터 상속세 과세표준신고의 기간 중에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부 외의 평가목적(예: 일반거래목적, 담보목적, 보상목적 등)에 따라 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 및 감정평가에 관한 규칙에서 정하는 적정한 방법으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액은 상속세및증여세법 제60조 제2항 및 동법시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여 시가에 포함되는 것(재산46014-146, 1999.5.1 같은 뜻)으로 해석하고 있고, 상속세법시행령 제49조 제1항의 규정은 과세관청이 동 규정에 충족되는 감정가액이 있으면 그 감정가액을 시가로 보아 상속재산을 평가하여야 하는 강행규정이며, 1999.12.31 신설된 상속세법 시행령 제49조 제2항의 규정에 의하면 감정가액의 평균액이 보충적 평가방법(기준시가의 평가)의 경우보다 80/100에 미달하는 경우 그 감정가액을 부인할 수 있는 바, 동 규정은 2000.1.1 이후에 개시되는 상속분부터 적용되는 것이므로 감정가액이 거래시세와 차이가 있다하여 감정가액을 부인하고 처분청에서 임의적으로 보충적 평가방법중 하나인 기준시가(개별공시지가)로 상속재산을 평가하는 것은 위법 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 조사시 조사자들이 쟁점부동산 인근의 7개 공인중개사에 문의한 바, 쟁점부동산 주변에는 ○○○경찰서, ○○○일보 사옥, ○○○ 사옥, ○○○병원, 증권회사 등이 있으며 면적이 크고, 큰 도로에 위치하고 있어 한결같이 쟁점부동산 시세를 평당 9,000,000∼10,000,000원으로 보고 있으며 낮게 거래한다 하여도 평당 8,000,000원 이하로 보기는 어렵다고 진술하고 있고, 감정평가시점이 모두 상속세 신고서 접수일로부터 11일전인 1999.9.17에 평가한 점, 두 감정평가법인의 감정가액이 시세 및 공시지가에도 현저히 미달되는 점 등으로 미루어 청구인이 상속세를 신고하기 위하여 의도적으로 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰한 것으로 보여지므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산의 상속재산가액을 2개 감정기관의 감정가액의 평균액으로 신고한 데 대하여, 처분청은 청구인이 상속세 신고목적으로 쟁점부동산을 감정평가하였다고 보아 동 감정가액을 부인하고 기준시가로 평가하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제60조 제1항 에서 『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다』고 규정하고, 제2항에서『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다』고 규정하고, 제3항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제61조 제1항에서 『부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.』고 규정하고, 그 제1호에서 『토지는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고, 그 제2호에서 『건물은 대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액』이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제49조 제1항에서『법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세 과세표준신고 또는 증여세 과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.』고 규정하고, 그 제2호에서 『당해 재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액』이라고 규정하고, 같은법시행령 제50조 제3항에서『법 제61조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액"이라 함은 지방세법시행령 제80조 제1항 의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액을 말한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 피상속인이 1999.4.3 사망하여 상속이 개시됨에 따라, 쟁점부동산의 상속재산가액을 일반거래목적으로 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인에 의뢰하여 동 평가법인이 1999.9.17 가격시점을 1999.9.16로하여 평가한 감정가액 2,076,575,000원(토지 1,623,524,000원, 건물 453,051,000원)과 2,128,648,000원(토지 1,643,692,000원, 건물 484,956,000원)의 평균액 2,102,611,500원으로 하여 신고하였음이 상속세 신고서 및 위 감정평가법인들의 감정평가서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 위 감정가액들이 상속세 납부목적으로 평가된 것으로 보아 동 감정가액을 부인하고 쟁점부동산을 기준시가로 평가하여 이 건 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 상속세법시행령 제49조 제1항의 규정은 강행규정이므로 동 규정에 충족되는 감정가액이 있으면 그 감정가액을 상속재산의 시가로 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 전시 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 에 의하면, 상속개시일 전후 6개월 이내에 2개 감정기관이 상속세 납부외의 목적으로 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 인정하고 있는 바, 이 건의 경우 평가목적을 일반거래목적으로 하고 상속개시일후 6개월내에 2개 감정기관의 감정가액의 평균액으로 쟁점부동산가액을 신고하였으므로 외형적으로는 위 요건에 적합한 것으로 보여지나, 처분청 조사자료에 의하면, 쟁점부동산의 토지의 평당시세가 9,000,000원∼10,000,000원에 이르는 것으로 탐문조사되었으나 쟁점부동산의 토지의 감정가액은 평당 5,300,000원∼5,400,000원 수준으로 시세에 훨씬 못 치는 것으로 나타나고, 쟁점부동산의 감정가액의 평균액이 2,102,611,500원으로 기준시가 2,659,488,000원의 80% 수준에도 미치지 못하는 것으로 나타나고 있으며, 쟁점부동산의 평가목적이 일반거래목적으로 되어 있으나 이 건 심리일 현재까지 쟁점부동산이 동 감정가액에 기초하여 거래가 이루어진 사실이 확인되지 아니하므로, 상속세 신고에 임박하여 이루어진 이 건 감정가액은 외형상의 평가목적에 불구하고 그 실질에 있어서는 상속세 납부목적으로 평가한 것으로 봄이 상당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 상속세 납부목적으로 쟁점부동산을 감정평가하였다고 보아 동 감정가액을 부인하고 기준시가에 의하여 평가하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.